Les prix de l’immobilier continuent leur baisse, une accélération faible mais réelle de la chute des prix. Les professionnels restent toutefois confiants, la chute serait limitée à 5%, voire 9% en 2024.
lundi 1er mai 2023, par Denis Lapalus
Le manque de logements n’a jamais empêché les prix de baisser
Contrairement aux idées reçues, le manque de logements en France n’est pas d’aujourd’hui, ni de ces dernières années. Il suffit de reprendre les chiffres de 1980 pour le constater. Le manque de logements a toujours été criant en France, et cela n’a pas empêché quelques vagues de baisses des prix, certes contenues. D’ailleurs, le nombre de logements par habitants en France n’a jamais été aussi élevé. C’est simplement le fait que le nombre d’habitants par logement (taux d’occupation) est en baisse (multiplication des familles séparées / recomposées qui n’habitent pas ensemble) qui contribue à augmenter ce manque de logements en France.
Immobilier : baisses des prix
Anticipations des baisses de prix de l’immobilier en 2024
| Professionnels | Baisses anticipées sur 2024 | Date publication |
|---|---|---|
| FNAIM | de -6% à -8% | 15/02/2024 |
| BPCE | de -8 % à -9 % | 20/12/2023 |
| Notaires | de -3.5 % à - 6.8 % (Ile de France) | 05/02/2024 |
Baisse des prix attendue de 5% à 9%, mais 7% serait déjà sain
La bulle immobilière se dissipe, mais n’explose pas. La hausse des taux fait son effet et les prix baissent au niveau national. Mais la baisse, aujourd’hui contenue à quelques pourcents seulement dans les grandes villes n’est pas encore assez forte. Les vendeurs restent encore figés sur des prix élevés. Les agences immobilières incitent les vendeurs à revoir leurs exigences à la baisse (cf plan commercial ORPI), mais le marché se fige. Vendeurs et acheteurs ne voulant pas céder.
Accélération de la baisse des prix anticipée à la rentrée
Avec les remontées de taux à venir d’ores et déjà annoncées (car ce n’est pas fini !), la rentrée devrait marquer la fin de cette partie de poker menteur. Ceux qui souhaitent réellement vendre devront abaisser leurs prix d’une dizaine de pourcents. C’est d’ailleurs ce qu’il se passe actuellement. Les marges de négociations de prix dépassent désormais les 10%, pour arriver jusqu’à 15% (écart de prix entre l’annonce et le prix de vente réel). Ce fait est sain pour Charles Marinakis de Century 21. Ce dernier estime qu’il faudrait "que les prix baissent de 10 à 12% pour compenser mathématiquement la hausse des taux. Je ne suis pas certain qu’on arrive à ces volumes-là. Entre 8 et 10%, c’est le chemin qu’on prend. De manière à resolvabiliser tous ces acquéreurs".
Eternelle cacophonie dans les données immobilières
Comme toujours sur le marché de l’immobilier, les études sont nombreuses, et le plus souvent se basent des données obsolètes ou non pertinentes. Bâtir une étude sur les prix diffusés sur les annonces immobilières ne donnent qu’une tendance mais en aucun cas le reflet réel de l’évolution des prix. Ainsi, selon les médias, les tendances ne sont pas les mêmes. Tout dépend de la source des données. Partant des prix des annonces immobilières, la vue est faussée.
Des marges de négociation en forte hausse
En effet, ce qu’il faut savoir est qu’actuellement les négociations de prix sont bien plus élevées que par le passé. Les acheteurs n’hésitent plus à proposer 10% ou plus de remise sur le prix demandé. Parfois, la négociation grimpe jusqu’à 12% selon certaines régions d’après les informations publiées par BFM Business sur la base du retour d’expérience des agences immobilières Laforêt.
Immobilier : évolutions réelles des prix
Evolution des prix de l’immobilier
Il est important de se méfier des différentes publications d’évolutions des prix de l’immobilier résidentiel. En effet, les comparaisons sont souvent effectuées par rapport au début de l’année civile, ou bien sur une année glissante. Cela indique une tendance à très court terme, mais aucunement la tendance de fond. Ainsi, par exemple, en début d’année 2024, Nice serait la ville où les prix de l’immobilier seraient en hausse. C’est oublier qu’en début 2023, c’est une des première ville de France où les prix ont le plus baissé (- 8%). De ce fait, la hausse constatée des prix à Nice sur 2024 est toute relative. Les cycles de l’immobilier étant longs, il est préférable de scruter l’évolution des prix sur plusieurs années d’historique, comme par exemple pour les prix parisiens : depuis 2020, la baisse des prix est de 12.94 % en moyenne, hors prise en compte de l’inflation. Avec cette dernière la baisse des prix parisiens est de 25%. Ce n’est plus du tout la même histoire.
