L’observatoire des SCPI Linxea analyse de façon régulière le marché des SCPI. En publiant les différents dividendes des SCPI sur ce premier trimestre 2020, les épargnants pourront constater que la situation ne semble pas être si dramatique. Dans tous les cas, tous les acteurs semblent être optimistes, pourvu que cela dure...
jeudi 14 mai 2020, par Denis Lapalus, Raphaël Oziel
SCPI, prudence...
Les épargnants ont redécouvert les risques de l’immobilier avec cette crise sanitaire. Les impacts du COVID pour les investissements immobiliers ne seront pas neutres. Hormis la baisse de prix de l’immobilier sur 2020, dont l’ampleur reste une inconnue de taille, les usages mêmes pourraient changer. Ainsi, le recours au télétravail de façon massive pourrait perdurer. Ainsi, alors que le secteur de l’immobilier d’entreprise doit affronter sa première véritable crise depuis ces 30 dernières années, que l’immobilier de commerce est en première ligne avec les impacts du confinement, et l’annulation de 3 mois de loyers demandée par le gouvernement, que le marché de l’immobilier de bureau est en phase de changement de contexte, avec la validation du télétravail en intensif, les professionnels de l’immobilier se veulent toujours aussi rassurants. Ainsi, Raphaël Oziel, Directeur du pôle immobilier de LINXEA, livre son analyse du marché des SCPI, dans le cadre de l’Observatoire des SCPI de LINXEA. Si l’excellente santé des SCPI n’est pour le moment que peu remise en cause, il faut donc rester extrêmement prudent convient Mr Oziel.
Les épargnants ayant investi en SCPI via l’assurance-vie sont moins exposés aux risques que les investisseurs détenant en direct des parts. Ces premiers peuvent ainsi demander un arbitrage de leurs avoirs au sein de leur contrat afin de réduire leur exposition sur ce type d’actifs, avec une garantie d’exécution, dans le cas où la crise immobilière se confirmerait. Les détenteurs en direct de parts de SCPI de leur côté risquent de ne pas pouvoir vendre, faute d’acheteurs.
Évolution des revenus des SCPI au 1er trimestre 2020
Il convient de noter qu’au 1er trimestre 2020, les impacts de la pandémie étaient encore mineurs (seulement 2 semaines de confinement en France).
| SCPI | CATÉGORIES | DIVIDENDE T1 2019 | DIVIDENDE T1 2020 | ÉVOLUTIONS |
|---|---|---|---|---|
| Pierre Capitale | Diversifiée | 2,2 |
1,275 |
-42% |
| Atream Hôtels | Hôtels | 11,52 |
7,50 |
-35% |
| Pierre Plus | Diversifiée | 10,98 |
7,50 |
-32% |
| Novapierre 1 | Commerce | 4,29 |
3,00 |
-30% |
| Genepierre | Bureau | 2,83 |
1,98 |
-30% |
| Rivoli Avenir Patrimoine | Bureau | 2,70 |
1,89 |
-30% |
| Edissimmo | Bureau | 2,35 |
1,65 |
-30% |
| Actipierre Europe | Commerce | 2,10 |
1,50 |
-29% |
| Foncia Cap’hebergimmo | Hôtels et résidences gérées | 3 |
2,20 |
-27% |
| Logipierre 3 | Résidences gérées | 15 |
12,00 |
-20% |
| Kyaneos Pierre | Résidentiel | 19 |
16,00 |
-16% |
| PF0 | Diversifiée | 11,5 |
10,00 |
-13% |
| Foncia Pierre Rendement | Commerce | 11,01 |
9,60 |
-13% |
| Buroboutic | Diversifiée | 2,90 |
2,60 |
-10% |
