1 million d’euros collectés sur le seul mois dernier, c’est le nouveau record de collecte constaté pour la plateforme de crowdfunding immobilier Homunity. L’engouement des particuliers pour ce type d’investissement, non dénué de risques, est confirmé auprès des autres plateformes également. Le montant investi par chaque investisseur particulier restant modeste (à partir de 1.000€), il s’agit avant tout d’une diversification de ses placements plus que d’un véritable investissement patrimonial portant sur le long terme. Décryptage.
jeudi 7 décembre 2017, par En partenariat éditorial avec Homunity, FranceTransactions.com
Crowdfunding immobilier
Le financement participatif, autrement appelé crowdfunding immobilier, attire de plus en plus d’investisseurs depuis son arrivée en France. Le concept est simple ; l’investisseur finance les fonds propres d’un promoteur immobilier afin qu’il obtienne son prêt bancaire et puisse commencer la construction de son opération immobilière. Les avantages sont triples ; le placement a un horizon court terme (12 à 24 mois), il est accessible à partir de 1 000€ et son rendement est généralement compris entre 8% et 12% annuels nets avant impôts. Pour comprendre cette rémunération très intéressante, il faut revenir sur la base même du placement, le financement de projets immobiliers. Traditionnellement, les promoteurs passent par des fonds d’investissements privés qui rentrent au « tour de table », ce qui signifie qu’ils investissent très tôt dans le projet, au moment de sa conception. En retour, ces investisseurs réclament jusqu’à 50% de la marge que va effectuer le promoteur.
Le crowdfunding immobilier fonctionne différemment. Les investisseurs mettent leurs fonds à disposition alors que le permis de construire est purgé de tout recours, que la pré commercialisation est à 50% minimum et que la banque a acté son soutien avec un accord bancaire. En clair, l’investissement en crowdfunding immobilier se fait à la veille de la pose de la première pierre, soit bien plus tard que l’intervention « classique » des fonds d’investissement privés. Évidemment, les rendements sont bien moins important, mais le risque est d’autant moins grand.
N’investir que sur des plateformes dûment habilitées
Ce type d’investissement tend à se démocratiser depuis la création du statut de Conseiller en Investissement Participatif (CIP). Ce statut, quoi qu’assez similaire à celui de Conseiller en Investissement Financier (CIF), est délivré par l’Autorité des Marchés Financiers. Par son intermédiaire, les plateformes détiennent la légitimité de proposer les projets de financement des promoteurs immobiliers.
CrowdFunding immobilier, croissance des encours de plus de 50% en 2017
Ce modèle particulier a beaucoup d’avantages, ce qui explique ses résultats en constante hausse. D’après le site Hellocrowdfunding, de Janvier à Novembre 2017, le montant collecté toutes plateformes confondues était de 56% supérieur à la même période en 2016, passant de 55,3 millions à 86,3 millions d’euros.
Record de collecte le mois dernier pour Homunity
La plateforme Homunity, troisième sur le podium d’après Journal du Net, a par ailleurs terminé sa première collecte de plus d’1 000 000€ le mois dernier, dépassant les 9 000 000€ de collecte depuis la création de l’entreprise en 2014. Alors qu’en 2016 une année complète lui était nécessaire pour rassembler 2 millions d’euros, deux mois suffisent maintenant à collecter la même somme, ce qui étaye bien son développement rapide. Grâce à l’intervention des 196 investisseurs sur ce même projet, appelé « Les O de Thoiry », Homunity a permis au promoteur d’acquérir le terrain, lançant donc le début de la construction. A la livraison du projet en Décembre 2019, les investisseurs récupéreront donc leur capital ainsi que 9% de rendement annuels nets avant impôts, soit 18% pour la période totale.
C’est indéniable, l’investissement en crowdfunding immobilier est intéressant grâce à son horizon, son rendement et son accessibilité. L’AMF tient tout de même à rappeler qu’avec un haut rendement, il existe une part de risque. Les investisseurs acceptent donc l’éventualité d’une perte totale ou partielle de leur mise de départ.
Ajoutons pour finir que la mise en place du nouveau système fiscal, avec la suppression de l’ISF et l’inauguration de la « Flat Tax », rend ce type de placement d’autant plus intéressant. En effet, avec ce Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) bloqué à 30%, les revenus mobiliers comme le crowdfunding immobilier sont une nouvelle option à prendre en compte pour les investisseurs curieux.
- Risque de perte en capital : En cas de prêt, le capital peut ne pas être remboursé, en totalité ou en partie. En cas de prise de participation, les titres peuvent perdre la totalité de leurs valeurs.
- Risque de blocage du capital : Vérifiez les conditions de sortie à tout moment de votre capital. Les projets imposent généralement des conditions de sortie bloquant le capital pendant une période minimale.
- Risque de responsabilité financière : En cas de souscription en parts de SCI (et uniquement dans ce cas), l'investisseur devient en partie responsable des pertes financières du projet, pouvant largement excédé le capital initial investi.
- Risque de portage de capital : De nombreux projets de financement participatif en actions (prise de participation) laisse penser aux investisseurs que leur capital porte sur une société donnée pour une activité donnée, alors qu'une structure financière adossée à cette société a été créée spécifiquement pour cette opération de financement participatif.