Évolution des prix de l’immobilier en 2024
Mise à jour effectuée au 1er avril 2024, évolution des prix sur un an glissant.
| Villes | Évolution constatée | Évolution réelle(*) |
|---|---|---|
| Lyon | -1.1 % | -2,47% |
| Bordeaux | -2.5 % | -3,85% |
| Nantes | -0.8 % | -1,38% |
| Paris | -2.6 % | -3,94% |
| Rennes | +0.1 % | -1,28% |
| Marseille | + 0.5 % | -0,89% |
| Strasbourg | -2.2 % | -3,55% |
| Lille | -0.9 % | -2,27% |
| Montpellier | +0.7 % | -0,69% |
| Toulouse | +0.8 % | -0,59% |
| Nice | +1.8 % | 0,39% |
| (*) nette d’inflation IPCH en rythme annuel (source : Compass, INSEE, Agences immobilières indépendantes, MeilleursAgents) | ||
Évolution des prix de l’immobilier en 2023
Mise à jour effectuée au 1er novembre 2023, évolution des prix sur un an glissant.
| Villes | Évolution constatée | Évolution réelle(*) |
|---|---|---|
| Lyon | -8.8 % | -10,06% |
| Bordeaux | -7.4 % | -8,68% |
| Nantes | -6.6 % | -7,89% |
| Paris | -5.4 % | -6,71% |
| Caen | -3.6 % | -4,93% |
| Rennes | -1.7 % | -3,06% |
| Marseille | - 1.2 % | -2,56% |
| Strasbourg | -1.1 % | -2,47% |
| Lille | 0.1 % | -1,28% |
| Montpellier | 0.1 % | -1,28% |
| Toulouse | 0.8 % | -0,59% |
| Nice | +5.7 % | 4,24% |
| (*) nette d’inflation IPCH en rythme annuel(source : Compass, INSEE, Agences immobilières indépendantes, MeilleursAgents) | ||
Ainsi, l’indice MeilleursAgents / LesEchos indiquent une baisse des prix sur Paris de 0.5% pour le seul mois de mars et de 1.5% depuis le début de l’année. Ce qui voudrait dire que la baisse est linéaire. Rien à voir avec l’indice Parissqm pour lequel, avec son actualisation, toutes les quinzaines, basés sur les transactions réalisées, avec un effet retard de 7 semaines seulement. La baisse des prix devrait donc accélérer dans les prochaines publications de ces baromètres.
Baisse généralisée de 0.2% par mois
Généralisée, sauf pour quelques rares villes comme Nice ou Marseille qui font de la résistance. Les prix grimpent encore dans le Sud. Mais pour le reste, les prix auraient décéléré de 0,2 % sur un mois et de 1 % depuis janvier. Sur un an, près de la moitié des villes sont dans le rouge. A Lyon, Toulouse, Montpellier, Bordeaux, Rennes et Marseille, les prix ont encore perdu du terrain en mars. Du côté des zones rurales, les prix ont légèrement progressé le mois dernier, mais la tendance reste fragile.
Et vous ? Vous en pensez quoi ? Quelle baisse pour le marché de l’immobilier en 2023 ?
Taux des crédits immobiliers, la hausse est inéluctable
Avec la nouvelle forte hausse du seuil de l’usure (taux de 4.24% pour les crédits sur 20 ans et plus), de +6% au 1er avril, les taux des crédits immobiliers vont continuer de grimper, rendant ce marché de l’immobilier encore plus fragile.
| Durées de crédit | Taux élevés (15% apport) | Taux moyens (30% apport) | Taux faibles (50% apport) |
|---|---|---|---|
| 7 ans | 3,86 % | 3,42 % | 2,88 % |
| 10 ans | 3,95 % | 3,55 % | 2,98 % |
| 15 ans | 4,32 % | 3,78 % | 3,42 % |
| 20 ans | 4,83 % | 3,92 % | 3,48 % |
| 25 ans | 5,22 % | 4,08 % | 3,28 % |
| (*) Mise à jour effectuée le 04/11/2024 . Taux assurance incluse d'un taux moyen d'assurance emprunteur de 0.45% (pour un couple). Considérer un taux d'assurance emprunteur de 0,20% pour une personne seule. Taux moyens de marché (avec 30% d'apport), calculés sur les relevés des courtiers en crédits immobiliers. Données indicatives uniquement. | |||
| Taux d'usure pour les particuliers (applicables en T3 2024) (1) | |
|---|---|
| Crédits de tresorerie (inférieurs à 75.000€) | |
| Taux d'usure crédit de moins de 3.000€ | 22.49% |
| Taux d'usure crédit de moins de 6.000€ | 13.87% |
| Taux d'usure crédit de moins de 75.000€ | 8.00% |
| Crédits immobiliers (Plus de 75.000€) | |
| Taux d'usure crédit d'une durée de moins de 10 ans | 4.60% |
| Taux d'usure crédit d'une durée de moins de 20 ans | 6.13% |
| Taux d'usure crédit d'une durée de 20 ans et plus | 6.16% |
| Taux d'usure crédit relais | 6.77% |
| Taux d'usure crédit à taux variable | 5.97% |
(1) source des taux : Banque de France | |