Beanstock, une proptech spécialisée dans l’investissement immobilier locatif dresse une liste des villes les plus favorables pour un investissement immobilier locatif dans l’ancien avec un budget de 100.000 euros.
samedi 5 novembre 2022, par Denis Lapalus
Pour 100.000 euros tout inclus, vous pouvez acheter une maison modeste à la campagne. Mais pour acheter un bien immobilier dans une des 50 plus grandes villes françaises, c’est tout de suite plus délicat. Quelles sont les villes françaises où l’achat d’un bien immobilier pour un budget global de 100.000 euros tout inclus est-il encore rentable ?
Immobilier : un budget de 100.000 euros tout inclus ?
Avec l’envolée des taux de crédit immobilier et le durcissement des conditions d’octrois, il est désormais préférable de se passer des banques. S’endetter pour investir dans un bien immobilier n’apportant aucun avantage, hormis le cas dans lequel de gros travaux seraient à effectuer (déficit foncier). Ainsi, Beanstock a identifié 5 villes où investir avec 100.000 euros. « Cette somme inclut le prix d’achat, les frais de notaire, les travaux de rénovation et d’ameublement, ainsi que nos services d’accompagnement et de gestion locative », précise Matthieu Havette le responsable des études immobilières chez Beanstock. Evidemment, hormis le prix au mètre carré, pour un investissement en immobilier locatif, ce qui compte avant tout, c’est le dynamisme du marché locatif. Là encore, la proptech surveille avec attention le taux de vacance locative.
| TOP | Villes | Prix au m2 | Surface recommandée (en m2) | Rentabilité nette espérée (*) |
|---|---|---|---|---|
| 🥇 1 | Perpignan | 1.836 €/m2 | 36 m2 | 5.4% |
| 🥈 2 | Metz | 2.829 €/m2 | 25 m2 | 5.0% |
| 🥉 3 | Avignon | 2.430 €/m2 | 25 m2 | 4.6% |
| 4 | Le Havre | 2.052 €/m2 | 27 m2 | 4.2% |
| 5 | Rouen | 2.857 €/m2 | 24 m2 | 4.2% |
(source : Beanstock, (*) rentabilité aucunement garantie.)
- Perpignan figure parmi les agglomérations qui se distinguent grâce à « des prix abordables et une rentabilité record ». « Avec un prix au m2 moyen de 1.500 euros le mètre carré, le marché immobilier à Perpignan permet l’acquisition de biens prometteurs avec un petit budget. On s’attend à ce que la ville suive une trajectoire similaire à celle de Nîmes ou de Béziers dans la région et que les prix flambent », commente Beanstock. Outre la faiblesse du taux de vacance locative, le marché est impacté par l’instauration en 2021 à Perpignan du permis de louer destiné à lutter contre les marchands de sommeil. Ces nouvelles exigences légales font monter les prix et les loyers, certains propriétaires se voyant même contraints de retirer leur bien de la location ce qui exacerbe la tension sur le marché, précise l’étude. Cette double dynamique permet à un investisseur d’atteindre une rentabilité nette de 5,4 % (voire plus pour les petites surfaces) avec l’acquisition d’un bien de 36 m2, affirme Beanstock.
- Metz : Encore abordable (2.829 euros/m2), Metz est souvent « sous-estimée » mais « vouée à grandir ». Avec un budget de 100.000 euros, un investisseur pourra atteindre une rentabilité de 5 % pour l’acquisition d’un bien jusqu’à 25 m2. Les prix ont grimpé de plus de 40 % en 5 ans, peut-on lire dans le compte rendu de l’étude. Autre atout mis en avant : la faiblesse de la taxe foncière qui atteint 450 euros par an en moyenne pour un grand appartement T1.
- Avignon : Avec déjà plus de 62 % de locataires, la ville accueille désormais de nombreux jeunes cadres, lyonnais notamment qui ont choisi de s’éloigner des grandes villes pour bénéficier d’un environnement plus agréable et d’un niveau de vie élevé, indique Beanstock. Alors que la hausse des prix déjà soutenue depuis 5 ans s’accélère (+12 % en un an), 2022 constitue un point d’entrée favorable pour un investissement juge la startup. Elle estime à 4,6 % par an la rentabilité nette qu’un investisseur peut anticiper en achetant un studio de 25 m2.
- Le Havre : La deuxième ville portuaire de France, et de surcroît cité étudiante, Le Havre tire aussi son épingle du jeu. Malgré la hausse des prix de 15 % sur un an, le coût de la pierre reste plus bas que dans la majorité des grandes villes. On peut viser une rentabilité nette moyenne de 4,2 % pour un 27 m2. Dans certains quartiers prisés des étudiants elle peut même dépasser 5 %.
- Rouen : La proximité avec Paris (à 1 h 30) et la présence d’un pôle universitaire font de Rouen un « investissement patrimonial à bas prix ». Près de 7 habitants sur 10 y sont locataires. Il faut en moyenne 17 jours pour qu’un bien se loue. « C’est d’autant plus le cas dans l’hypercentre avec ses belles maisons à colombages qui attirent les jeunes couples de cadres », précise Beanstock. Avec un budget de 100.000 euros, un acheteur peut escompter une rentabilité de 4,2 % en moyenne pour un bien de 24 m2.
Strasbourg et Saint-Etienne : mauvais plans...
Strasbourg et Saint-Etienne exclus des top villes. « Strasbourg n’apparaît pas dans la sélection. Pourtant, il est possible de trouver des appartements à moins de 100.000 euros mais la rentabilité n’atteint que 3,5 % », constate Matthieu Havette. Les prix ont explosé à plus de 5.000 euros du m2 mais les loyers n’ont pas suivi, décrypte le spécialiste de l’immobilier. A l’inverse, à Saint-Etienne il est possible de viser des rendements très confortables de l’ordre de 6 à 7 % en moyenne mais la tension locative est trop faible, et beaucoup de biens ne trouvent pas preneurs.