🏢 SCPI
Frais des SCPI : HT, TTI ou TTC ? Pourquoi de telles différences ? Que paie au final l’épargnant ?
Une question que tout investisseur en parts de SCPI s’est posée : pourquoi les frais des SCPI ne sont-ils pas tous indiqués en TTC ?
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SCPI : le piège des délais de jouissance
Avec le succès actuel des SCPI, frisant l’irrationnel, les gestionnaires de SCPI étendent de plus en plus les délais de jouissance. Au final, c’est une baisse du rendement pour les investisseurs, dont ils ne tiennent généralement pas compte, à tort évidemment.
comparatif SCPIDélai de jouissance (SCPI)
Publié le par Denis Lapalus , mis à jour leDélai de jouissance des parts de SCPI
Le délai de jouissance représente une durée, exprimée généralement en mois, au-delà de laquelle la part de SCPI achetée commence réellement à être comptabilisée pour l’attribution du dividende, au prorata de la période de référence pour leur versement (année, trimestre ou mois). Le délai de jouissance concerne les émissions de nouvelles parts des SCPI à capital variable ou des augmentations de capital des SCPI à capital fixe. Les parts de SCPI achetées sur le marché secondaire ne sont, de fait, pas concernées par ce délai de jouissance. En règle générale, le délai de jouissance expire au 1er du mois suivant la durée imposée.
Exemple concret : En clair, vous achetez des parts de SCPI, comprenant un délai de jouissance de 5 mois, le 16 juillet, vous n’aurez donc droit à aucun dividende au titre de l’année de souscription, puisque vos parts seront éligibles à la distribution de dividende, le 1er du mois suivant le nombre de mois du délai, soit le 1er janvier de l’année suivante. Votre rendement brut sur l’année de souscription sera donc de 0%. Un zéro pointé à prendre en compte dans le calcul de votre rendement global ! Evidemment, si votre SCPI impose des frais de souscription de 10% HT, soit 12% TTC, votre placement affichera donc un rendement réel de -12% la première année. Cela commence bien...
Pourquoi appliquer un délai de jouissance ?
Entre le moment où vous confiez votre argent à la SCPI et le moment où il sert effectivement à l’acquisition d’un bien, il peut se passer plusieurs mois. Les gestionnaires ne font donc pas le portage du placement, comme le font les assureurs par exemple dans les fonds euros.
En réalité, c’est surtout pour les gestionnaires une bonne occasion de maintenir des rendements sur les SCPI sensiblement plus élevés, et donc d’augmenter encore davantage la collecte. En ne servant pas les dividendes aux nouveaux souscripteurs de parts, cela permet d’en donner un peu plus aux anciens, et ainsi afficher un rendement sensiblement plus élevé.
Délai de jouissance des parts de SCPI, pour un rendement moribond la première année
Les investisseurs, le plus souvent aveuglés par les rendements passés, oublient de prendre en compte les délais de jouissance. Ils sont parfois surpris lors du versement des dividendes, de les voir aussi faibles sur une année. Et pour cause, nous l’avons vu. Les gestionnaires ne cessent d’étendre les délais de jouissance, tous les investisseurs ne jurant que par les SCPI. Cela renforce l’aspect long terme du placement en SCPI.
