Les revenus des GFV entrent dans la catégorie des revenus fonciers. Les plus-values sur la revente des parts subissent la fiscalité des plus-values immobilières. Détails.
mercredi 6 mai 2020, par FranceTransactions.com
Revenus des GFV : catégorie des revenus fonciers
Les revenus perçus par l’investisseur sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Ces derniers sont imposables selon deux régimes.
- Régime micro-foncier : Ce régime de droit commun concerne les contribuables dont les revenus fonciers ne dépassent pas les 15.000 € (bruts). Il est applicable, sous certaines conditions, aux revenus provenant de parts de GFV. Il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30% sur ces revenus. Ce régime n’est réellement avantageux que si les charges déductibles de l’investisseur représentent moins de 30% des revenus des parts. Cela concerne principalement un achat de parts au comptant, où l’investisseur n’a aucune charge d’intérêt à déduire.
- Régime réel : l’investisseur peut déduire des revenus du GFV les charges fiscalement admises (impôts fonciers, assurances, frais de gestion...). Ces charges sont calculées chaque année par la société de gérance. Dans l’hypothèse d’un achat financé par emprunt, le contribuable peut également déduire les charges d’intérêt des revenus du GFV et ainsi minimiser son assiette d’imposition. Ce régime n’est pas un régime de plein-droit : le contribuable doit en faire la demande auprès de l’administration fiscale. Une fois cette option choisie, elle est irrévocable pendant 3 années.
Plus-values des GFV : régime des plus-values immobilières
Les plus-values réalisées lors de la cession de parts de GFV sont soumises au régime des plus-values immobilières. Les associés réalisant une plus-value lors de la cession de part ont le droit d’imputer sur celle-ci, cumulativement :
- Une exonération de la plus-value au delà de 30 ans
- Une exonération de l’impôt si le montant de la cession est inférieur à 15.000 € (Art. 150 A bis à 150 VH du Code général des impôts). La plus-value est imposée à 19% au prélèvement libératoire. Les prélèvements sociaux sont de 17,2% (depuis le 1er janvier 2018), soit une imposition totale de 36,2%.
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Offres de GFV
Ces offres de Groupement Foncier Viticole (GFV) sont répertoriées auprès de nos partenaires, Patrimea et France Valley. Investissement à risque de perte en capital. Ce type d’investissement est une diversification et ne doit pas s’élever à plus de 5% de vos actifs patrimoniaux. Investir sur des GFV s’effectue sur le long terme. La fiscalité des rendements et des plus-values potentielles sont soumises à une fiscalité spécifique portant sur les GFV.
| GFV / Crus | Investissement minimal en € |
|---|---|
| Bandol | 4.500€ |
| Châteauneuf-du-Pape | 15.000€ |
| AOC Châteauneuf-du-Pape | 55.000€ |
| Champagne (Bio) | 9.000€ |
| Saint-Émilion | 5.300€ |
| Pessac Léognan | 12.000€ |
| Lussac Saint Emilion | 5.000€ |
Fiscalité en cas de successions et/ou donations de parts de GFV
A l’inverse de la Foncière viticole, le GFV possède un avantage aux porteurs de parts. Cet avantage est une exonération de droits à hauteur de 75% de la valeur des parts et dans la limite de 300.000€. Le montant excédant cette limite bénéficie lui d’une exonération de 50%. (Art 793 bis du Code Général des Impôts/Bulletin officiel des impôts)
Toutefois, il faut respecter un certain nombre de conditions (Art. 793 bis du Code général des impôts) :
- Les associés du GFA doivent répondre indéfiniment des dettes sociales à proportion de leurs parts dans le capital.
- Le GFA doit s’interdire l’exploitation en faire-valoir direct. Les biens agricoles composant le patrimoine du GFV doivent être donnés à bail à long terme soit des baux au moins égaux à 18 ans.
- Les parts doivent être détenues 2 ans au moins par le donateur ou le défunt ; toutefois, ce délai n’est pas exigé pour des parts issues d’apports ruraux à la constitution.
- Les parts reçues doivent rester la propriété du donataire, de l’héritier ou du légataire pendant au moins 5 ans à compter de la transmission à titre gratuit.
- De plus, les donations passées devant notaire et antérieures à 6 ans ne sont pas rapportées à la succession du donateur.
Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)
L’administration fiscale qualifie les GFV de biens professionnels en partie. A ce titre, elle exonère partiellement le patrimoine détenu par un GFV (Art. 885H à 885L du Code général des impôts). Ainsi, les parts de GFV sont exonérées pour ¾ de leur valeur jusqu’à 101.897 € (revalorisation 2011) et pour 50% au-delà (Bulletin officiel des impôts n°5). Conditions (Art. 793 du Code général des impôts) :
- Bail à long terme donné d’au moins 18 ans des immeubles à destination agricole
- Interdiction par les statuts de l’exploitation en faire-valoir direct
- Cette exonération est réservée aux parts détenues depuis au moins 2 ans au 1er janvier de l’année d’imposition.