Attendu depuis plusieurs mois avec la promesse de réformer en profondeur un secteur dont le cadre juridique n’avait que très peu évolué depuis la loi du 10 juillet 1965, le projet d’ordonnance portant réforme du droit de la copropriété, prévue par la loi ELAN, a été adoptée ce jour, mercredi 30 octobre 2019, en Conseil des ministres.
jeudi 31 octobre 2019, par Denis Lapalus
Les 800.000 copropriétés concernent, en France, pas moins de 9 millions de logements. La réforme 2019 du droit des copropriétés est loin d’avoir abouti au dépoussiérage de la loi de 1965. Cependant, cette réforme permet quelques avancées, et instaure quelques nouvelles contraintes.
Obligation de fixer un plan pluriannuel pour les travaux (PPT)
Point phare de cette réforme. Toutes copropriétés de plus de 15 ans auront désormais l’obligation de mettre en place un plan pluriannuel de travaux lui-même établi sur la base des conclusions d’un "diagnostic technique global". Seules les copropriétés de moins de 15 ans ou dont les diagnostics ne font apparaître aucun besoin de travaux, seront dispensées de ce plan. Afin d’aider au financement de ces travaux, l’ordonnance précise que les copropriétés devront consigner annuellement 2,5% du montant des travaux prévu dans le plan pluriannuel adopté par l’assemblée générale.
Le conseil syndical pourra décider seul des travaux
Le renforcement du rôle et des pouvoirs du conseil syndical sera un levier d’amélioration de la gestion des immeubles en copropriété. On peut citer notamment le renforcement des pouvoirs du président du conseil syndical et l’encadrement de la délégation des pouvoirs accordée au conseil syndical pour l’exécution de certaines décisions. L’assemblée générale des copropriétaires pourra mandater les membres de son conseil syndical pour gérer directement les travaux d’amélioration et d’entretien de l’immeuble (hors travaux de rénovation énergétique). L’AG pourra ainsi décider de la durée du mandat et des plafonds de dépenses à ne pas dépasser pour les travaux. Les membres ainsi mandatés pourront ensuite choisir entre plusieurs entreprises sans avoir besoin de l’approbation du reste de la copropriété.
Des votes plus simples en AG
Désormais toutes les décisions de copropriété qui nécessitent d’obtenir la majorité absolue des voix lors du vote en AG pourront bénéficier d’un second vote pour faire accepter la mesure même si cette majorité n’est pas atteinte. Dès lors qu’un tiers des voix est atteint, la même assemblée pourra procéder à un second vote et faire adopter la mesure à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés. Ceci facilitera notamment les votes des travaux d’amélioration qui jusqu’ici n’étaient pas concernés par cette facilité de procédure.
Possibilité de poursuivre le syndic
En cas de manquements ou d’inaction d’un syndic, l’assemblée générale des copropriétaires pourra donner mandat au président du conseil syndical pour exercer une action contre le syndic en vue d’obtenir réparation.
Des conseil syndicaux élargis aux descendants
Les membres des conseils syndicaux pourront à l’avenir se faire représenter par leurs ascendants et descendants. Une mesure de souplesse qui permettra de fluidifier bien des procédures, notamment dans les immeubles composés en majorité de personnes âgées.
Petites ou grandes copropriétés gardent les mêmes prestations
Le maintien d’un régime unique de gestion de la copropriété est une mesure positive, qui garantit une égalité des copropriétaires face au droit, quelle que soit la taille de la copropriété, même si les petites copropriétés bénéficient d’aménagements particuliers. « Le risque était de créer un régime de copropriété à deux vitesses, qui aurait pu engendrer une rupture en matière de services proposés aux copropriétés de 5 lots au plus (ou bien 15 000€ de budget pendant 3 années consécutives) en les faisant sortir de la gestion professionnelle », ajoute Jean-Marc Torrollion de la FNAIM.
De nouvelles prestations hors contrat pour le syndic
Le nouveau texte ouvre la possibilité pour les syndics d’obtenir des rémunérations complémentaires pour des prestations qui ne relèvent pas directement de leurs activités. Celles-ci seront définies par décret. Pourraient y figurer par exemple, des activités de conciergerie.
Une série de mesures au service d’une plus grande fluidité dans la gestion
De nombreuses dispositions présentes dans ce texte vont permettre de faire primer la gestion collective sur les intérêts particuliers et assurer un fonctionnement plus fluide et plus efficace de la copropriété. On peut citer par exemple :
- l’interdiction à la copropriété de faire obstacle à des travaux de mise aux normes handicapées sur les parties communes,
- la facilitation du vote par correspondance,
- la portabilité des documents dématérialisés lors de changement de syndic,
- l’obligation pour toutes les copropriétés gérées par un syndic professionnel d’ouverture d’un compte bancaire séparé,
- la mise en place de mesures facilitées pour le recouvrement des charges,
- ou encore, l’abaissement des majorités afin de faciliter les prises de décisions.