Les prix de l’immobilier dans l’ancien poursuivent leur folle ascension. Selon les derniers chiffres publiés par l’INSEE, la hausse est de l’ordre de +1% sur les trois derniers mois. Bulle immobilière ou pas ?
vendredi 13 décembre 2019, par Denis Lapalus
Les prix des logements anciens continuent d’augmenter
Au troisième trimestre 2019, les prix des logements anciens en France (hors Mayotte) continuent d’augmenter : +1,0 % par rapport au deuxième trimestre 2019 (données provisoires corrigées des variations saisonnières), soit plus rapidement qu’au trimestre précédent (+0,7 %).
2019, l’année de tous les records pour l’immobilier
Que ce soit au niveau des prix, au niveau du nombre de transactions (le million est dépassé en 2019), en collecte sur les SCPI, ou encore en investissements sur le crowdfunding immobilier en 2019, tous les secteurs de l’immobilier connaissent des plus hauts historiques. C’est bien ainsi. Mais regarder dans le rétroviseur ne sert à rien pour avancer. Et pour 2020 ? Les anticipations pour 2020 sur le marché de l’immobilier sont mitigées. La question qui taraude bon nombre d’investisseurs est de savoir si nous sommes en présence d’une bulle immobilière ou pas.
Bulle immobilière ou pas ?
Cela fait débat. Les professionnels de l’immobilier, de leur côté, écartent l’hypothèse de la formation d’une bulle sur le marché de l’immobilier. L’on comprend aisément pourquoi. Le doute est permis, il ne faut pas tuer la poule aux œufs d’or. Du côté des professionnels de la gestion de patrimoine, sans doute plus objectifs, la formation de la bulle immobilière ne fait pas de doute. Déjà très réticents sur les SCPI, échaudés par la précédente crise, certains CGP redoutent surtout le mode de financement à crédit à outrance, sans véritable possibilité de sortie en cas de retournement de marché. En clair le risque pris sur le marché de l’immobilier est irrationnel. L’immobilier représente 71% des actifs des Français. L’adage "Ne pas mettre tous ces œufs dans le même panier" n’est plus respecté.
Marché auto-prophétique
Du côté des observateurs de tout poil, les avis sont plus que flous. Entre la volonté de faire peur (la peur fait vendre et augmenter les audiences et donc les recettes publicitaires), et celle d’inciter les particuliers à se lancer dans des investissements immobiliers à bon compte, avec des taux de crédits aussi bas, l’on peut trouver tous les avis. N’oublions pas que le marché de l’immobilier est auto-prophétique. Il suffit que les médias les plus influents "décrètent" que le marché va s’effondrer pour qu’il s’effondre... D’où les prises de paroles répétées des professionnels de l’immobilier afin de rassurer.
Une bulle certaine, ou une certaine bulle ?
Mais "techniquement" c’est bien une bulle, car les prix de l’immobilier augmentent bien plus vite que les revenus (cf tunnel de friggit). Le coût relatif des crédits immobiliers est encore en hausse de +3.10% en novembre 2019, ce qui le porte à 4,4 années de revenus par emprunteur selon les derniers chiffres publiés par l’Observatoire du logement/CSA. Cette situation n’est tenable que parce que les possibilités d’emprunter davantage sont présentes. La distorsion sur les prix ne résulte que de ce fait. Alors oui, les prix s’envolent pour de mauvaises raisons, car dès la remontée des taux, le marché va chuter. Et il se trouve que les taux remontent... Lentement, mais surement.
De son côté, le HCSF recommande aux banques de ne plus octroyer des crédits immobiliers sur des durées allant au-delà de 25 ans, de respecter le taux d’effort de 33% maximum, ainsi que de limiter le montant emprunté à 7 années de revenus. Les risques sont grandissants... Car ceux pris sont de plus en plus grands.