L’immobilier est le premier actif auquel les Français pensent pour placer leur argent et investir. Nos concitoyens savent qu’il s’agit d’actifs tangibles qui ne risquent pas de partir en fumée. Toutefois, réaliser son premier investissement immobilier peut s’avérer risqué. Mieux vaut donc opter pour l’achat de parts de sociétés civiles de placement immobilier ou SCPI.
lundi 17 mai 2021, par FranceTransactions en collaboration éditoriale avec La Centrale des SCPI
Pourquoi faut-il opter pour les SCPI lors de son premier investissement immobilier ?
Effectuer son premier achat immobilier en direct peut être source d’angoisses. En effet, une fois son budget déterminé, il reste à trouver la perle rare. Cela prend du temps, beaucoup de temps. S’agit-il d’une maison ? D’un appartement ancien ? d’un appartement récent ? faut-il passer par une agence ? Où investir ? Quelles sont les montants des charges et des taxes foncières ?
Au-delà de ces questions légitimes, se pose invariablement celle liée au fait que l’on risque des impayés. Cela n’est fort heureusement pas systématique mais ce risque existe. Il faut ensuite gérer son bien ce qui n’est pas toujours simple. Enfin, il faut réaliser des calculs de cash-flows et de rentabilité afin d’être sûr de la pertinence de son achat. Toutes les contraintes précitées n’entrant pas en ligne de compte avec les SCPI, il est préférable d’en acheter des parts.
Comme le note Lionel Benhamou, l’un des associés-fondateurs de La Centrale des SCPI (www.centraledesscpi.com), le premier réseau d’épargne digitale français : « Les deux principales préoccupations des clients qui nous appellent au 01.44.56.00.23 sont la tranquillité d’esprit et la rentabilité de leur investissement. Avec les SCPI de rendement, ces deux impératifs ne sont pas antinomiques. »
S’agissant de la tranquillité d’esprit, les SCPI sont gérées par les 38 sociétés de gestion du marché de la pierre digitale. Les associés porteurs de parts perçoivent des dividendes mensuels ou trimestriels. Comme les SCPI détiennent des actifs immobiliers mutualisés, il n’existe pas de risque de ne plus percevoir de loyer comme cela peut être le cas lorsqu’on possède un seul bien en location.
Cette mutualisation est le fait d’actifs immobiliers d’entreprise (bureaux, murs de commerces, locaux d’activités, entrepôts, immobilier en lien avec la santé et avec l’éducation…) mais également d’immobilier d’habitation.
Contrairement à un premier investissement immobilier effectué en direct, il est possible, et même recommandé, de diversifier son portefeuille SCPI dans toute l’Europe en achetant des parts de SCPI européennes dont certaines sociétés de gestion on fait leur spécialité.
Il est enfin facile d’effectuer son premier investissement immobilier avec quelques milliers d’euros ce qui n’est pas le cas avec un bien immobilier acheté en direct. N’oublions pas non plus qu’il est totalement possible de ne céder qu’une partie de son portefeuille SCPI ce qui est impossible avec un appartement ou une maison.
S’agissant de la performance des SCPI de rendement, les meilleures SCPI offrent à leurs associés porteurs de parts autour de 6 % nets par an, ce qui est loin d’être anecdotique.
Comment faire pour être certain de bien effectuer son premier investissement immobilier grâce aux SCPI ?
Comme pour un achat immobilier en direct, il est loisible de confectionner seul son portefeuille SCPI. Ce n’est pas une idée judicieuse. En effet, le prix des parts des SCPI est identique quel que soit le canal de distribution. Il est donc facile de se faire utilement conseillé en ne payant pas ses parts plus cher.
Mieux, il est également recommandé d’acheter ses parts de SCPI de rendement à crédit avec l’aide de spécialistes des SCPI qui sauront à la fois trouver pour leurs clients les meilleures SCPI mais aussi le meilleur crédit SCPI.