| Atout Pierre Diversification | Diversifiée | 9,00 |
8,10 |
-10% |
| Ficommerce | Commerce | 2,55 |
2,30 |
-10% |
| CORUM XL | Etrangère | 2,64 |
2,40 |
-9% |
| Cristal Rente | Commerce | 15,38 |
14,00 |
-9% |
| Allianz Pierre | Bureau | 3,45 |
3,15 |
-9% |
| Fructiregions Europe | Bureau | 2,25 |
2,10 |
-7% |
| Multimobilier 2 | Bureau | 8,43 |
8,01 |
-5% |
| Efimmo 1 | Bureau | 2,64 |
2,52 |
-5% |
| PFO2 | Bureau | 2,2 |
2,10 |
-5% |
| Immorente | Diversifiée | 3,51 |
3,36 |
-4,27% |
| Primovie | Santé et éducation | 2,30 |
2,23 |
-3% |
| CORUM ORIGIN | Diversifiée | 13,70 |
13,30 |
-3% |
| Patrimmo Commerce | Commerce | 2,27 |
2,21 |
-3% |
| Interpierre | Bureau | 12,9 |
12,60 |
-2% |
| Novapierre Allemagne | Etrangère | 2,97 |
2,91 |
-2% |
| Cœur de Ville | Commerce | 2,65 |
2,60 |
-2% |
| Altixia Cadence XII | Diversifiée | 3,06 |
3,03 |
-1% |
| Accimmo Pierre | Bureau | 2,01 |
2,01 |
0% |
| Altixia Commerces | Commerce | 3,06 |
3,06 |
0% |
| Crédit Mutuel Pierre 1 | Bureau | 2,85 |
2,85 |
0% |
| Elys« es Pierre | Bureau | 7,50 |
7,50 |
0% |
| Epargne Pierre | Diversifiée | 2,70 |
2,70 |
0% |
| Eurofoncière 2 | Bureau | 2,79 |
2,79 |
0% |
| My Share SCPI | Bureau | 2,25 |
2,25 |
0% |
| PF Grand Paris | Bureau | 5,25 |
5,25 |
0% |
| Pierre Expansion | Diversifiée | 2,5 |
2,50 |
0% |
| Pierre Privilège | Diversifiée | 9,15 |
9,15 |
0% |
| Pierval Santé | Santé et éducation | 12,62 |
12,62 |
0% |
| Placement Pierre | Bureau | 4,05 |
4,05 |
0% |
| Primofamily | Résidentiel | 1,94 |
1,94 |
0% |
| Primopierre | Bureau | 2,34 |
2,34 |
0% |
| Selectipierre 2 | Diversifiée | 5,50 |
5,50 |
0% |
| Sofipierre | Commerce | 6,06 |
6,06 |
0% |
| LF Europimmo | Etrangère | 10,44 |
10,50 |
1% |
| Cœur de Regions | Diversifiée | 9,69 |
9,80 |
1% |
| Selectinvest | Bureau | 6,51 |
6,60 |
1% |
| Eurovalys | Bureau | 10,00 |
10,15 |
2% |
| Lafitte Pierre | Bureau | 3,6 |
3,66 |
2% |
| Vendôme Régions | Diversifiée | 9,47 |
9,64 |
2% |
| Epargne Foncière | Bureau | 8,91 |
9,09 |
2% |
| LF opportunité Immo | Logistique | 2,52 |
2,58 |
2% |
| LF Grand Paris Patrimoine | Bureau | 3,21 |
3,42 |
7% |
| Opus Réal | Etrangère | 12 |
14,10 |
18% |
Liste présentée triée par évolution du dividende T1 2019 vs T1 2020. Sources chiffrées : Communiqués de presse, bulletins trimestriels, sociétés de gestion et L’Observatoire des SCPI de LINXEA
Mais un vent d’optimisme souffle sur les SCPI, de la part des professionnels...
Néanmoins les analyses se veulent rassurantes : les SCPI disposent de locataires globalement solides et de confortables réserves qu’elles pourraient utiliser en fin d’année pour soutenir un rendement temporairement chahuté au cours du 2ème et 3ème trimestre 2020.
D’autre part, des réserves de plus-values qui n’ont pas été répercutées sur le prix de souscription permettent de constituer un matelas de sécurité en cas de baisse de la valeur de leur patrimoine immobilier. Ainsi, la latitude de plus ou moins 10 % de la fixation du prix de la part par les sociétés de gestion permettrait de ne pas subir de baisse, sauf en cas d’aggravation majeure de la situation.
