L’emballement médiatique autour du Groupe Orpéa et du secteur tout entier des EHPAD est déjà source de nombreuses confusions dans l’esprit d’investisseurs particuliers. Il faut toutefois savoir faire la part des choses. EHPAD et RSS (Résidences Services Séniors non médicalisées) n’ont rien à voir.
mardi 8 février 2022, par Denis Lapalus
L’emballement médiatique, autour de l’affaire concernant ORPEA, et de ses potentielles conséquences judiciaires, impacte l’ensemble des sociétés intervenant dans les EHPAD. Les investisseurs se détournent de ces titres, jusqu’à même remettre en cause leurs classements ISR, en jetant un doute sur leur bien-fondé. Les particuliers investisseurs pourraient faire rapidement l’amalgame entre ce type d’activité et celui des RSS, Résidences Services Séniors non médicalisées, qui n’ont, en réalité, rien à voir. Un gestionnaire d’actifs de renom dans les RSS, A Plus Finance, nous précise les différences importantes à connaître pour les investisseurs dans l’immobilier.
EHPAD & Résidences Services Séniors non médicalisées (RSS)
Les RSS constituent une alternative au domicile historique et ont donc une clientèle de séniors autonomes qui n’a rien à voir avec les occupants des Établissements d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes (EHPAD) qui sont des établissements médicalisés destinés aux personnes dépendantes.
A Plus Finance, OPCI Silver Génération
Les Fonds gérés par A Plus Finance ne sont donc nullement investis dans le secteur des EHPAD car leurs stratégies d’investissement se limitent strictement aux RSS. A Plus Finance n’a ainsi jamais investi dans des établissements gérés par le groupe Orpéa. Ce gestionnaire est toujours resté à l’écart des EHPAD. Le risque de réputation ne date de la sortie du livre polémique. Hormis ces risques d’images, que ce soit les mouvements du personnel ou les sujets de maltraitance, il y a une raison économique : les autorisations d’exploiter les résidences médicalisées ne sont pas attachés aux murs de l’établissement mais appartiennent à l’exploitant, qui peut donc les transférer ou les vendre à sa guise, ce qui représente un risque majeur lors du renouvellement des baux.
D’où le risque d’investir dans les chambres d’EHPAD en tant que particulier...
Le risque des investisseurs serait ainsi d’être propriétaires d’un actif monovalent difficilement reconvertible, les EHPAD n’étant pas constitués de logements comme le sont les RSS. Étant conscient de cette particularité, A Plus Finance n’a jamais envisagé ces actifs comme cibles d’investissement. Le modèle économique des EHPAD, avec des occupants qui n’ont pas choisi leur établissement, est très diffèrent de celui des Résidences Services Seniors, qui repose sur la volonté des résidents d’être dans des lieux de vie qui vont leur apporter de nombreuses prestations et un cadre de vie qui leur correspond.
EHPAD = une dépendance également des subventions
Les Résidences Services Seniors non médicalisées, ne dépendent pas non plus, à la différence des EHPAD, des subventions de la Sécurité Sociale, ce qui les préserve d’éventuelles décisions à caractère politique. Toutes ces raisons ont forgé la conviction d’A Plus Finance dans la vertu du modèle des résidences séniors depuis plus de 10 années.