Ainsi que le remarque Gregorie Moulinier, associé-fondateur de La Centrale des SCPI : « Grâce aux services que nous proposons aux internautes, notamment SCPI-SIGN, il est très facile d’acheter, à la suite des préconisations de nos consultants, des SCPI européennes ou thématiques depuis son canapé. Cela ne serait pas possible s’il s’agissait d’un investissement immobilier en direct. »
SCPI-SIGN est un logiciel de signature électronique gratuit créé par les ingénieurs de La Centrale des SCPI permettant d’acheter en toute sécurité ses parts de SCPI en ligne.
Parmi les SCPI porteuses du moment, citons la SCPI Eurovalys, gérée par Advenis Real Estate Investment Management et achetant des immeubles de bureaux neufs ou très récents en Allemagne. Eurovalys permet à la fois de diversifier avantageusement son patrimoine immobilier mais aussi de profiter de la fiscalité allemande beaucoup plus réduite que la française.
Pour ce qui concerne les SCPI thématiques, il faut s’intéresser à la SCPI Activimmo gérée par Alderan et tournée exclusivement vers l’achat de locaux d’activités ou d’entrepôts, deux classes d’actifs qui ont le vent en poupe au regard de l’essor du e-commerce. Activimmo a ainsi rapporté 6,05 % à ses associés en 2020.
Enfin, pour ce qui est des SCPI santé, la SCPI Pierval Santé, gérée par Euryale Asset Management, est devenue une SCPI européennes capitalisant plus d’1,5 milliard d’euros. Pierval Santé est une SCPI de fonds de portefeuille puisque la durée résiduelle des baux signés avec ses locataires dépasse seize ans.
Investir dans les SCPI pour son premier investissement immobilier est porteur de sens. Les produits d’épargne immobilière assistée, l’autre nom des SCPI, permettent d’augmenter son patrimoine et son pouvoir d’achat dans de bonnes conditions et sereinement. Mieux vaut donc les préférer à l’achat d’immobilier en direct, de moins en moins rentable.
Cependant, il ne faut pas se lancer seul dans la constitution d’un portefeuille SCPI. Il faut recourir à des spécialistes qui sauront mixer les meilleures SCPI de rendement pour réaliser des montages sur mesure. C’est le seul métier réalisé par La Centrale des SCPI qui est devenue la société de référence dans le monde de la distribution des SCPI. Ses consultants sont joignables six jours sur sept au 01.44.56.00.23, un numéro à garder précieusement.
Avertissement
L’investissement dans une SCPI n’est pas garanti, tant du point de vue des dividendes perçus que de celui de la préservation du capital. Les SCPI dépendent en effet des fluctuations des marchés immobiliers. Avant toute décision d’achat de parts de SCPI, faites-vous conseiller par un professionnel afin d’être certain(e) que ce placement correspond à votre profil patrimonial. Enfin, comme tout investissement immobilier, tenez compte du fait que les SCPI sont des placements de long terme dont la durée de détention minimale ne saurait être inférieure à huit ans.
- Risque de perte en capital : le prix des parts de SCPI peut varier à la hausse, comme à la baisse. La valorisation des parts de SCPI dépend des conditions du marché de l'immobilier, sans tenir compte de la qualité intrinsèque des biens détenus.
- Risque de rendement : aucun rendement n'est garanti. Une SCPI peut ne pas servir le moindre rendement. Les performances passées ne préjugent strictement en rien des performances à venir.
- Risque d'illiquidité : En achetant des parts de SCPI en direct, vous n'êtes pas certain de pouvoir les revendre. Ce risque est d'autant plus élevé en cas de souscription de parts de SCPI en démembrement (il est alors impossible de revendre ses parts avant l'échéance du démembrement temporaire). En cas de retournement du marché de l'immobilier, même en pleine propriété de vos parts de SCPI, vous ne pourrez probablement pas revendre vos parts (hormis investissement via un contrat d'assurance-vie, l'assureur prenant à sa charge ce risque de illiquidité).
- Risque de crédit : le financement de parts de SCPI à crédit représente une prise de risque importante, fortement déconseillée aux investisseurs n'ayant pas le capital nécessaire pour solder le crédit à tout moment.
- Risque de devise : pour les SCPI investies hors zone euro, les revenus potentiels et la valeur de parts de SCPI peuvent être impactés par l'évolution du cours des devises.