Une question que tout investisseur en parts de SCPI s’est posée : pourquoi les frais des SCPI ne sont-ils pas tous indiqués en TTC ?
lundi 3 avril 2023, par Denis Lapalus
Certaines documentations de SCPI affichent des frais HT, d’autres TTI et enfin d’autres encore en TTC ? Pourquoi cette différence ? Quels seront les frais prélevés au final ? Comment comparer les frais des SCPI ?
Frais des SCPI HT ? TTI ? TTC ?
Les épargnants peuvent être surpris en épluchant les documentations des SCPI que certaines sociétés de gestion indiquent des frais hors taxes (HT), d’autres mentionnent des frais TTI (Toutes Taxes Incluses), enfin d’autres des frais TTC (Toutes Taxes Comprises). Une interrogation légitime de la part des investisseurs, pourquoi certaines SCPI expriment leurs frais essentiellement en HT, et et d’autres en TTI ? Certains comparateurs de SCPI se prennent même les pieds dans les frais. À vouloir comparer les frais, certains semblent oublier de comparer ce que est comparable...
Exemples de frais présentés aux épargnants
La documentation CORUM Origin fait état de frais TTI, Toutes Taxes Incluses, mais n’évoquent pas de frais TTC, Toutes Taxes Comprises.
La documentation IROKO ZEN indique des frais HT, et ajoute alors la TVA de 20%, pour aboutir à des frais TTC.
Concernant la SCPI Epargne Pierre, les frais sont annoncés également HT, auxquels s’ajoutent la TVA.
Toutefois les distributeurs reprennent les niveaux de frais HT de la SCPI Epargne Pierre dans leur communication. Mais le capital des épargnants investi dans la SCPI sera pourtant bien déduits du montant des frais TVA incluse. L’écart est tout de même de 20%.
Des frais toujours payés...
Les frais de souscription sont toujours payés par l’épargnant, auxquels peuvent s’ajouter d’éventuels frais de revente de parts. Ces frais sont souvent facturés aux investisseurs revendant leurs parts peu de temps après avoir souscrits. Il s’agit de dissuader les épargnants d’effectuer des allers-retours sur les parts.
Les frais de souscription (éventuels, certaines SCPI n’en facturent pas, cf SCPI sans frais de souscription) réduisent d’autant le capital réellement investir dans la SCPI. L’investisseur constatera alors ces frais lors de la revente de ses parts, déduites de ces frais.
Tout comme pour les éventuels frais de revente des parts, les investisseurs les plus avertis scrutent plus finement les frais internes des SCPI portant notamment sur les actes de gestion (acquisition/vente) ainsi sur les revenus encaissés (les loyers), ces fameux frais de gestion. Et c’est là que les choses se compliquent un peu. En effet, la liste des frais d’une SCPI peut s’allonger, ressemblant ainsi à un millefeuille ressemblant à celui rencontré en assurance-vie.
SCPI : un empilement de frais
Les épargnants s’attardent souvent seulement sur les frais de souscription, or la liste des frais en SCPI peut être longue. Cette liste de frais portent sur des SCPI en direct. Via l’assurance-vie, des frais supplémentaires, liées à l’enveloppe qu’est le contrat d’assurance-vie sont alors à ajouter.
- frais de souscription : inclus dans le prix de la part, ces frais sont déduits du capital à investir lors de la souscription, contrairement à ce que pensent encore certains investisseurs. Les frais de souscription ne sont donc pas déduits du prix de la part lors de la revente. D’après la version officielle des documentations, la commission de souscription des parts est destinée à couvrir les frais exposés pour la recherche et l’investissement des capitaux, la recherche d’immeuble et les augmentations de capital à l’exception des frais de publicité légale, des frais d’enregistrement et des frais de notaire réglés directement par la SCPI. Mais dans les faits, l’essentiel de ces frais constituent la rémunération de l’apporteur d’affaires. Pour les SCPI facturant des frais de souscription, les rétrocessions allant de 3% à 6%, soit de 30% à 60% des frais payés par l’épargnant.
