Comment choisir une bonne SCPI ? Top 3 des idées reçues pour sélectionner une bonne SCPI.
vendredi 28 octobre 2022, par Denis Lapalus, Raphaël Oziel
Raphaël Oziel, fondateur du site boutiquedesplacements et spécialiste des SCPI, partenaire de FranceTransactions.com, dresse un TOP 3 des idées reçues sur les SPCI. Détails et conseils avisés.
1️⃣ Le rendement d’une SCPI ne fait pas tout
Idée reçue : « Il ne faut pas regarder que le rendement de la SCPI ». Au contraire, c’est primordial ! Le rendement c’est celui qui vous rémunère mais surtout derrière chaque performance, il y a une explication. Vous devez comprendre « les recettes » de la SCPI pour réaliser sa performance. Stratégie d’investissement, emplacement, taille des actifs, mais aussi la « stratégie de gestion de la SCPI ». 👉 Vous devez regarder quel est le rendement issu uniquement des loyers collectés. De plus en plus de SCPI revendent des biens immobiliers, et reversent la plus-value éventuelle sous forme de loyers additionnels. Mais que se passe t il quand on a vendu les meilleurs actifs ? Ne vous laissez pas aveugler. Restez sur le rendement pur !
2️⃣ Choisir des SCPI à taux d’occupation élevés
Une SCPI qui a un taux d’occupation de 100% super ! Mais si vous y regardez de plus près ce sont souvent des SCPI très récentes et c’est bien normal puisque les SCPI achètent des biens immobiliers déjà loués. Une SCPI qui a 20 ou 30 ans d’existence, connait mécaniquement plus de turn-over. Il ne faut pas disqualifier ou sélectionner une SCPI sur ce seul critère. 👉 Généralement le taux d’occupation des SCPI est très bon (90% en moyenne). De plus si tout n’est pas loué, la SCPI pourra peut être améliorer son rendement lors de relocations. Si tous les biens sont loués à 100% il sera plus compliqué d’améliorer la performance du fond.
3️⃣ Une SCPI ancienne est toujours plus sûr
Effectivement une SCPI ancienne bénéficiera d’un historique rassurant et d’une taille du fond permettant une dilution du risque locatif plus certaine. Par contre elle aura peut-être aussi ses inconvénients : une stratégie moins « fine » par rapport à des SCPI plus récentes investies sur des classes d’actifs attractives (santé, crèches, logistique urbaine) ou investies dans des zones géographiques permettant une fiscalité plus douce (SCPI Européennes). Un parc immobilier vieillissant avec probablement des travaux à réaliser. 👉 Restez focus sur la stratégie de la SCPI ! Si les prix de l’immobilier baissent, une SCPI « récente » sera plus défensive qu’une SCPI plus ancienne qui verra ses valeurs d’expertise diminuer.