Créée en 1998, dans un contexte de bas de cycle immobilier, PFO - qui s’appelait alors « Participation Foncière Opportunité » - a bénéficié du dynamisme d’un marché en plein redressement. Première SCPI à être créée après la crise immobilière, elle a été conçue pour saisir les meilleures opportunités d’investissement. 20 ans après, PFO affiche un Taux d’occupation record de près de 95%. Retour sur son histoire, son évolution et ses performances.
mercredi 13 mars 2019, par FranceTransactions.com
La SCPI PFO s’est constitué progressivement un patrimoine majoritairement localisé dans les métropoles régionales, à une époque où l’immobilier n’exerçait aucun attrait pour les investisseurs.
Progressivement, la stratégie d’investissement de PFO a privilégié la mutualisation des risques au travers d’une diversification par typologie d’actifs : bureaux, commerces, immobiliers d’exploitation (hôtels, santé, résidences gérées) et par secteurs géographiques au sein des grandes métropoles régionales françaises.
La gestion dynamique et la diversification du patrimoine sont un succès
Fermé en haut de cycle immobilier en 2008, PFO a ré-ouvert son capital en octobre 2015, passant de capital fixe à capital variable et renforçant ainsi sa diversification afin de renouveler son patrimoine. Une stratégie qui porte ses fruits puisque depuis sa réouverture, PFO a collecté 360 millions d’euros. En 2017, PFO fait le choix de la diversification géographique en zone euro afin de bénéficier d’une plus grande profondeur de marché et de revenus locatifs sécurisés sur le long terme.
Sa première acquisition en Europe se fera au travers d’un EHPAD à Essen (Allemagne), pour un montant de 27 millions d’euros. Il est exploité par Korian, leader européen des services d’accompagnement et de soins dédiés aux seniors, au travers d’un bail d’une durée ferme de 20 ans.
En 2018, PFO accentue sa diversification géographique en réalisant plus de 140 millions d’euros d’investissement dont près de 65% en zone euro. Ces investissements en zone euro offrent des revenus locatifs garantis sécurisés sur de très longues durées (plus de 18 ans en moyenne) et un rendement moyen de 6% :
- A Eindhoven (Pays-Bas) : un hôtel neuf de 180 chambres à proximité de l’aéroport pour un montant de 23,5 millions d’euros, loué à Holiday Inn, bénéficiant d’un engagement ferme de 25 ans.
- A Leipzig (Allemagne), un hôtel neuf de 150 chambres à proximité de l’aéroport pour un montant de 12,6 millions d’euros, loué à 7 Days Premium sur la base d’une durée ferme de 22 ans.
- A Milan (Italie), un ensemble immobilier à usage mixte (bureaux, commerce, showroom) pour un montant de 21,7 millions d’euros, loué à PSA sur la base d’une durée ferme de 14 ans.
- A Amsterdam - Hoofddorp (Pays-Bas), un immeuble de bureaux pour un montant de 35,5 millions d’euros, loué à Bluewater, sur la base d’un engagement ferme de 12 ans.
PFO : une SCPI à la « Performance durable »
Depuis 20 ans, PFO prouve sa bonne résistance aux crises, tant financières qu’immobilières et a ainsi versé à ses associés un rendement moyen de 5,80%.
Par ailleurs sa stratégie d’investissement visant des actifs loués au travers d’engagements de très longues durées lui permet de proposer à ses investisseurs une vision à long terme de ses performances. Un taux d’occupation financier remarquable pour une SCPI présente sur le marché depuis 20 ans
PERIAL Asset Management met en œuvre une gestion pro-active des arbitrages ainsi qu’une gestion dynamique du patrimoine existant afin de faire progresser la situation locative de ses immeubles. Ainsi, le taux d’occupation financier atteint 94,29% au 4ème trimestre 2018, un record historique sur les dix dernières années et une véritable performance pour une SCPI de 20 ans. « Depuis 20 ans, grâce à sa croissance maitrisée, la SCPI PFO a traversé les cycles immobiliers en proposant une performance durable à ses associés. Ceci est le fruit d’un travail de fond, d’une gestion dynamique menée sur le long terme s’adaptant à l’évolution des marchés. SCPI diversifiée assumée, PFO s’oriente désormais vers l’Europe et s’inscrit grâce à sa stratégie long terme dans les 20 prochaines années. » souligne Eric COSSERAT, Président du groupe PERIAL.
Des perspectives ambitieuses
« En 2019, nous allons poursuivre notre stratégie de diversification géographique en zone euro et par typologie d’actifs et prévoyons d’investir 120 M€ dans les métropoles européennes. PFO est déjà présent dans 4 pays et nous restons opportunistes sur d’autres pays de la zone euro en privilégiant les baux longs afin de sécuriser les revenus locatifs et optimiser les rendements. » déclare Yann Videcoq, Directeur du Fund Management de PERIAL Asset Management.
Les performances passées ne préjugent en rien de celles à venir.
- Risque de perte en capital : le prix des parts de SCPI peut varier à la hausse, comme à la baisse. La valorisation des parts de SCPI dépend des conditions du marché de l'immobilier, sans tenir compte de la qualité intrinsèque des biens détenus.
- Risque de rendement : aucun rendement n'est garanti. Une SCPI peut ne pas servir le moindre rendement. Les performances passées ne préjugent strictement en rien des performances à venir.
- Risque d'illiquidité : En achetant des parts de SCPI en direct, vous n'êtes pas certain de pouvoir les revendre. Ce risque est d'autant plus élevé en cas de souscription de parts de SCPI en démembrement (il est alors impossible de revendre ses parts avant l'échéance du démembrement temporaire). En cas de retournement du marché de l'immobilier, même en pleine propriété de vos parts de SCPI, vous ne pourrez probablement pas revendre vos parts (hormis investissement via un contrat d'assurance-vie, l'assureur prenant à sa charge ce risque de illiquidité).
- Risque de crédit : le financement de parts de SCPI à crédit représente une prise de risque importante, fortement déconseillée aux investisseurs n'ayant pas le capital nécessaire pour solder le crédit à tout moment.
- Risque de devise : pour les SCPI investies hors zone euro, les revenus potentiels et la valeur de parts de SCPI peuvent être impactés par l'évolution du cours des devises.