Les Français sont (trop) friands de montages financiers via les SCI. Les opérations de vente à soi-même (OBO) sont sources de nombreuses désillusions.
lundi 28 août 2023, par Denis Lapalus
Montage financier (trop) largement recommandé dans les années 2000 par les comptables et autres conseillers financiers, les opérations d’OBO (Owner Buy Out) immobilier refont surface sur les réseaux sociaux, à grands renforts de fausses promesses. La martingale évoquée n’existe plus, depuis longtemps. Dans la vraie vie, ce montage en SCI n’a rien de nouveau, et n’est que rarement préconisable. Les OBO immobiliers restant source de nombreux écueils. Son recours devrait rester limité en vue de création de SCI familiales à des fins de transmission successorale uniquement et aucunement à des fins d’investissement ou d’effet de levier comme trop souvent l’on peut encore lire. Décryptage.
Vendre son bien immobilier à soi-même : un montage dont les Français ont trop largement abusé
Les montages via des SCI, les Français en sont friands. Trop friands. L’on dénombre pas moins d’un million de SCI créées par les particuliers. La plupart de ces SCI n’ont aucun intérêt et sont sources de soucis, de frais annuels trop importants. Largement recommandés dans les années 2000, par les experts comptables et les conseillers en gestion de patrimoine (CGP), fans de montages financiers en tous genres (SCI, démembrement, etc.), cette opération consistant à se vendre à soi-même son bien immobilier n’a désormais plus autant les faveurs des experts, trop d’écueils et de frais annexes. Mais les idées reçues perdurent. Les services fiscaux, de leur côté, vérifient désormais systématiquement ces montages et rappellent les règles régulièrement, par voie de redressements fiscaux.
Le principe du OBO via SCI
L’OBO immobilier (Owner-Buy-Out immobilier) est un terme anglais car ce type de montage est très fréquent dans les pays anglo-saxons, mais les règles fiscales françaises ne sont pas du tout les mêmes ! Le montage est relativement simple. Un propriétaire d’un bien immobilier souhaite le louer tout en bénéficiant du produit de la vente de ce même bien. Il souhaite donc disposer d’un montant en cash, pour un autre projet par exemple, et ne souhaite donc pas recevoir de revenus réguliers (les loyers), ni subir la fiscalité portant sur ces derniers. Ce propriétaire peut donc créer une SCI (Société Civile Immobilière). Cette SCI achète son bien immobilier, via un crédit bancaire souscrit au nom de la SCI. La SCI perçoit alors les loyers et rembourse le crédit bancaire. Le propriétaire règle les potentiels impôts sur la plus-value immobilière. C’est la SCI qui s’acquitte des frais d’acquisition du bien immobilier (droits d’enregistrement et frais de notaire).
OBO : les risques ?
- Redressement fiscal : Risque de requalification en abus de droit par l’Administration fiscale : l’administration fiscale est très regardante sur les opérations de vente à soi-même. Que le propriétaire du bien figure seul au capital de la SCI, ou qu’il inclut ses héritiers (son conjoint, ses enfants) dans une SCI familiale, les services fiscaux procéderont à une vérification approfondie pour recherche d’optimisation fiscale. En effet, en procédant ainsi, le propriétaire peut avoir réduit la fiscalité portant sur les loyers perçus. Cette optimisation fiscale est contraire à l’article L.64 A du Livre des Procédures fiscales. Cet article permet à l’administration fiscale de considérer comme abusifs des montages ayant un but principalement fiscal. De même, le prix de cession du bien immobilier devra être incontestable, sans quoi le fisc pourra procéder à un redressement.
- Vacance locative / loyer impayé / capitalisation de la SCI trop faible : Ce sont les mêmes risques que pour une location en direct avec un financement à crédit. Rien ne change en SCI. Si le locataire ne paie pas son loyer, ou en cas de vacance locative, en cas de capitalisation trop faible, la SCI ne peut honorer ses mensualités bancaires. À noter, que l’engagement de la SCI porte sur les associés au capital. Les banques incluent systématiquement les porteurs de parts comme caution des crédits. Le propriétaire ne pourra donc plus emprunter en son nom propre comme si il n’avait aucun crédit en cours. Ce n’était pas totalement le cas quelques années de cela.
- Marché immobilier baissier : en cas de baisse du prix du bien, la SCI se retrouve à rembourser un capital dont le montant est supérieur à la valeur du marché du bien. Les loyers perçus apparaissent donc comme partir en pure perte. Il est rappelé que vendre à soi-même pour louer soi-même le bien n’a aucun sens financier (mais peut en avoir un d’un point de vie successorale pour les couples en union libre).
