Selon le baromètre Guy Hoquet, le marché de l’immobilier résiste, les prix ne baissent pas, du moins sur les petites annonces. Les marges de négociation explosent-elles à l’abri des regards ?
vendredi 12 mai 2023, par Denis Lapalus
L’immobilier ancien résiste à la baisse...
Les vendeurs ne souhaitent pas baisser leurs prix. Le baromètre Guy Hoquet a scanné plus de 870 000 offres publiées par des professionnels et des particuliers sur la période janvier-avril 2023, sur plus de 15 portails d’annonces : c’est le seul observatoire exhaustif du marché immobilier ancien. Les résultats sont formels : le marché immobilier ancien ne montre pas de baisse des prix, au contraire.
Des prix à la hausse sur les annonces immobilières
Avec un mois d’avril à +1.3% versus mars, le prix moyen au mètre carré des biens anciens commercialisés a continué de progresser, au point de représenter une hausse de +2.1% sur le cumul janvier-avril 2023 versus septembre-décembre 2022, et de +5.2% par rapport à la même période l’année dernière (janvier-avril 2023 vs janvier-avril 2022). En moyenne, il faut désormais compter un budget de 373 000 € pour un logement de 110 m2 en France sur la période janvier-avril 2023, soit un prix/m2 moyen de 3 408€.
« L’observatoire que nous avons construit est unique sur le marché : en retravaillant et en analysant l’offre de plus de 15 portails immobiliers et les transactions du réseau, nous pouvons donner des tendances réalistes. Contrairement aux annonces récentes, les prix n’ont pas encore amorcé de baisse. Un constat cohérent avec la réalité du terrain : nous ressentons une inertie de la part des vendeurs. Tous ne sont pas encore prêts à accepter que la situation économique et la baisse de pouvoir d’achat ou de pouvoir d’emprunt des acquéreurs nécessite une remise en question de la valeur affichée de leur bien », précise Stéphane Fritz, président de Guy Hoquet l’Immobilier.
Au-delà des tendances nationales, la région Sud fait office de locomotive pour le marché immobilier ancien : c’est la région qui surperforme le plus par rapport à l’évolution nationale sur les 2 périodes de comparaison, en affichant la plus forte progression de valeur sur les 4 derniers mois (+5.6%), et la 2ème meilleure en tendance annuelle (+8.5%).
Le Sud-Ouest, quant à lui, reste en tête des progressions en 1 an, mais a enregistré un net ralentissement de valeur sur les 4 derniers mois.
Baromètre Guy Hoquet l’Immobilier - Classement dans l’ordre décroissant d’évolution du prix/m2
Les villes de la côte d’azur et plus généralement du pourtour méditerranéen enregistrent encore des hausses de prix significatives, à l’image d’Antibes (+20.8% sur le prix/m2 en 1 an et +3.6% en 4 mois), Béziers (+14.9% en 1 an), Perpignan (+14.9% en 1 an), Cannes (+12% en 1 an), Toulon (+11.1% en 1 an) et même Marseille à +10.3% en 1 an et toujours +3.5% en 4 mois.
Les passoires thermiques ne sont pas à la vente
Force est de constater que le temps des mises en vente massives de passoires énergétiques (biens dont le Diagnostic de Performances Energétique est classé F et G) n’est pas encore arrivé : les logements anciens F et G mis en vente représentent 11.8% de l’offre sur la période janvier-avril, soit -1.8 points en 4 mois et – 0.7 point en 1 an. En moyenne, on observe une décote de -14% sur le prix affiché (-2 points par rapport à l’année dernière).
D’autre part, la surface moyenne des passoires thermiques commercialisées s’élève à 92m2 (-0.6% en 1 an). Un constat qui interroge sur le fait que les biens les plus énergivores seraient de petite surface et souvent dédiés à l’investissement locatif ? En effet, la superficie moyenne des logements F et G dans les 10 villes qui présentent la plus forte part de passoires énergétiques commercialisées sur la période est supérieure à 53m2.
Seule exception à la règle : Paris, où les biens F et G représentent 23.6% de l’offre, pour une surface moyenne mise en vente de 42.5 m2, et une décote de « seulement » -6% sur le prix affiché.
Baromètre Guy Hoquet l’Immobilier - Top 10 des villes au plus fort de biens F et G dans l’offre, période Janvier-Avril 2023 - sur la base de 57 villes étudiées
« La rénovation énergétique des logements est un enjeu sociétal, pour lequel les Français ont manifesté une prise de conscience remarquée au cours de l’année dernière. Mais contrairement à l’imaginaire collectif, les biens les plus énergivores ne sont pas massivement mis en vente par leurs propriétaires. Un constat qui confirme l’importance de les accompagner dans l’amélioration des performances de leur logement, qu’ils souhaitent l’habiter, le vendre ou le louer. Dans ce cadre, je suis convaincu que les professionnels de l’immobilier constituent un pivot central pour la mise en œuvre des mesures de la loi Climat et Résilience. », conclut Stéphane Fritz, président de Guy Hoquet l’Immobilier.
Portails immobiliers étudiés : SeLoger, Leboncoin, PAP, Bien’ici, MeilleursAgents, AVendre ALouer, Logic-immo, Belles Demeures, Propriétés Le Figaro, LuxRésidence, Paru Vendu, Figaro Immo, Immonot, Surface privée, Ouestfranceimmo