Nouveaux records pour le crowdfunding immobilier en 2021 : la collecte frise le milliard d’euros, alors que l’objectif de rendement moyen reste toujours au-delà des 9% brut, selon les données publiées par le 6ième baromètre FundImmo/HelloCrowdfunding.
mercredi 19 janvier 2022, par Denis Lapalus
Encore une année exceptionnelle !
Tout comme en 2020 ! Si chaque année est qualifiée d’exceptionnelle, c’est qu’elle n’a rien d’exceptionnelle ! Mais en 2021, le crowdfunding immobilier a clairement changé d’envergure. Une partie de l’épargne contrainte amassée durant le plus fort de la crise sanitaire est sans doute venue augmenter le montant de la collecte de ce type d’investissement. Ainsi le montant total collecté en 2021 via le crowdfunding immobilier est estimé à 958 millions d’euros par le 6ième baromètre publié par FundImmo/HelloCrowdfunding (sur la base de 40 plateformes adhérentes). Une hausse de +89.7% de la collecte par rapport à 2020 ! La collecte 2020, année particulière pour autant, mais de record également affichait en effet déjà une collecte en forte hausse à 505 millions d’euros.
CrowdFunding Immobilier et les 40 plateformes
Ce 6ième baromètre est basé sur les projets immobiliers des 40 plateformes de crowdfunding suivantes : Anaxago, Axymo, Baltis Capital, Beefordeal, Citesia, Clubfunding, Credit.fr, Crowdstone, EuroRaiser, Feedelios, Find & Fund, Finple, Fundimmo, Gwenneg, Hexagone, Homunity, Immocratie, Immovesting, Inidev, Koregraf, La première brique, Lendopolis, Les Entreprêteurs, Lita.co, Look & Fin, Lymo, Monego, My Capital Immo, October, Pretup, Proximo, Raizers, Stoneraise, Tributile, Tylia, Upstone, Valte Direct, Wesharebonds, Weeximmo, WiSEED. À noter que sur ces 40 plateformes, seulement 26 ont été actives en 2021. Le marché du crowdfunding se concentre donc, avec une forte hausse de la collecte, ce sont les 7 plateformes les plus actives qui accaparent près de 75% du marché. Une concentration logique de ce marché, les plateformes étant trop nombreuses.
Des investisseurs en confiance
Les investisseurs sont visiblement en confiance avec ce mode d’investissement et sont de plus en nombreux à miser sur ces projets financiers de court terme. La durée moyenne des projets proposés ne dépasse pas les 2 années (21,2 mois). Ainsi, le nombre d’investisseurs a explosé en 2021, une croissance de +76% du nombre d’investisseurs ! Le montant moyen investi ressort à 2.871€ par investisseur. Il faut dire que cette manne d’épargne COVID est à placer, et que les taux de rendements affichés sur les plateformes ne laissent pas indifférentes.
Objectifs de rendement, toujours au top !
Plus de 9% brut ! Cela attire... Il faut rappeler que le crowdfunding immobilier n’est pas de l’investissement dans l’immobilier, mais de l’investissement dans des sociétés financières ayant un lien avec l’immobilier. Il s’agit d’un placement purement financier et non immobilier, fort heureusement du reste. La durée moyenne d’investissement de moins de 2 ans étant totalement incompatible avec un investissement immobilier, imposant un terme long. Une différence subtile qui évite notamment aux investisseurs de déclarer leurs investissements effectué via ce canal à l’IFI. L’essentiel des projets proposés est lié à de la promotion immobilière ou des opérations de marchands de biens, via des structures financières créées ex-nihilo afin de lever un crédit bancaire pour financer le projet. Toujours est-il que cela peut rapporter gros ! Le risque existe bien et est réel, mais il est rémunéré. Ainsi le rendement objectif moyen ressort à 9.21% en 2021 (non garanti), soit une légère baisse par rapport à 2020.
Et les défauts de remboursement ?
Si les publications des défauts de remboursements sont désormais réglementées, il reste toujours aussi difficile de faire la part des choses. En effet, le taux de défaut publié par ce baromètre est basé sur tous les projets financés depuis 2012... Avec l’explosion du nombre de projets financés en 2021 (1065 vs 589), de fait ce taux de défaut chute à 0.09% en 2021 (vs 0.16% en 2020). Mais cela vaut-il autant dire que le risque baisse ? Et bien évidemment, non. Le risque de perte reste identique, un seul projet non remboursé dans un portefeuille de crowdfunding et son rendement global dégringole. Un regard alors sur les taux de retard ? Ces taux indiquent des retards de paiements des échéances, mais ne sont aucunement équivalents à des défauts de paiement, juste un signe que tout n’est pas si facile... Ces taux de retard, anormalement bas, au plus fort de la crise sanitaire, sont désormais en hausse, parfois en forte hausse, comme ce taux de retard de plus de 6 mois. Un signe que 2022 pourrait moins bien se passer ? Personne n’en sait rien. Toujours est-il que les années d’élection présidentielle, le marché de l’immobilier est incertain. En cas de changement de cap politique, les secousses pourraient être fortes. Le mieux est sans doute de patienter jusqu’en mai pour jauger. Ce ne sont pas les projets qui manqueront.
- Risque de perte en capital : En cas de prêt, le capital peut ne pas être remboursé, en totalité ou en partie. En cas de prise de participation, les titres peuvent perdre la totalité de leurs valeurs.
- Risque de blocage du capital : Vérifiez les conditions de sortie à tout moment de votre capital. Les projets imposent généralement des conditions de sortie bloquant le capital pendant une période minimale.
- Risque de responsabilité financière : En cas de souscription en parts de SCI (et uniquement dans ce cas), l'investisseur devient en partie responsable des pertes financières du projet, pouvant largement excédé le capital initial investi.
- Risque de portage de capital : De nombreux projets de financement participatif en actions (prise de participation) laisse penser aux investisseurs que leur capital porte sur une société donnée pour une activité donnée, alors qu'une structure financière adossée à cette société a été créée spécifiquement pour cette opération de financement participatif.