Les indicateurs ImmoStat T3 2023 publiés par BNP Paribas Real Estate ne sont pas aussi mauvais qu’attendus. Hormis la chute des investissements, et la forte baisse des besoins sur le secteur de la logistique, la demande placée en bureaux ne baisse au final de seulement 12 % sur un an.
mardi 10 octobre 2023, par Denis Lapalus
Le marché des bureaux en Ile de France au T3 2023
« La demande placée de bureaux en Île-de-France atteint 1 351 600 m² sur les neuf premiers mois de l’année 2023, en baisse de seulement -12% sur un an contre 39% à la fin du 1er trimestre. Le rattrapage se confirme notamment au 3ème trimestre avec un volume de près de 490 000 m² placés », analyse Éric Siesse, Directeur Général Adjoint en charge du pôle Bureaux Location Île-de-France de BNP Paribas Real Estate Transaction France. « Après un début d’année timide (-69% sur un an), le marché des grandes surfaces (plus de 5 000 m²) comble une grande partie de son retard au 3ème trimestre avec 17 transactions dont la récente prise à bail par France TV de 9 500 m² dans l’immeuble Seine Ouest (Paris 15ème). Au total, nous recensons plus de 419 000 m² sur 40 opérations depuis le début de l’année (-7% sur un an). Cette dynamique devrait se poursuivre au 4ème trimestre où nous recensons une vingtaine d’opérations en cours de négociation », complète Eric Siesse. De son côté, le créneau des petites et moyennes surfaces (moins de 5 000 m²) affiche, avec 932 000 m² placés, une baisse de -14% sur un an.
Alimentés par plusieurs transactions de plus de 5 000 m², le Croissant Ouest et les 1ères couronnes se démarquent des autres pôles tertiaires avec respectivement 283 000 m² (-6% sur un an) et 202 000 m² (-1%) placés sur neuf mois. De son côté, Paris QCA confirme son attractivité avec un volume global de près de 295 000 m² mais reste pénalisé par le manque d’offre disponible (2% de vacance immédiate à fin septembre). Paris hors QCA affiche une baisse plus importante (-23% sur un an) en grande partie due au segment des grandes surfaces (-33%). Malgré la belle dynamique sur le marché des petites et moyennes entreprises (+27% sur un an), La Défense affiche une baisse globale de la demande placée avec 115 000 m² (-20%). « Le niveau des grandes recherches exprimées en Île-de-France reste solide à septembre avec 108 projets pour un volume de plus de 1,1 million de m² recensés par nos équipes et devrait venir alimenter le volume de la demande placée au cours des prochains trimestres », précise Eric Siesse.
Au final, « Même si les perspectives économiques s’assombrissent en France, le marché des bureaux en Île-de-France fait une nouvelle fois preuve d’une belle résilience. Ainsi, les utilisateurs continuent de concrétiser leurs projets immobiliers. Nous prévoyons, à ce titre, un volume de transactions autour de 1,85 million de m² sur l’ensemble de l’année 2023 », anticipe Eric Siesse.
Immobilier logistique : un contre-pied dommageable
Logistique en France : une demande placée qui atteint plus de 2,6 millions de m² sur les neuf premiers mois de l’année 2023. « Malgré de solides fondamentaux, les volumes utilisateurs en 2023 sont orientés à la baisse avec plus de 2,6 millions de m² placés pour 167 opérations au cours des neuf premiers mois de l’année (transactions supérieures à 5 000 m², entrepôts classe C compris) sur l’ensemble du territoire français », analyse Franck Poizat, co-directeur du pôle industriel de BNP Paribas Real Estate Transaction France. Cette contre-performance (-24% sur un an) est essentiellement due à une très forte réduction de comptes propres et clefs en mains locatifs, conséquence directe de la très forte hausse des coûts de construction et du renchérissement des coûts de financement. Ainsi, si l’offre disponible à un an en France se stabilise pour atteindre 3,8 millions de m² au 1er octobre 2023, le volume des chantiers en cours (736 000 m², en baisse de -30% sur un an) diminue significativement. Dans la plupart des marchés, les valeurs locatives progressent, du fait de la rareté du foncier et d’offres disponibles (taux de vacance moyen en France s’élève à 2,50%).
« En investissement, le ralentissement des volumes se confirme au cours du 3ème trimestre où nous recensons que 353 millions d’euros engagés, en baisse de -77% sur un an. Sur l’ensemble de l’année, les montants atteignent un peu plus d’un milliard d’euros engagé, en baisse de -45% sur la même période. Malgré le faible volume, les investisseurs gardent un intérêt certain pour cette classe d’actif garantissant de solides perspectives de croissance », indique Franck Poizat.
Investissement : chute de 51 % sur un an
Volume de seulement 10,7 milliards d’euros investis depuis le début de l’année. « Les volumes investis en immobilier d’entreprise en France affichent un niveau particulièrement faible avec 10,7 milliards d’euros engagés sur les neuf premiers mois de l’année 2023 (-51% sur un an) », précise Olivier Ambrosiali, Directeur Général Adjoint, en charge du pôle Vente et Investissement de BNP Paribas Real Estate Transaction France. « Si le bureau reste la classe d’actif la plus plébiscitée par les investisseurs avec près de 5,3 milliards d’euros investis depuis le début de l’année (-49% sur un an), on note de profondes différences selon les localisations géographiques. Les régions affichent une meilleure résilience (1,5 milliard d’euros ; -32% sur un an) que l’Île-de-France (3,8 milliards d’euros ; -54%) ». Les commerces, après un 1er trimestre où plusieurs grandes transactions ont été réalisées, marquent également le pas pour afficher un volume global de 2,2 milliards d’euros après neuf mois (-54% sur un an). Le segment de la logistique et des locaux d’activités affiche la plus forte baisse avec 1,7 milliard d’euros engagés (-67% sur un an). A l’inverse, l’hôtellerie continue sa belle résilience avec 1,4 milliard d’euros engagés (-3% sur an).
« La très forte volatilité sur les taux financiers se fait ressentir sur l’immobilier. Ainsi, les taux de rendement ‘prime’ connaissent de nouvelles décompressions allant de 25 à 50 pdb entre la logistique et le bureau sur les trois derniers mois de l’année » constate Olivier Ambrosiali. Depuis début 2022, les décompressions de taux sur le segment « prime » atteignent entre 80 pdb pour le commerce et près de 200 pdb pour le bureau en périphérie. « Depuis plusieurs trimestres, les remontées successives des banques centrales se font ressentir et certains investisseurs revoient leurs stratégies d’allocation entre les différents actifs. En parallèle, les ajustements en cours des taux entre les attentes des acquéreurs et vendeurs figent toujours le marché. Dans ces conditions, le volume d’investissement en immobilier commercial en France devrait se situer autour de 15 milliards d’euros sur l’ensemble de l’année 2023, soit un niveau proche des volumes recensés sur la période 2010-2011 », rajoute Olivier Ambrosiali.