La FNAIM milite pour la transférabilité et la portabilité des prêts, un projet de loi pour généraliser la clause existante dans certains prêts seulement.
lundi 13 mai 2024, par Denis Lapalus
Clause de transfert des crédits immobiliers
Dans un communiqué de presse, la FNAIM semble convaincue qu’une avancée significative est en passe de se produire, concernant la clause de transfert des crédits immobiliers. Cette clause permet à un emprunteur de conserver son crédit encours lors de la vente du bien financé et de l’achat d’un nouveau bien. Cela évite de repartir sur des taux d’emprunt bien plus élevé.
La FNAIM revigorée...
Depuis presque un an, la FNAIM alerte régulièrement les pouvoirs publics sur le blocage du marché immobilier, consécutif aux difficultés de financement. Les vendeurs ne parvenant plus à vendre et les acheteurs à acquérir, le marché, sans surprise, se fige… Afin de le relancer, la FNAIM milite pour la transférabilité et la portabilité des prêts. Elle semble avoir été entendue, du moins sur la portabilité. Cette dernière autorise un propriétaire à conserver, pour financer sa nouvelle acquisition, l’emprunt contracté pour le bien qu’il souhaite revendre. Dans le contexte de taux actuel, cela permettrait à un vendeur de bénéficier, pour son nouvel achat, d’un taux inférieur de 2 à 3 % à ceux pratiqués actuellement. La clause de portabilité n’est pas interdite… mais facultative. Depuis 2019 et à titre préventif d’une hausse des taux prévisible, les banques ont supprimé de leur contrat cette clause favorable aux emprunteurs.
Projet de loi : clause de transfert systématique, dans tous les nouveaux prêts
Le député Renaissance de Seine-Maritime Damien ADAM a déposé, le 2 mai dernier, une proposition de loi visant à généraliser la portabilité. Composé d’un unique article, le texte prévoit que toute offre de prêt immobilier doit comporter une clause indiquant que l’emprunteur peut, s’il le souhaite, maintenir les conditions du prêt initialement accordé en cas de vente du bien pour l’achat d’un nouveau. Le prêteur a donc l’obligation de permettre à son emprunteur de recourir à la portabilité de son crédit immobilier… Le texte fera, sans doute, l’objet d’amendements obligeant, par exemple, les deux financements à avoir la même destination (résidence principale, secondaire, investissement locatif…).
Transfert de prêt immobilier, possible déjà dans de nombreuses banques
La plupart des banques acceptent de placer une clause de transfert de crédit immobilier dans leur contrat. Il "suffit" de le demander (et parfois de négocier). Ainsi, Crédit Agricole, Caisse d’Epargne, Crédit Mutuel, La Banque Postale... proposent le transfert de prêt immobilier. Mais attention, ces transferts de crédit immobilier doivent généralement respecter ces règles :
- Le nouvel achat doit être du même type que le premier, il faut donc respecter l’objet du prêt. Ainsi, vous pouvez acheter une résidence principale si votre premier prêt avait pour objet une résidence principale. Mais vous ne pourrez pas faire un investissement locatif en transférant un prêt utilisé pour une résidence principale.
- Le prix du second bien doit au moins être égal au capital restant dû de votre premier prêt. Sinon, vous ne pourrez pas faite jouer la clause de transfert.
- Au cours du remboursement de votre premier prêt, vous ne devez avoir connu aucun incident de paiement. La banque n’acceptera aucune anomalie.
- Si vous avez besoin d’un second prêt immobilier en complément, il devra se faire dans la même banque.
- Un délai maximum de 6 mois entre la vente de votre bien et l’achat du nouveau bien doit être respecté. Certaines banques peuvent même imposer la signature des actes chez le notaire le même jour.
- L’organisme de caution doit répondre favorablement : si votre garantie était une caution, l’organisme va analyser votre demande. Il doit rendre un avis favorable, sans quoi le transfert ne sera pas possible
« Cette proposition de loi est un signe positif dans la résolution de la crise du financement immobilier » déclare Loïc CANTIN, président de la FNAIM, « La FNAIM proposera un amendement en vue de permettre la transférabilité du prêt à un tiers éligible, en l’absence de portabilité ».
La solution de la portabilité et de la transférabilité des crédits immobiliers
La FNAIM propose depuis plusieurs mois d’instaurer la transférabilité et la portabilité des prêts immobiliers. Avec la portabilité, un propriétaire pourrait conserver, pour financer sa nouvelle acquisition, l’emprunt qu’il a contracté pour le bien qu’il souhaite revendre, la transférabilité quant à elle consiste à attacher le prêt, non pas à l’emprunteur, mais au bien lui-même. Cela permettra le transfert du prêt accordé initialement à l’ancien propriétaire au profit du nouvel acquéreur.
« Des mesures simples et de bon sens, qui permettrait de relancer le marché immobilier et préserver le pouvoir d’achat des ménages. Et le tout sans surcoût pour les finances publiques ! » précise Loïc Cantin. Cette mesure, accompagnée de la réintroduction de la déduction fiscale des intérêts d’emprunt pour l’achat d’une résidence principale, permettrait de redonner confiance aux accédants, qui n’auraient pas à subir la hausse des taux dans le cadre d’une nouvelle acquisition. Ce qui serait en outre moins risqué que les crédit relais, déconseillés par les professionnels de l’immobilier en période de hausse des taux et de marché immobilier au ralenti. Et cela d’autant que la nouvelle mesure du HCSF ne permettra pas de faciliter l’accès au crédit.
Pourquoi cela ne va rien changer ?
La loi ne pourra concerner que les nouveaux crédits immobiliers. Ainsi, les taux souscrits seront les plus élevés du moment, puisque la baisse des taux devrait être prochaine. Ainsi, cette clause n’aura pas d’impacts positifs sur le marché de l’immobilier avant le prochain cycle de hausse des taux. Bref, dès lors que l’emprunteur négocie bien son contrat de prêt, ce genre de proposition de loi ne change pas la donne. Les clauses de transfert ont toujours existé.