- frais de gestion : Ce sont en partie les frais de gestion des loyers, ces frais portent sur les loyers bruts hors taxes encaissés par la SCPI. Ces frais couvrent également les frais de redistribution des dividendes aux porteurs de parts.
- frais d’acquisition de biens immobiliers : La commission d’acquisition de biens immobiliers supporte les prestations liées à l’identification et l’évaluation des opportunités d’investissements réalisées par la société de gestion pour le compte de la SCPI.
- frais de vente de biens immobiliers : Frais prélevés sur la plus-value de cession d’un bien immobilier.
- frais de suivis/pilotage de travaux immobiliers : En cas de travaux, ces frais correspondent au suivi et pilotage des chantiers.
- frais de transactions (sans intermédiaires) : Dans le cas où une transaction immobilière est gérée en direct par la société de gestion (sans intermédiaire), ces frais correspondent à la charge de cette tâche. Lorsqu’une acquisition est effectuée via un ou des intermédiaires, les frais inhérents sont ajoutés au prix d’acquisition du bien immobilier.
- frais de revente des parts : le plus souvent, les frais de revente des parts sont des pénalités appliquées aux investisseurs souhaitant revendre leurs parts à court-terme, par exemple 3 ou 5 années après les avoir souscrites. Des conditions d’exemption de ces frais de revente, pour urgence, existent généralement (séparation, cession de gré à gré, etc.).
Sociétés de gestion de portefeuilles et TVA
HT, TTC et TTI ? Quelles différences ? Ces différences mentions et indications de frais avec ou sans TVA proviennent des natures des sociétés de gestion de portefeuilles à l’origine des SCPI. Certaines sont soumises à la TVA et d’autres tout simplement pas. Ainsi, par exemple, IROKO est une SGP soumise à TVA, alors que CORUM AM ne l’est pas.
Récupération de la TVA ou pas ?
Si pour les frais de souscription, tout reste relativement clair. Ces frais sont inclus dans le prix des parts et réduisent ainsi directement le capital investi. En revanche pour les frais de gestion internes à la SCPI, cela peut donc se compliquer rapidement. La TVA n’est pas applicable à tous les flux financiers. Ainsi, des comparaisons des frais de gestion contradictoires ont été publiés par CORUM et par IROKO, à propos de leurs SCPI respectives. La bataille des frais est enclenchée.
Ainsi, la commission de gestion de Corum Origin de 13,20% TTC des loyers encaissés est constituée de 8,40% TTI pour partie au titre de la gestion administrative, et, de 4,80% TTC au titre de la gestion afférente à l’exploitation des immeubles. Ainsi le montant HT, payé in fine à la SCPI Corum Origin , est de 12,40% HT, et revient à 12,48% si l’on réintègre la TVA non récupérable dans le cas où 10% de l’activité de la SCPI Corum Origin est non soumise à la TVA. Vous suivez toujours ?
Pour la SCPI Iroko Zen, la commission de gestion est de 12,00% HT et revient à 12,24% si l’on réintègre la TVA non récupérable dans le cas où 10% de l’activité de la SCPI Iroko Zen est non soumise à la TVA. Et maintenant ?
Un raccourci, selon IROKO, serait donc de comparer deux notions non comparables en rapprochant les 13,20% TTC pour la SCPI Corum Origin aux 14,40% TTC pour la SCPI Iroko Zen. Mais la comparaison devrait se faire sur ce qui revient dans la poche de la SCPI à savoir 12,48% pour la SCPI Corum Origin et 12,24% pour la SCPI Iroko Zen.
Pas très clair ? Rassurez-vous, ce qui est important pour les épargnants, ce sont surtout les rendements effectifs de la SCPI. Car les frais de gestion restent des frais internes à la SCPI.
Comment comparer les frais des SCPI ?
Le mieux, pour ne pas se prendre les pieds dans le tapis, est de comparer les frais HT (hors taxes). Cela permet de comparer ce qu’une SCPI coûte en termes de frais internes.