Avantages
- Transmission successorale : Le premier des avantages de cette opération d’OBO immobilier est successorale. Il permettra de diviser ce bien immobilier en parts d’une société. Ainsi ce bien peut être transmis à plusieurs héritiers, sans toutefois s’en déposséder. Il suffit de transmettre le nombre de parts de la société correspondant à la part de chacun des héritiers. Les héritiers pourront alors s’entendre pour la revente éventuelle des parts si d’entre eux souhaite acquérir les parts des autres par exemple.
- Perception de cash : C’est l’avantage mis en avant trop largement et de façon trompeuse. Le cash est perçu en contrepartie d’un crédit bancaire du même montant. Il ne s’agit donc pas d’une martingale, mais d’un emprunt indirect. Cette perception du produit de la vente du bien immobilier est d’ailleurs le plus souvent le seul point mis en avant par les conseillers qui vont un peu vite en besogne. Le propriétaire empoche le produit de la vente de son bien immobilier, tout en restant, en "propriétaire". Cette notion de propriétaire est fausse, car le propriétaire juridique du bien est devenu la SCI.
- Économie de temps : Le processus d’achat par le propriétaire actuel peut être plus rapide, car il n’y a pas de période de recherche d’acheteurs ou de publicité à considérer. L’achat par le propriétaire actuel peut être plus simple que de traiter avec des acheteurs potentiels externes. Les négociations et les formalités administratives peuvent être plus rapides et plus fluides.
Inconvénients
- Prix de vente du bien potentiellement minoré : compte-tenu des risques de redressement fiscal, le prix de vente du bien doit impérativement être justifié. Le prix de la transaction sera donc, au mieux, le prix du marché en fonction d’une étude de marché effectuée (réalisée par une société externe est souvent recommandé) et documentée sur des biens similaires dans le même quartier. Cette procédure empêche donc de bénéficier d’un éventuel intérêt prononcé d’un acheteur proposant un montant plus élevé que la stricte tendance de marché.
- Transfert de risque de crédit / crédit bancaire désavantageux : Le propriétaire entre en risque de crédit via la SCI. Sa SCI doit faire face à ses mensualités. L’immobilier étant un investissement à risque, il reste le garant du remboursement du crédit. Les banques ne vont donc pas lui permettre de s’exposer à d’autres crédits sans considérer le risque émanant de la SCI. Par ailleurs, les crédits octroyés aux sociétés (SCI) sont toujours moins attractifs que ceux proposés aux particuliers.
- Location en meublée interdite : les SCI classiques (soumises à l’IR) ne sont pas habilitées à louer en meublé de façon régulière. Des conditions d’exception existent mais imposent de ne pas en faire son activité principale. C’est dommage car c’est pourtant la location immobilière en meublé qui est la plus rentable. Afin de louer en meublé, il faudra donc opter pour une SCI soumise à l’IS (impôt sur les sociétés). Et là débutent de nombreux autres soucis. Une SCI (IR) ne peut louer que des biens nus. Par ailleurs, les baux de location émis par une SCI sont de 6 années, ce qui peut rendre les choses compliquées si vous souhaitez reprendre la main sur le bien loué.
- Des frais conséquents, car récurrents, chaque année ! Souvent négligés, les frais récurrents, annuels, ainsi que les démarches administratives sont le point qui est largement sous-estimé lors de mise en place de ce type de montage.
- Frais de création de société : 1.500 et 3.000 euros pour la rédaction des statuts et les frais d’enregistrements. À chaque changement de siège social en cas de déménagement de votre résidence principale où est domiciliée la SCI cela vous coûtera autour de 800 euros par SCI.
- Frais d’expert comptable : entre 450 et 850 euros par an pour la gestion d’une SCI à l’IR tandis que les tarifs débutent à 1 500 euros par an pour une SCI à l’IS et soumise à la TVA. Et même pour une simple SCI familiale, si vous le faites vous-même, un abonnement vous sera vendu 20€/mois, soit 240 € à l’année pour vous aider à gérer la société.
- Potentiels frais d’assistance juridique / conseillers fiscaux : certains propriétaires ont recours à des experts juridiques pour ce type de montage, et paient ainsi des frais.
- Aides auxquelles les SCI n’ont pas droit : en cas de travaux par exemple, les SCI ne sont pas éligibles aux allocations de type MaPrimeRénov’. De même, la déduction du coût des travaux n’est pas imputable sur les revenus des sociétaires de la SCI.
- Résidence principale en SCI et IFI : un inconvénient majeur puisque la résidence principale détenue via une SCI ne bénéficie pas de l’abattement de 30% conformément à la décision du Conseil constitutionnel de janvier 2020.
Ce type de montage OBO immobilier est à privilégier dans le cadre d’une optimisation de sa transmission patrimoniale. Les SCI d’investissement à l’IR, ont le plus souvent bien davantage d’inconvénients que d’avantages. Détenir sa résidence principale via une SCI résulte est le plus souvent d’un défaut de conseil.