À cela il faut ajouter que la collecte a été exceptionnelle au cours du premier trimestre. Et la distribution des dividendes a été effectuée de manière satisfaisante puisque 84 % des SCPI auditées par l’Observatoire des SCPI de LINXEA ont versé un dividende similaire ou en baisse inférieure à
Rendements 2020 des SCPI
Plusieurs sociétés de gestion se sont mêmes essayées à un exercice délicat : annoncer d’ores et déjà le rendement prévisionnel de leurs SCPI pour 2020 compte tenu de différents stress-test. Les taux de rendement prévisionnels en 2020 des SCPI à capital variable oscillent entre 3,39 % et 6,5 % de rendement dans le meilleur scénario pour la SCPI résidentielle Kyaneos Pierre. La SCPI Cœur de Régions a déjà annoncé une distribution prévisionnelle pour 2020 équivalente à celle de l’année dernière 2019 soit 6,25 %.
En faisant la moyenne des 27 SCPI ayant annoncé un rendement envisagé pour 2020, il en ressort un rendement surprenant de 4,72 %. A noter que pour les sociétés de gestion qui ont annoncé une fourchette de rendement par exemple entre 4 % et 4,5 %, nous avons retenu la moyenne des deux, soit 4,25 %. Sur le même panel (à l’exclusion d’Activimmo qui commence la distribution de dividendes en 2020), il en ressortait 5,19 % de rendements sur ces 26 SCPI. (134,94 /26) A échantillon identique, la comparaison des rendement de ces 26 SCPI en 2020 par rapport à 2019 fait ressortir une baisse contenue à moins de 10 % (9,44%) ce qui est particulièrement défensif.
Le rendement prévisionnel des SCPI pourrait donc se situer aux alentours de 4% pour 2020. Attention ces informations se basent sur des hypothèses de rendement ou des fourchettes de rendement indiquées par les sociétés de gestion. Ils permettent d’indiquer un début de tendance à l’instantt et si la situation liée au COVID-19 ne se détériore pas davantage.
Faut-il encore investir en SCPI ?
Conclusion de M.Oziel, les SCPI ont les « reins solides » pour encaisser ce stress-test grandeur nature. Et si elles arrivent à maintenir un rendement autour de 4 % en 2020, elles pourraient même sortir renforcées de cette épreuve inédite, en cette année qui marque leurs 50 ans d’existence. Le conseil formulé aux épargnants par M. Oziel est qu’il serait pertinent de se lancer dès maintenant dans l’investissement de parts de SCPI. Il pourrait ainsi leur permettre d’investir dans des conditions attractives permettant de générer la performance de demain.
- Risque de perte en capital : le prix des parts de SCPI peut varier à la hausse, comme à la baisse. La valorisation des parts de SCPI dépend des conditions du marché de l'immobilier, sans tenir compte de la qualité intrinsèque des biens détenus.
- Risque de rendement : aucun rendement n'est garanti. Une SCPI peut ne pas servir le moindre rendement. Les performances passées ne préjugent strictement en rien des performances à venir.
- Risque d'illiquidité : En achetant des parts de SCPI en direct, vous n'êtes pas certain de pouvoir les revendre. Ce risque est d'autant plus élevé en cas de souscription de parts de SCPI en démembrement (il est alors impossible de revendre ses parts avant l'échéance du démembrement temporaire). En cas de retournement du marché de l'immobilier, même en pleine propriété de vos parts de SCPI, vous ne pourrez probablement pas revendre vos parts (hormis investissement via un contrat d'assurance-vie, l'assureur prenant à sa charge ce risque de illiquidité).
- Risque de crédit : le financement de parts de SCPI à crédit représente une prise de risque importante, fortement déconseillée aux investisseurs n'ayant pas le capital nécessaire pour solder le crédit à tout moment.
- Risque de devise : pour les SCPI investies hors zone euro, les revenus potentiels et la valeur de parts de SCPI peuvent être impactés par l'évolution du cours des devises.