Le marché de l’immobilier est d’ores et déjà impacté par la récession qui arrive. Les faits sont là, paiement des loyers suspendus ou différés (de 15% à 30% des locataires concernés), demande locative en chute libre (-37% au seul premier trimestre 2020, alors que la crise sanitaire débutait en France). Pour les SCPI, ce sera la première crise majeure depuis celle des années 1990.
vendredi 10 avril 2020, par Denis Lapalus
Le marché de l’immobilier impacté dans la tourmente
Avec une économie fortement ralentie, de l’ordre de -36% selon l’INSEE, accompagnée de mesures de confinement condamnant à la fermeture de nombreux commerces, les différents secteurs de l’immobilier ne sont pas tout impactés avec la même ampleur. L’immobilier de commerce, tout comme celui lié aux loisirs, hôtels notamment, seront les plus touchés. L’immobilier de bureaux sera touché, en premier lieu, par des délais ainsi que des défauts de paiement des loyers. La bulle immobilière de ces dernières années devrait logiquement se dégonfler. Anticipée par tous les professionnels, cette baisse du marché aura des impacts réduits, tant que la crise sanitaire se termine rapidement.
L’immobilier déjà rattrapé par la crise
La récession est mondiale, et la France n’est pas épargnée. Cette crise est l’occasion pour les épargnants de redécouvrir que l’immobilier n’a rien d’un placement sans risque. Les investisseurs endettés lourdement afin de bénéficier de taux bas pourront constater les dégâts assez rapidement. La demande placée de bureaux en Ile-de-France chute de -37% au 1er trimestre 2020, un record historique vieux de 16 ans. Ce qui est édifiant est que la crise sanitaire n’a réellement débutée en France qu’à la moitié du trimestre, avec une mise sous confinement que seulement 2 semaines fin mars. Cela laisse présager une chute vertigineuse pour le deuxième trimestre. Avec cette chute, le prix des loyers devrait logiquement s’effondrer. Le prix des biens immobiliers, ayant un taux de vacance élevé, devrait chuter lourdement.
Les SCPI ont fait des provisions
Les rendements des SCPI vont fortement baisser sur 2020, mais le pire peut être évité. Le pire, c’est la baisse des prix des parts. Le gestionnaire étant tenu de répliquer, à 10% près, le prix de la part avec la valeur de reconstitution des actifs de la SCPI. Et sur ce dernier point, les gestionnaires de SCPI ont toujours une marge d’avance, car la crise immobilière n’est une surprise pour personne. Si la pandémie COVID-19 a fortement accéléré les choses, cela fait plusieurs années que les gestionnaires anticipaient un retournement du marché. Les réserves des SCPI sont de plusieurs ordres :
- la latitude de 10% dans la fixation du prix de la part, permettant d’absorber une partie de la baisse du prix des actifs, dans le cas d’un retour rapide à la normale,
- le RAN (report à nouveau), permettant de lisser les rendements de la SCPI, et surtout de faire face aux défauts de paiement de loyers,
- les ventes de biens avec plus-values déjà négociées avant le début de la crise,
- les réserves de lignes de crédits bancaires non encore utilisées peuvent permettre aux SCPI de face faire à la chute des versements de loyers,
- le flux des nouveaux versements. Ce flux devrait en revanche se tarir naturellement avec l’augmentation des incertitudes.
SCPI : les secteurs les plus impactés
Logiquement, les secteurs du commerce et de l’hôtellerie seront les plus impactés, pour des raisons évidentes. Surprenant, le secteur de la santé ne sera pas porteur durant cette pandémie. La crainte étant liée aux revenus des locataires, Ephad et cliniques privées. Ces dernières voyant leurs revenus suite à l’obligation de prendre en charge toutes les urgences (hors COVID-19) que les hôpitaux ne peuvent prendre en charge faute de capacité d’accueil. Le secteur des bureaux est attendu en baisse, mais là encore, les grandes entreprises devraient résister si la crise ne perdure pas trop longtemps. Le développement massif du télétravail devrait néanmoins réduire sensiblement la demande locative.
