Supermarchés, bureaux loués à l’Etat et désormais entrepôts, Iroko ZEN devient de plus en plus actif sur le marché de l’investissement immobilier en Espagne avec deux nouvelles acquisitions dans le cadre de « sale and lease back » d’une durée d’engagement ferme de 10 ans.
mardi 5 avril 2022, par Denis Lapalus
Iroko ZEN procède à deux nouvelles acquisitions en Espagne pour 13,7 M€
Supermarchés, bureaux loués à l’Etat et désormais entrepôts, IROKO Zen devient de plus en plus actif sur le marché de l’investissement immobilier en Espagne avec deux nouvelles acquisitions dans le cadre de « sale and lease back » d’une durée d’engagement ferme de 10 ans.
Les biens bénéficient d’excellentes localisations
- Le premier actif se situe à Azuqueca de Henares, à 45 km à l’est de Madrid dans la zone industrielle en pleine expansion de Miralcampo où sont installées des sociétés telles que Prologis, Mercedes-Benz, MRW ou bien encore Carrefour. L’actif bénéficie d’une bonne desserte autoroutière avec une excellente visibilité depuis l’autoroute A2 et d’un accès par le train avec la gare d’Azuqueca à environ 1 km.
- Le deuxième actif se situe au nord de Bilbao, en plein pays basque, dans le parc industriel de El Abra. Bilbao est l’une des villes les plus importantes d’Espagne pour l’activité industrielle, facilitée grâce à l’accès de l’autoroute A1, une liaison de transport clé entre la péninsule ibérique et le reste de l’Europe. La zone accueille des sociétés comme Caterpillar ou MAN Trucks. La gare de Gallarta est à 200 mètres.
Une nouvelle opération en Sale & Lease back
Les deux bâtiments totalisent une surface de 20.000 m² et ont été cédés par la société TEKNIA dans le cadre d’une opération d’externalisation (sale & lease back) avec la signature de baux d’une durée d’engagement ferme de 10 ans avec deux options de renouvellement de 5 ans chacune, soit un total de 20 ans. Cet investissement permettra à Iroko ZEN de percevoir un loyer global supérieur à 850.000 €/an, couverts à la fois par des dépôts de garantie et par une garantie de la maison mère TEKNIA Manufacturing Group sur une durée totale de 10 ans. TEKNIA Automotive est un groupe espagnol fondé en 1992, spécialisé dans la fabrication de composants et pièces détachées automobiles pour la plupart des grands constructeurs (Renault, Volkswagen, Ford, Mercedes) ou sous -traitants (Valeo, Bosch, Continental…) mondiaux. La société est implantée dans 14 pays dont en Europe : l’Allemagne et pays de l’est, mais aussi au Japon, Etats-Unis, Brésil, Mexique… L’investissement pour Iroko ZEN porte sur un montant total de 13,7 millions d’euros et présente un taux de rendement immédiat de 6,10%. Ce rendement est non garanti. En effet, il s’agit du taux à l’achat : c’est un taux théorique qui dépend du bon paiement des loyers par le locataire.
Phong Hua, Directeur des investissements de la SCPI Iroko ZEN, indique « Nous avions démarré nos investissements en Espagne depuis 2021 avec les supermarchés DIA à Barcelone et Aviles, puis en début d’année avec un actif de bureaux en plein centre de Madrid ; Iroko ZEN est désormais propriétaire de deux entrepôts à Madrid et Bilbao ce qui affirme notre positionnement de SCPI diversifiée ».
Charles Duclert, co-fondateur d’Iroko complète : « Ces actifs loués à un manufacturier automobile solide et à dimension mondiale nous conforte dans notre stratégie de réaliser des opérations d’externalisation avec des baux de longue durée. Dans le contexte actuel du manque de matières premières et de relocalisation des industries, cela permet en plus de renforcer l’économie locale au bénéfice des consommateurs ».
Patrimoine d’Iroko ZEN et de ses épargnants (post acquisition)
- Nombre d’actifs : 23
- Surface totale du Patrimoine : 50 585 m²
- Taux d’occupation : 100%
- Allocation (en m2) : 30% Santé/éducation, 24% Entrepôts, 18% Commerces, 16% Bureaux, 12% Locaux d’activités
- Répartition géographique : 54% Région, 32% Ile-De-France, 11% Espagne, 3% Allemagne
- Durée moyenne des baux jusqu’à leurs prochaines échéances (WALB) : 10,3 ans
- Durée moyenne des baux jusqu’à leurs termes (WALT) : 11,7 ans
- Taux de rendement moyen : 6,25% acte en main
- Risque de perte en capital : le prix des parts de SCPI peut varier à la hausse, comme à la baisse. La valorisation des parts de SCPI dépend des conditions du marché de l'immobilier, sans tenir compte de la qualité intrinsèque des biens détenus.
- Risque de rendement : aucun rendement n'est garanti. Une SCPI peut ne pas servir le moindre rendement. Les performances passées ne préjugent strictement en rien des performances à venir.
- Risque d'illiquidité : En achetant des parts de SCPI en direct, vous n'êtes pas certain de pouvoir les revendre. Ce risque est d'autant plus élevé en cas de souscription de parts de SCPI en démembrement (il est alors impossible de revendre ses parts avant l'échéance du démembrement temporaire). En cas de retournement du marché de l'immobilier, même en pleine propriété de vos parts de SCPI, vous ne pourrez probablement pas revendre vos parts (hormis investissement via un contrat d'assurance-vie, l'assureur prenant à sa charge ce risque de illiquidité).
- Risque de crédit : le financement de parts de SCPI à crédit représente une prise de risque importante, fortement déconseillée aux investisseurs n'ayant pas le capital nécessaire pour solder le crédit à tout moment.
- Risque de devise : pour les SCPI investies hors zone euro, les revenus potentiels et la valeur de parts de SCPI peuvent être impactés par l'évolution du cours des devises.