Si acheter de l’immobilier a toujours été l’une des meilleures solutions pour s’enrichir, encore faut-il le faire à crédit. Il est bien sûr recommandé d’acheter sa maison ou son appartement à crédit mais c’est aussi le cas pour l’immobilier locatif détenu en direct. De même, c’est le cas pour les sociétés civiles de placement immobilier ou SCPI. Intéressons-nous à la meilleure manière de s’enrichir avec un crédit immobilier dans le cadre de son achat de parts de SCPI.
mardi 11 mai 2021, par FranceTransactions en collaboration éditoriale avec La Centrale des SCPI
Pourquoi l’achat de parts de SCPI permet-il de s’enrichir après avoir souscrit à un crédit ?
Les chiffres parlent d’eux-mêmes : au 30 avril dernier, le taux moyen des crédits immobiliers (hors assurance) était de 1,07 %. Au 31 décembre 2020, la performance des meilleures SCPI de rendement se situait autour de 6,00 %. Il en découle donc mécaniquement un enrichissement pour les investisseurs soucieux de placer leur argent en SCPI de rendement à crédit. En outre, il est, comme pour tous les investissements immobiliers locatifs, possible de défalquer ses intérêts d’emprunt et ses primes d’assurance de prêt de ses revenus immobiliers. Attention toutefois puisque cela n’est valable que pour les actifs immobiliers détenus en France. Si une SCPI détient par exemple 60 % de son parc immobilier en France et 40 % en Allemagne, elle ne pourra donc défalquer que 60 % de ses intérêts d’emprunt. Bien évidemment, ce sont les sociétés de gestion qui préparent les documents servant aux déclarations de revenus adressées aux associés porteurs de parts.
De manière générale, il n’est pas judicieux de s’empêcher d’acheter à crédit des parts de SCPI européennes parce qu’elles ne permettent pas de déduire ses intérêts d’emprunt de ses dividendes. Il faut en effet considérer qu’il s’agit de la cerise sur le gâteau puisque la fiscalité des SCPI européennes est plus douce que celle des SCPI de rendement 100 % France.
Comme l’évoque Véronique Baron, l’une des associés-fondateurs de La Centrale des SCPI(www.centraledesscpi.com), le premier réseau d’épargne digitale français : « L’achat de parts de SCPI de rendement à crédit offre la possibilité de profiter à plein de l’effet de levier. En d’autres termes, il permet de payer une partie du coût de son investissement grâce à sa banque. » Au fur et à mesure des mois et des années, le capital restant dû diminuera et permettra de s’enrichir sans s’en rendre compte. À l’issue de leur dernière mensualité, les épargnants ne devront plus rien à leur organisme prêteur et pourront alors pleinement profiter de leurs dividendes. Il ne faut jamais oublier que si le temps c’est de l’argent, l’argent, c’est aussi du temps. Si acheter à crédit des SCPI de rendement est fortement recommandé, il faut avant tout trouver les meilleures SCPI. Ce n’est qu’ensuite qu’il sera temps de se préoccuper de leur financement. La plus simple demeure de faire d’une pierre deux coups en achetant ses parts de SCPI de rendement et en obtenant simultanément leur financement. Comment procéder ?
Pourquoi recourir aux services de La Centrale des SCPI permet-il de trouver à la fois les meilleures SCPI et le meilleur crédit SCPI ?
Les consultants de La Centrale des SCPI sont spécialisés depuis près de dix ans dans les produits d’épargne immobilière assistée. Ils ne financent pas les SCPI mais offrent à leurs clients, grâce aux relations tissées avec certaines banques, l’opportunité de ne pas avoir à trouver par eux-mêmes leur financement SCPI. Cela permet un très appréciable gain de temps et la certitude, toutes choses égales par ailleurs, de voir son projet de portefeuille SCPI prendre forme. Comme le concède Lionel Benhamou, l’un des associés-fondateurs de La Centrale des SCPI : « Afin d’être sûrs de la certitude de leurs achats de parts de SCPI à crédit, nous réalisons pour nos clients toutes les simulations nécessaires. Si nous estimons que le projet est viable au regard des informations données, les banques accorderont à nos clients leurs crédits SCPI dans 95 % des cas. »
Il faut également rappeler que les épargnants peuvent à tout moment rembourser leurs crédits SCPI. Cela peut être fait, soit au moyen d’une rentrée d’argent imprévue, soit à l’issue de la vente impromptue d’une partie de ses parts de SCPI. Cette dernière faculté ne serait bien évidemment pas possible s’il s’agissait d’un appartement ou d’une maison. C’est aussi pour cela qu’il est préférable d’acheter à crédit pour 100 000,00 euros de parts de SCPI plutôt qu’un appartement locatif pour la même somme.
S’enrichir à crédit fait partie des idées pertinentes et les plus faciles pour augmenter son patrimoine. Il faut certes savoir raison garder mais, dans l’immense majorité des cas, l’entreprise sera couronnée de succès, surtout en se finançant à taux fixe aux conditions actuelles. Une durée de quinze ans a du sens parce qu’elle permet de ne pas empiéter sur sa retraite. Parce qu’avant de trouver un financement pour ses parts de SCPI de rendement, il est impératif de savoir quelles SCPI il faut acquérir, il faut donc demander conseil à des spécialistes de la pierre digitale, comme ceux de La Centrale des SCPI, disponibles six jours sur sept au 01.44.56.00.23. Ces consultants expérimentés sauront trouver pour leurs clients à la fois les meilleures SCPI de rendement et le meilleur crédit SCPI.
Avertissement
L’investissement dans une SCPI n’est pas garanti, tant du point de vue des dividendes perçus que de celui de la préservation du capital. Les SCPI dépendent en effet des fluctuations des marchés immobiliers. Avant toute décision d’achat de parts de SCPI, faites-vous conseiller par un professionnel afin d’être certain(e) que ce placement correspond à votre profil patrimonial. Enfin, comme tout investissement immobilier, tenez compte du fait que les SCPI sont des placements de long terme dont la durée de détention minimale ne saurait être inférieure à huit ans.
- Risque de perte en capital : le prix des parts de SCPI peut varier à la hausse, comme à la baisse. La valorisation des parts de SCPI dépend des conditions du marché de l'immobilier, sans tenir compte de la qualité intrinsèque des biens détenus.
- Risque de rendement : aucun rendement n'est garanti. Une SCPI peut ne pas servir le moindre rendement. Les performances passées ne préjugent strictement en rien des performances à venir.
- Risque d'illiquidité : En achetant des parts de SCPI en direct, vous n'êtes pas certain de pouvoir les revendre. Ce risque est d'autant plus élevé en cas de souscription de parts de SCPI en démembrement (il est alors impossible de revendre ses parts avant l'échéance du démembrement temporaire). En cas de retournement du marché de l'immobilier, même en pleine propriété de vos parts de SCPI, vous ne pourrez probablement pas revendre vos parts (hormis investissement via un contrat d'assurance-vie, l'assureur prenant à sa charge ce risque de illiquidité).
- Risque de crédit : le financement de parts de SCPI à crédit représente une prise de risque importante, fortement déconseillée aux investisseurs n'ayant pas le capital nécessaire pour solder le crédit à tout moment.
- Risque de devise : pour les SCPI investies hors zone euro, les revenus potentiels et la valeur de parts de SCPI peuvent être impactés par l'évolution du cours des devises.