| Placements 2024 | Niveaux de risques 2024 (1) | Espérance de rendements 2024 (2) | Préférences pour 2024 (3) | Commentaires |
|---|---|---|---|---|
| SCPI DE TOURISME (HOTELS) | A privilégier | Secteur de nouveau en forme, à privilégier par rapport au secteur des bureaux. | ||
| SCPI DE COMMERCES | Rester à l'écart | Secteur soumis à un changement de mode de consommation. Comme le secteur des bureaux, le secteur du commerce reste sous surveillance. | ||
| SCPI DE SANTE | Avis négatif | L'engouement pour les SCPI investissant dans l'immobilier du secteur de la santé est énorme, c'est trop ! Les prix du marché de l'immobilier du secteur de la santé sont d'ores et déjà sur-évalués. Attention, les placements trop plébiscités ne sont pas les meilleurs au final ! La crise sanitaire pousse trop les épargnants à investir dans ce secteur de la santé, un retour de bâton n'est pas à exclure dans les années à venir. | ||
| SCPI DE BUREAUX | Rester à l'écart | L'immobilier de bureaux est entré en crise depuis 2023. Secteur à fuir. Le secteur de l'immobilier d'entreprise va affronter sa première crise depuis les années 1990. | ||
| SCPI DE LOGEMENTS | Sans avis tranché | Sans doute le secteur le moins risqué de tous les secteurs de l'immobilier. Le déficit de biens immobiliers à disposition étant énorme. Les chantiers de construction sont en revanche à l'arrêt. Les revenus ne sont pas prêts d'être encaissés. Une crise économique majeure pourrait toutefois faire chuter lourdement le marché immobilier du logement. | ||
| (1) : Echelle du niveau moyen de risque pour ce type de placement (échelle de 0 (sans risque, aucune barre rouge) à 5 (Placement à très haut risque, 5 barres rouges) ). Le niveau de risque peut varier largement pour un placement donné, en fonction du choix des supports d'investissement (ex: un contrat d'assurance-vie placé 100% en unités de compte sera risqué, versus un contrat placé à 100% en fonds euros sera sans risque)(2) : Espérance de rendement moyen, sur une échelle de 0 à 5 étoiles (0 étoile : aucun rendement, à 5 étoiles : Très haut rendement). Rappel : une espérance de rendement élevé sans niveau de risque élevé ne peut pas exister.(3) : Indication de nos préférences pour 2024, sur une échelle de 5 graduations, de à éviter, à fortement privilégier. | ||||
Que font et que disent les gestionnaires de SCPI ?
Chez PRIMONIAL, le leader du secteur, la communication est plutôt rassurante. Certes, le secteur du commerce sera le plus impacté, mais le prix des parts n’est pas envisagé à la baisse, pour le moment. La prévision d’un défaut de paiement des loyers de 10% pourrait être absorbé aisément par PATRIMMO COMMERCE. La relative mauvaise surprise serait du côté de PRIMOVIE, largement souscrite par les épargnants. Les cliniques privées devant, durant la crise sanitaire, prendre en charge toutes les opérations que les hôpitaux, dédiés au traitement des malades du COVID-19, ne prennent pluss en charge. Les revenus des cliniques privées seront donc en baisse. Les mesures apportées aux locataires sur les différentes SCPI est le report des loyers à terme échu. Le gestionnaire, dans son analyse de ses portefeuilles, confirme pouvoir absorber une chute de 30% de ses revenus locatifs, sans toutefois être négativement impacté. Sa réserve de crédits bancaires non encore utilisés est une sécurité supplémentaire en cas d’extension de plusieurs mois des mesures de confinement.
Du côté de chez CORUM, même son de cloche. Les rendements sont attendus logiquement en baisse, mais aucune crainte majeure n’est à l’ordre du jour. Si près de 30% des locataires ont pris contact avec le gestionnaire CORUM, à ce jour, ce sont essentiellement des demandes de report de loyers qui ont été acceptés (16%). Les locataires des biens sont des grandes enseignes, capables d’encaisser une coupure de quelques mois. Seule une durée de crise s’étendant au-delà de l’été pourrait impacter négativement de façon plus ample les SCPI.