Prix de l’immobilier en montagne : +4 % en 2023, le réchauffement climatique ne fait pas fondre les prix des passoires thermiques

Les prix de l’immobilier dans les stations de ski sont-ils irrationnels ? En 2023, les prix continuent de grimper en stations, alors que le niveau d’enneigement diminue d’années en années.

mardi 12 décembre 2023, par Denis Lapalus

Prix de l’immobilier dans les stations de ski : +4 % en 2023

Pour la seconde année consécutive, la FNAIM publie son étude sur le marché de l’immobilier dans les stations de ski. Pour 2023, les différentes stations de ski affichent des prix en hausse, mais des transactions en baisse. Le marché reste toutefois très disparate en fonction des stations et des communes et les très nombreuses résidences secondaires pourraient bien être menacées par l’interdiction de louer les logements les plus énergivores. Il existe en France pas moins de 340 stations de ski, réparties sur 391 communes. Elles maillent le territoire et se situent ainsi dans les Alpes, le Jura, les Pyrénées, le Massif central, les Vosges et même en Corse. Peu peuplées, elles comptent en revanche plus d’un logement par habitant, en raison notamment de la présence massive de résidences secondaires. Ces stations sont réparties sur 391 communes. Ces « communes stations de ski » sont implantées dans différents massifs : 193 dans les Alpes, 61 dans le Jura, 57 dans les Pyrénées, 52 dans le Massif central, 25 dans les Vosges et 3 en Corse.

Une avalanche de passoires thermiques

Les logements situés dans les stations de ski sont globalement plus énergivores que ceux du reste de la France. Ainsi, 31% ont des étiquettes "F" ou "G" contre 15% dans le reste du territoire. A noter également que l’interdiction de louer les logements "E", "F" ou "G", qui interviendra entre 2025 et 2034, concernerait jusqu’à ⅔ des logements situés en stations de ski.

Réchauffement climatique : la neige devient le nouvel or blanc

La FNAIM met en lumière ce danger imminent pour ces stations : le réchauffement climatique. Le réchauffement climatique menace la quasi-totalité des stations de ski. En effet, la hausse des températures va entraîner des pertes importantes d’enneigement, différenciées selon l’altitude. Or, cette pénurie de neige ne pourra pas être compensée par l’enneigement artificiel.

Prix immobilier en montagne, encore un manque d’iode ?

Dans les Alpes, le prix moyen des logements dans les 71 stations de ski alpines spécifiquement (sur la base des sections cadastrales de la commune où se situe la station) est de 5 571 €/m², donc davantage que les prix dans les communes stations de ski des Alpes. Dans les stations de ski alpines, le prix des maisons (qui sont le plus souvent des chalets) est nettement supérieur à celui des appartements : 8 030 €/m² contre 5 342 €/m².

La station la plus chère est Val d’Isère (14 758 €/m²) devant Courchevel (12 600 €/m²) et Megève (11 057 €/m²). Sauf exception, le prix dans la station est plus élevé que le prix dans le reste de la commune. Enfin, ces stations de ski alpines concentrent des biens gourmands en énergie puisque les ¾ ont une étiquette DPE « E », « F » ou « G », et seront donc progressivement interdits à la location.

Val d’Isère, plus cher ? Pas possible

D’une manière générale, les stations de skis connaissent des prix des logements plus élevés en moyenne que le reste du pays : 3 933 €/m² contre 3 057 €/m², prix qui de plus sont en hausse pour l’année 2023 (+4%), alors qu’ils baissent sur le reste du territoire Dans le détail, les Alpes comptent les stations de ski les plus chères (4 672 €/m² en moyenne) avec en tête Val d’Isère (14 758 €/m²), devant Courchevel (12 600 €/m²) et Megève (11 057 €/m²). A contrario, les moins chères se situent dans le Massif central (1 756 €/m²) et en Corse (1 576 €/m²).

Les prix sont nettement plus élevés dans les Alpes (4 672 €/m² en moyenne dans les communes stations de ski), tandis que les prix les moins élevés se trouvent dans le Massif central (1 756 €/m²) et en Corse (1 576 €/m²). Les prix peuvent également être très hétérogènes à l’échelle départementale. Par exemple, en Savoie, les prix vont de 2 336 €/m² au Corbier à 14 339 €/m² à Val d’Isère. Trois stations y affichent d’ailleurs des prix supérieurs à 10 000€/m² : Val d’Isère (14 758 €/m²), Courchevel (12 600 €/m²) et Méribel (10 615 €/m²).

Elles sont pour la plupart peu peuplées (les 2/3 ont moins de 1 000 habitants) mais concentrent plus d’un logement par habitant : 1,3 vs. 0,5 en moyenne à échelle nationale. La raison : la présence massive de résidences secondaires : 59% contre 10% dans l’ensemble du parc de logements français. Par ailleurs, les logements y sont plus énergivores dans ces communes : 31% (étiquettes DPE « F » ou « G ») contre 15% dans l’ensemble des communes métropolitaines. L’interdiction de louer en 2034 (étiquettes « E », « F » ou « G ») concernerait même plus des 2/3 des logements de ces communes.

+30% de hausse de prix en 33 mois

Le prix des logements y est plus élevé : 3 933 €/m² en moyenne au 1er novembre 2023 contre 3 057 €/m² en France (et 3 827 €/m² en moyenne pour les maisons contre 2 432 €/m² en France). Et alors que le prix des logements en France est stable, voire en baisse depuis début 2023, depuis la crise du covid, les prix avaient très nettement progressé dans ces communes : +30% en 33 mois, entre juillet 2020 et avril 2023. Soit en moyenne une hausse de quasiment +1% tous les mois. Ainsi, dans ces communes stations de ski l’augmentation du prix pour la seule année 2023 (+4%) équivaut à celle observée entre 2014 et 2020.

Un futur qui pourrait s’annoncer difficile

Enfin, les chiffres des transactions semblent plutôt en baisse dans les stations de ski. Sur 71 stations analysées situées dans les Alpes, le nombre de ventes est estimé à 6 477 sur les 12 derniers mois (de septembre 2022 à août 2023), contre 7 705 en 2022. La station de La Plagne en Savoie, a connu le plus de ventes (458), devant Chamonix (311) et Serre-Chevalier (272). Environ 9 ventes sur 10 concernent des appartements.