Vaut-il mieux acheter ou louer sa résidence principale en 2024 ?
mercredi 7 septembre 2022, par FranceTransactions.com
Les Français ont un pêché mignon : l’immobilier. Devenir propriétaire est le saint graal pour de nombreux Français. Et pourtant, au fil des années, devenir propriétaire n’a pas toujours été une bonne option. S’engager dans un crédit immobilier de 15, 20 voire 25 ans, n’est pas une décision a prendre à la légère. La location a des avantages non négligeables dont il faut tenir compte. Et pour les propriétaires, gare à la taxe foncière, qui devrait continuer de grimper dans les années à venir... En 2023, le marché de l’immobilier est sur une tendance baissière. Ce n’est donc clairement pas le moment de se lancer dans un projet d’acquisition de sa résidence principale.
Que vous soyez un actif, un couple avec ou sans enfants, un jeune retraité, vous serez à un moment de votre vie confronté au choix de la location ou de l’achat d’un bien immobilier. Que faut-il savoir avant de sauter le pas ?
Acheter sans crédit, une évidence
Acheter sa résidence principale, sans crédit immobilier, cela reste le meilleur plan ! C’est le cas de 20% des transactions immobilières en France. Et contrairement à ceux beaucoup pensent encore, ce ne sont pas uniquement des achats suite à la vente d’un autre bien. Il s’agit avant tout de ne pas se précipiter pour acheter son bien et d’épargner en amont. Dans ce cas, évidemment, l’acheteur paie comptant son bien et peut ainsi économiser un loyer, sans avoir de mensualités à payer. La question d’acheter ou de louer se pose donc principalement pour les Français n’ayant pas les fonds suffisant pour acheter un bien sans avoir recours à un crédit immobilier. Faut-il remplacer son loyer à payer par une mensualité de crédit ?
Crédit immobilier : quels sont les risques ?
Pour tous, l’accès à la propriété est perçu comme un investissement évident, sans contrainte, ni risque. Ca n’est pourtant pas le cas, l’achat immobilier comme tout investissement comporte son lot des risques. Si acheter son logement sur 20 ou 25 ans via un crédit immobilier peut être une bonne option en matière de sécurité et d’investissement, les choses ne sont toutefois pas si simples. En effet, la série des dépenses inhérentes à la propriété sont trop souvent sous-estimées :
- coût relatif du crédit immobilier : les emprunteurs se focalisent trop sur le taux de leur crédit (TAEG), et pas assez sur le coût relatif de ce premier. Autrement dit, ils doivent considérer combien coûte au total leur crédit, en fonction de leurs revenus. Ce coût relatif des crédits immobiliers n’a jamais été aussi élevé depuis la chute des taux d’intérêts. Ainsi, il faut 4,7 années de revenus en moyenne pour chaque emprunteur pour payer les intérêts de son crédit. Un paradoxe montrant que l’attrait de ces taux, encore faibles en 2024, peut être un leurre.
- taxe foncière : si la taxe d’habitation est définitivement supprimée pour tous en 2023, la taxe foncière ne cesse d’augmenter. Cette dernière n’est payée que par les propriétaires et non pas les locataires.
Coût d’un crédit immobilier au seuil de l’usure de 6,16 %
Emprunter 220.000 € sur 25 ans à 6,16 % (TAEG de 6,16 %, donc assurance emprunteur incluse), c’est payer 211 717,34 € d’intérêts, soit 96,24 % de la somme empruntée ! La mensualité sera de 1 439,06 €, le taux d’endettement de 33,47 % pour un revenu net de 4300 euros par mois. Estimez le coût réel de votre crédit immobilier via notre simulateur de crédit !.2024, des conditions financières de plus en plus favorables
Les taux des crédits immobiliers baissent de nouveau.
| Durées de crédit | Taux élevés (15% apport) | Taux moyens (30% apport) | Taux faibles (50% apport) |
|---|---|---|---|
| 7 ans | 3,96 % | 3,52 % | 2,98 % |
| 10 ans | 4,05 % | 3,65 % | 3,08 % |
| 15 ans | 4,22 % | 3,68 % | 3,32 % |
| 20 ans | 4,72 % | 3,83 % | 3,39 % |
| 25 ans | 5,14 % | 4,00 % | 3,20 % |
| (*) Mise à jour effectuée le 02/12/2024 . Taux assurance incluse d'un taux moyen d'assurance emprunteur de 0.45% (pour un couple). Considérer un taux d'assurance emprunteur de 0,20% pour une personne seule. Taux moyens de marché (avec 30% d'apport), calculés sur les relevés des courtiers en crédits immobiliers. Données indicatives uniquement. | |||
Acheter ou louer : ces calculs qui ne tiennent pas la route
Marronnier journalistique par excellence, chaque année, à la rentrée, la même question. Faut-il acheter ou louer sa résidence principale ? Les calculs effectués pour étayer cette réponse se base sur le coût de financement d’un crédit immobilier afin de financer le bien, en comparaison du loyer du même bien. Nul besoin d’effectuer des calculs : les loyers sont désormais le plus souvent plafonnés, le coût de financement ne cesse de grimper. Forcément, la recommandation est donc de rester locataire en attendant que les prix de l’immobilier baissent. Car c’est bien cela qu’il faut viser : la chute des prix de l’immobilier. Ainsi, il faut épargner durant sa période de location le plus possible, afin de se constituer un capital important pour dénicher des conditions de financement bien plus favorables, dès lors que le marché de l’immobilier sera de nouveau haussier.
Acheter : attention aux frais à venir
Avant de se lancer dans l’accession à la propriété, il faut bien estimer les frais à venir. En 2011, 6,2 % des dossiers de surendettement déposés concernaient des propriétaires accédants selon la Banque de France. Ce taux s’est réduit mais les jeunes ménages doivent faire attention et avoir en tête les coûts induits par l’accession à la propriété. Un propriétaire doit s’acquitter d’une taxe foncière sur les propriétés bâties (en plus de la taxe d’habitation), il doit faire face aux financements des travaux d’entretien mais aussi de remplacement des gros équipements ou de rénovation, aux charges de copropriété en cas d’achat en immeuble collectif, etc. En achetant une maison ancienne, le nouveau propriétaire doit avoir à l’esprit que les déperditions énergétiques sont, en général, plus importantes que dans une maison ou un appartement récent, la facture de chauffage risque donc d’augmenter.
Location : est-ce une bonne solution ?
Du côté de la location, le principal avantage est la mobilité financière et géographique. Déménager pour trouver un loyer moins cher, un logement plus grand ou pour changer de région est beaucoup moins contraignant pour un locataire, qui peut presque quitter son logement sur un coup de tête. De plus, l’augmentation de votre loyer est souvent lent (corrélé à l’indice sur les prix à la consommation) ; votre capacité d’épargne plus ouverte et parfois mieux rémunéré que sur un investissement immobilier.
Achat immobilier : Prévoir les aléas de la vie
Enfin, sachez qu’acheter votre résidence principale n’est pas dénué de risques : séparation, perte d’emploi, changement de configuration de votre famille, décès, ….si des moyens de sécuriser ces situations existent, elles ont cependant un coût qu’il ne faut pas négliger.
Si l’accès à la propriété est un investissement d’autant plus intéressant au moment de la retraite, il réclame d’y réfléchir attentivement. Un investissement immobilier bien mené peut être tout a fait rentable et vos garantir des revenus complémentaires ou un capital important au moment de la retraite. Au contraire un mauvais choix lors d’un achat immobilier peut être pénalisant financièrement pendant de longues années. Il convient donc de ne pas se précipiter avant d’acheter.