A partir du 1er juillet 2019, l’encadrement des loyers sur Paris refait son retour. De nombreux locataires vont donc se retrouver, une nouvelle fois, avec des loyers trop élevés. Quels sont les locataires concernés par l’encadrement des loyers ? Comment faire pour demander le remboursement du trop perçu ? Quelle procédure suivre si le propriétaire ne veut pas baisser le loyer ?
jeudi 13 juin 2019, par FranceTransactions.com
Encadrement des loyers au 1er juillet 2019
Les loyers parisiens sont très élevés. L’encadrement des loyers est une mesure de la loi ELAN visant à tenter de juguler l’appétit des propriétaires poussant, années après années, les loyers vers des sommets. L’encadrement des loyers entrera à nouveau en vigueur dans la capitale, à compter du 1er juillet 2019.
Comment trouver la valeur maximale de votre loyer sur Paris ?
Les choses sont bien faites. Le site officiel de la Direction Régionale et Interdépartementale de l’hébergement et du logement permet de connaître rapidement le loyer de référence d’un bien immobilier.
- Outil de détermination du loyer de référence, minoré et majoré pour un bien immobilier donné
Quelles locations sont concernées par cet encadrement des loyers ?
Attention, seuls les baux de location signés à partir du 1er juillet 2019 sont concernés par cet encadrement de loyer. Si vous êtes actuellement locataire au mois de juin 2019, vous n’êtes donc pas concerné par cet encadrement des loyers. Vous le serez uniquement lors du renouvellement de votre bail, qui sera obligatoirement modifié afin de tenir compte de cette loi.
Que faire lorsque le loyer proposé ne correspond pas aux loyers de référence ?
En cas d’absence dans le contrat de location du loyer de référence et du loyer de référence majoré, le locataire peut, dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet du bail, mettre en demeure le bailleur d’ajouter ces informations au contrat de location. Le bailleur dispose d’un délai d’un mois pour répondre à partir de la réception du courrier avec accusé de réception du locataire. Sans réponse ou en cas de refus de ce dernier dans ce délai, le locataire peut saisir le juge d’instance pour l’inscription de ces informations dans le bail et le cas échéant la diminution du loyer correspondante.
Dans le cas d’un renouvellement du bail, le locataire ou le propriétaire peut proposer un nouveau loyer :
- le bailleur informe, au moins 6 mois avant la fin du bail, le locataire de la réévaluation au plus égal au loyer de référence minoré ;
- le locataire demande, au moins 5 mois avant la fin du bail, la réévaluation en diminution du loyer à son bailleur.
- Le nouveau loyer proposé dans le cadre d’une demande de réévaluation doit être inférieur ou égal au loyer de référence minoré. Le montant du loyer de référence majoré ou minoré pris en compte correspond à celui qui est en vigueur à la date de la proposition émise par l’une des parties.
Le locataire peut, sur la base de loyers de logements similaires et dans la même zone géographique, contester la réévaluation de loyer.
En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire ou du propriétaire à la demande de réévaluation du loyer, l’un ou l’autre peut saisir, 4 mois avant la fin du bail, la commission départementale de conciliation.
A défaut d’accord constaté par la commission départementale de conciliation, le juge d’instance peut être saisi avant le terme du contrat de location. A défaut de saisine du juge, le bail est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé en application de l’IRL.
Lorsqu’une demande de réévaluation de loyer est engagée par le bailleur, ce dernier ne peut pas donner congé au locataire pour la même échéance du contrat.
Complément de loyer, de nombreux abus
C’était le travers de l’application précédente de l’encadrement des loyers. De nombreux propriétaires imposaient des compléments de loyers. Cette fois-ci, le complément de loyer peut être contesté. Le fait que le bien immobilier soit localisé dans un quartier central n’est plus un argument pour établir un complément de loyer, car le plafond calculé en tient déjà compte. Le complément de loyer ne peut pas être appliqué à un loyer de base inférieur au loyer de référence majoré. En cas de contestation, le locataire dispose de 3 mois à compter de la signature du bail, pour saisir la commission départementale de conciliation. Le propriétaire doit alors démontrer et justifier les caractéristiques du logement permettant la mise en place d’un complément de loyer.
En cas d’accord, le montant du loyer tenant compte du complément de loyer est fixé par le document de conciliation établi par la commission. En cas d’absence d’accord, le locataire dispose d’un délai de 3 mois à compter de la réception de l’avis pour saisir le juge d’instance d’une demande d’annulation ou en diminution du complément de loyer.
Dans les deux cas, (conciliation ou décision de justice), la décision s’applique à compter de la prise d’effet du bail.
Lorsque le bailleur ne respecte pas les règles pour la fixation du loyer du logement, le préfet le met en demeure de mise en conformité du bail. Si la démarche reste infructueuse, une amende préfectorale peut être prononcée.
Les sanctions en cas de non-respect des loyers de référence
En cas de non-respect des loyers de référence, le préfet de Paris peut demander au bailleur dans un délai de 2 mois, de mettre le bail en conformité et de procéder à la restitution des trop-perçus au locataire. Le bailleur est informé des sanctions qu’il encourt et des modalités de recours. Le bailleur dispose d’un mois pour répondre au préfet.
Si la mise en demeure du préfet reste infructueuse, le préfet peut prononcer une amende à l’encontre du bailleur dans la limite de 5.000 € pour un bailleur physique et 15 000 € pour un bailleur moral. L’amende est prononcée après que le bailleur a eu la possibilité de transmettre ses observations.
Même si une amende est prononcée par le préfet à l’encontre du bailleur, le locataire peut effectuer les démarches auprès du juge pour demander la diminution de son loyer.
Commission départementale de conciliation (CDC)
La commission départementale de conciliation (CDC) peut vous aider en cas de litige : sa mission est d’apporter une aide au bailleur et au locataire afin de trouver une solution amiable à des litiges. Elle intervient gratuitement. La saisine préalable de la commission est obligatoire avant toute action judiciaire dans les cas de litiges liés à l’encadrement de l’évolution du loyer à la relocation ou d’une réévaluation d’un loyer manifestement sous-évalué lors du renouvellement du bail.
Comment saisir la commission départementale de conciliation ?
Votre demande devra comprendre a minima les pièces suivantes :
- la fiche ou la lettre de saisine avec vos coordonnées et celle de votre bailleur. Le courrier doit préciser l’objet du litige ;
- la copie du bail initial ;
- la proposition du bailleur de renouvellement du bail et du nouveau loyer accompagné ;
- tous autres éléments utiles.
Votre demande est à renvoyer à :
Préfecture de Paris et d’Ile-de-FranceDirection régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement de Paris (DRIHL 75)Secrétariat de la commission départementale de conciliation5 rue Leblanc75911 Paris Cedex 15