Le marché de l’immobilier français est calme, mais sur Paris, la situation va largement empirer, surtout pour les petites surfaces (studio, F1, F2). Chronique d’une chute des prix annoncée...
dimanche 2 août 2015, par Denis Lapalus
Le marché de l’immobilier n’a pas retrouvé sa forme des années avant crise. L’immobilier parisien va subir, en plus de la remontée des taux des crédits, défavorable à toute la France, l’encadrement des loyers sur paris imposé depuis le 1er août dernier. Une tentative du gouvernement pour faire baisser les loyers, qui pourrait aboutir, mais par un effet indirect : la baisse des prix de l’immobilier sur Paris, les investisseurs vendent leurs portefeuilles pour investir ailleurs.
Les meilleures conditions de crédits sont déjà passées
Certes, les taux des crédits immobiliers affichés sont bas ! Moins de 2,50% pour un crédit à taux fixe sur 15 ans, c’est beau. Mais attention, net d’inflation, c’est tout de suite moins attractif. L’inflation est au raz des pâquerettes. Au final, les conditions de crédits ne sont pas meilleures qu’en 2012, avec un taux de crédit à 4% et une inflation à 2%.
- Hausse des taux ou déflation, deux scénarios défavorables
Pour emprunter maintenant il faut donc faire le pari que l’inflation va se rétablir rapidement, et espérer fortement que l’économie n’aille pas dans l’autre sens, la déflation. Dans ce cas, le capital à rembourser serait de plus en plus cher. Une bien mauvaise opération en fait, alors que le taux paraissait si attractif. C’est pourquoi, rien ne sert de courir, autant ne pas se précipiter sur le marché parisien, et attendre de voir ce que donnera l’économie en 2015 ou 2016.
Les observateurs promettaient une hausse des taux en 2014, ce fut tout le contraire. Une hausse des taux n’est maintenant pas envisagée avant fin 2015 tout au mieux. Les investisseurs n’ont donc pas de pression pour passer à l’achat.
Plafond des loyers dans Paris, la mesure qui fait fuir les investisseurs
La mesure qui va faire chuter les prix des petites surfaces sur Paris, c’est la loi ALUR avec la mise en application à titre expérimental du plafond des loyers. La loi Alur prévoit qu’à la signature d’un nouveau bail, le loyer d’un logement ne puisse excéder de 20% un loyer médian fixé par le préfet, et calculé auparavant par un observatoire local. Le premier observatoire local, et pour l’heure le seul, à être prêt est l’Olap. Et c’est le drame, car les biens de qualité seront donc soumis à une médiane générale du quartier, un nivellement par le bas, sans tenue compte de la qualité du bien. Un non-sens total pour le marché de l’immobilier français, qui a toujours refusé la comparaison des prix par secteur, et a toujours souhaité la reconnaissance des particularités de chaque bien.
- Paris divisé en 80 quartiers
La carte divise la capitale en 80 quartiers classés en différentes catégories de couleurs selon le niveau de loyer médian retenu. Le loyer ne doit pas dépasser 20% de plus que la médiane du quartier.
Ce loyer est établi en fonction de la structuration du parc locatif (1 pièce, deux pièces, trois pièces, quatre pièces et plus), de l’époque de construction, et de la zone géographique. A titre d’exemple, le loyer médian retenu pour un studio situé dans un immeuble construit avant 1946 dans le quartier des Quinze-Vingts (12ème arrondissement) s’élève à 28,2 euros par m2.
Les petites surfaces (<30 m2) généralement hors du plafond !
Donc un appartement d’une pièce de 17 m2, dans ce quartier du 12ième, ne doit pas pouvoir se louer plus 575€ par mois. Or si l’on regarde les annonces de location actuellement, le prix de marché est plutôt de l’ordre de 650 à 690€ !
Dans le quartier des Grandes carrières (18ème arrondissement), le loyer retenu pour un studio de même caractéristique est de 25,2 euros par m2.
Autre exemple, dans le 18ième, un grand studio de 25m2, refait à neuf, affiché à la location à 820€ sera retoqué par la loi ALUR, car son loyer maxi ne pourra être supérieur à 786€.
- Valse des locataires à prévoir
Si vous êtes locataire d’un logement dont le loyer excède 20% la médiane, vous avez tout intérêt à chercher un autre logement dans votre quartier. Les prix seront de fait inférieurs, car cette limitation ne s’applique qu’au changement de bail. Et comme cette mesure ne tient pas compte de la qualité du bien, des affaires seront forcément à faire.
Paris : Baisse des prix, pour se loger moins cher, c’est bien l’esprit de la loi ALUR
Cette limitation réglementée des loyers va inciter les investisseurs soit à vendre leurs biens, soit à investir dans d’autres secteurs immobiliers, à l’étranger notamment, où les rendements sont bien plus élevés qu’en France. Sans investisseur les prix vont de fait baisser. Mais de là à penser que les primo-accédants pourront ainsi devenir majoritairement acheteur sur le marché, c’est d’une naïveté déconcertante.
Mais après tout, n’oublions pas que l’objectif de la loi ALUR est bien de rendre le logement moins cher, notamment sur Paris. Et sur ce point, cette loi, en enfonçant le secteur de l’immobilier un peu plus dans la crise, sera probablement un succès.