Le numérique a du bon. Avec l’envolée des documents obligatoires dans le secteur immobilier, les contrats de location ont vu leur volume de pages exploser ces dernières années. A tel point que toutes les lire tient du marathon... Près de 100 pages.
dimanche 6 novembre 2022, par Denis Lapalus
90 pages... Bientôt les 100 pages pour certaines communes ?
90, c’est le nombre de pages moyen d’un contrat de location d’un bien meublé dans une commune appliquant un plafonnement des loyers actuellement en respectant toutes les directives et réglementations en vigueur au 1er octobre 2022 (et en conservant une police de caractères lisible). Les 100 pages devraient être dépassés dès 2023, dans certaines conditions. Un état des risques vient s’ajouter à la longue liste des DPE et autres états en tous genre. Pour les biens situés en bordure du littorale, un état des risques sera obligatoire à compter du 1er janvier 2023.
Contrat de location immobilière : vers les 100 pages en 2023 !
Il ne se passe pas une seule année sans qu’un nouvel état, un nouveau diagnostic, ou une attestation ne devienne obligatoire. Pour les communes où les loyers sont plafonnés, avec toutes les pages des rapports d’expertise, de surface, les DPE, et désormais les risques liés au littorale.
3 heures pour lire son contrat de location avant de signer
Lors de la signature d’un contrat de location, vous devez confirmer que vous avez lu toutes les pages de votre contrat. Or, quand ce dernier compte pas moins de 90 pages, il vous faudra donc pas moins de 3 heures en moyenne pour le lire. Une lecture qui n’a rien de désagréable, mais qui n’est toutefois pas réellement captivante pour autant. Le héros, le locataire, à la fin, finit toujours par signer. En effet, il faut prévoir plus de 3 heures pour lire un contrat de location de 90 pages (taux moyen de lecture des Français est de 30 pages par heure).
Surtout des annexes... Parfois importantes
Certes, l’idée est bien de protéger la relation propriétaire/locataire, afin que toutes les informations soient précisées mais en augmentant ainsi le volume de pages ne risque-t-on pas de noyer les informations utiles au milieu d’informations purement réglementaires. Et oui, la plus grande partie du contrat de location concerne ces annexes.
Contenu du bail de location
Le bail doit préciser les informations suivantes :
- Nom et domicile du propriétaire
- Nom et adresse du gestionnaire et son siège social si le logement n’est pas géré directement par le propriétaire
- Noms du ou des locataires
- Date de prise d’effet et durée du bail
- Informations sur le logement
Le bail doit préciser les informations suivantes :
- Consistance du logement et sa destination : Correspond à ce pour quoi un immeuble a été construit. Par exemple : usage d’habitation, usage professionnel ou usage mixte (immeuble d’habitation abritant également des locaux professionnels).
- Description du logement (maison ou appartement, nombre de pièces) et de ses équipements à usage privatif et commun
- Nature et montant des travaux effectués dans le logement depuis le dernier contrat de location (ou le dernier renouvellement)
- Surface habitable : Surface au sol déduction faite des murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Certains espaces sont exclus : combles non aménagés, caves, sous-sol, remise, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs, vérandas, locaux communs, dépendances, espaces dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre. du logement. Si elle n’est pas mentionnée ou est erronée, le locataire peut intenter une action en diminution de loyer.
Informations sur le loyer, les charges et le dépôt de garantie
Certaines informations liées au loyer doivent être insérées dans le bail :
- Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
- Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s’il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
- Modalités de récupération des charges (au forfait ou au réel)
- Montant du dépôt de garantie s’il est prévu
- Montant des dépenses théoriques de chauffage (et l’année de référence des prix de l’énergie utilisés pour établir cette estimation)
- Informations sur les frais d’agence
Si le propriétaire fait appel à un professionnel pour la mise en location du logement, le bail doit mentionner :
les règles relatives au partage des frais (reproduction de l’article 5 I de la loi de 1989) et les montants des plafonds de facturation applicables au locataire.
Autres clauses
Le locataire et le propriétaire peuvent convenir d’inclure d’autres clauses dans le bail. Mais elles ne doivent pas figurer parmi la liste des clauses interdites. Si une telle clause figure dans le bail, elle ne doit pas être appliquée. Il s’agit notamment des clauses : imposant comme mode de paiement du loyer le prélèvement automatique ou interdisant au locataire d’héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui ou prévoyant des frais de délivrance ou d’envoi de quittance.
Documents annexes au bail
Un dossier de diagnostic technique doit être annexé au bail. Le dossier comprend les documents suivants :
- Diagnostic de performance énergétique (DPE)
- Constat de risque d’exposition au plomb (CREP) si le logement date d’avant janvier 1949
- État des risques et pollutions si le logement est situé dans une zone à risque (inondations, séismes, avalanches, ...)
- État de l’installation intérieure de l’électricité si l’installation a plus de 15 ans
- État de l’installation intérieure du gaz si l’installation a plus de 15 ans ou si le dernier certificat de conformité a plus de 15 ans
- Si le logement est situé dans une zone de bruit définie par un plan d’exposition au bruit des aérodromes, un document comportant l’indication claire et précise de la zone de bruit dans laquelle se trouve le logement.
En remplacement de l’état de l’installation intérieure de l’électricité, le bailleur peut fournir :
- un état de l’installation intérieure de l’électricité réalisé depuis moins de 6 ans dans le cadre de la vente du logement
- ou une attestation de conformité relative à la mise en conformité ou à la mise en sécurité de l’installation électrique délivrée depuis moins de 6 ans par un organisme agréé. Si l’attestation ne peut pas être fournie, la déclaration de l’organisme agréé.
En remplacement de l’état de l’installation intérieure de gaz, le bailleur peut fournir : un état de l’installation intérieure du gaz réalisé depuis moins de 6 ans dans le cadre de la vente du logement ou un état de l’installation intérieure de gaz réalisée depuis moins de 6 ans par un professionnel certifié par un organisme accrédité par le Comité français d’accréditation (Cofrac).
D’autres documents doivent également être annexés au bail :
- Notice informative
- État des lieux d’entrée établi lors de la remise des clés et l’état des lieux de sortie réalisé lors de la restitution des clés
- Attestation d’assurance contre les risques locatifs que le locataire doit obligatoirement souscrire
- Énumération des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication (câble, TNT, fibre...)
- Copie de la convention Anah si le logement loué est conventionné
- Copie de la grille de vétusté si le locataire et le propriétaire ont convenu d’en appliquer une
- Si le logement est situé dans un immeuble en copropriété, un extrait du règlement de copropriété. L’extrait porte sur la destination de l’immeuble : Correspond à ce pour quoi un immeuble a été construit. Par exemple : usage d’habitation, usage professionnel ou usage mixte (immeuble d’habitation abritant également des locaux professionnels)., la jouissance des parties privatives et communes. Il porte également sur la quote-part : Fraction de la part des parties communes rattachée à un lot (appartement, local commercial, parking, cave...) selon, entre autres, la situation et la superficie de ce lot afférente au logement loué dans chacune des catégories de charges.
Durée du bail
La durée du bail d’une location meublée est de :
- 1 an
- ou de 9 mois si la location est consentie à un étudiant.
Renouvellement du bail
Lorsque la durée du contrat est d’un an, il se renouvelle automatiquement à son terme si les parties ne donnent pas congé.
Lorsque la durée du contrat est de 9 mois, le renouvellement n’est pas possible : le bail prend fin à son terme sans que les parties ne soient obligées de donner congé.
Un nouveau bail doit alors être signé si les parties souhaitent poursuivre la location.