Délais de jouissance des parts de SCPI
| SCPI | Gestionnaire | Délai de jouissance | Avis (1) |
|---|---|---|---|
 | BNP PARIBAS REIM | 1er jour du 6ième mois suivant la souscription | 4/5 (4 avis) |
 | BNP PARIBAS REIM | 1er jour du 6ième mois suivant la souscription | 3.69/5 (29 avis) |
 | ALDERAN | 1er jour du 6e mois suivant la souscription et son règlement | 3.73/5 (11 avis) |
 | MIDI2I | 1er jour du 5e mois suivant la souscription et son règlement intégral | 3.67/5 (6 avis) |
 | AESTIAM | Premier jour du mois suivant la souscription | 3.25/5 (8 avis) |
 | AESTIAM | Premier jour du mois suivant la souscription | 3.97/5 (1 avis) |
 | AESTIAM | 1er jour du trimestre suivant | Aucun avis |
 | AESTIAM | 1er jour du mois suivant la souscription | 3.43/5 (23 avis) |
 | AEW CILOGER | Premier jour du deuxième mois suivant celui au cours duquel la souscription est réalisée. | 3/5 (4 avis) |
 | AEW CILOGER | Premier jour du deuxième mois suivant celui au cours duquel la souscription est réalisée. | Aucun avis |
 | AEW CILOGER | Premier jour du deuxième mois suivant celui au cours duquel la souscription est réalisée. | Aucun avis |
| ALLIANZ HOME | ALLIANZ IMMOVALOR | 1er jour du 5ième mois suivant | Aucun avis |
 | ALLIANZ IMMOVALOR | 1er jour du 5ième mois suivant | Aucun avis |
 | ALLIANZ IMMOVALOR | 1er jour du 5ième mois suivant | Aucun avis |
 | ALTERA IM | Premier jour du troisième mois suivant celui au cours duquel la souscription est réalisée. | Aucun avis |
 | ALTIXIA REIM | 1er jour du 6e mois suivant la souscription | 3.97/5 (1 avis) |
 | ALTIXIA REIM | 1er jour du 6e mois suivant la souscription | 3.97/5 (1 avis) |
 | AMUNDI | À compter du premier jour du sixième mois suivant la date de souscription | Aucun avis |
 | GRAND OUEST GESTION D'ACTIFS | 1er jour du 2e mois suivant l'enregistrement de la souscription et l'encaissement des fonds | 2/5 (3 avis) |
 | AEW CILOGER | Premier jour du deuxième mois suivant celui au cours duquel la souscription est réalisée. | 3.97/5 (1 avis) |
 | ATREAM | 1er jour du 4ième mois suivant | Aucun avis |
 | FIDUCIAL GERANCE | 1er jour du 2ième mois suivant | 3.63/5 (19 avis) |
 | FONCIERES ET TERRITOIRES | 1er jour du 5e mois suivant | 3.77/5 (22 avis) |
 | ATREAM | 1er jour du mois suivant la souscription | 3.21/5 (14 avis) |
 | SOGENIAL IMMOBILIER | 1er jour du 6e mois | Aucun avis |
 | SOGENIAL IMMOBILIER | 1er jour du 6e mois | Aucun avis |
 | SOGENIAL IMMOBILIER | 1er jour du 6e mois | 4/5 (4 avis) |
 | SOGENIAL IMMOBILIER | 1er jour du 4ième mois suivant la souscription | 4.11/5 (18 avis) |
 | ALDERAN | 1er jour du 6e mois suivant la souscription et son règlement | Aucun avis |
 | CORUM AM | Le premier jour du sixième mois qui suit la souscription et son règlement | 3.59/5 (17 avis) |
 | CORUM AM | 1er jour du 6e mois suivant la souscription et son règlement | 4.56/5 (184 avis) |
 | CORUM AM | 1er jour du 6e mois suivant la souscription et son règlement | 3.42/5 (38 avis) |
 | LA FRANCAISE AM | 1er jour du mois suivant la souscription | 0.99/5 (1 avis) |
 | INTERGESTION | Le 1er jour du 6e mois suivant la souscription. Les premiers dividendes potentiels seront versés au prorata temporis. | Aucun avis |
 | INTERGESTION | 1er jour du 6ième mois suivant | 3.83/5 (6 avis) |
| AMUNDI | 1er jour du 3ième mois suivant la souscription | 2.88/5 (32 avis) | |
 | EDMOND DE ROTHSCHILD REIM | Premier jour du sixième mois suivant celui au cours duquel la souscription est réalisée. | Aucun avis |
 | SOFIDY | 1er jour du 3ième mois suivant la souscription | 3.25/5 (12 avis) |
| ELEVATION TERTIOM | ELEVATION CAPITAL PARTNERS | Premier jour du quatrième mois suivant celui au cours duquel la souscription est réalisée. | Aucun avis |
 | ADVENIS REIM | 1er jour du 4e mois suivant la souscription | 3.97/5 (1 avis) |
 | HSBC REIM | 1er jour du 4ième mois suivant | 2.75/5 (4 avis) |
 | LA FRANCAISE AM | 1er jour du 4ième mois suivant la souscription | 3.62/5 (16 avis) |
 | ATLAND VOISIN | 1e jour du 6e mois | 4.36/5 (11 avis) |
 | ATLAND VOISIN | 1e jour du 4e mois | 3.97/5 (1 avis) |
 | EPSICAP REIM | 1er jour du 4e mois suivant le mois de souscription | 4.5/5 (2 avis) |
 | ADVENIS | 1er jour du 6ième mois suivant l'achat des parts | 3.5/5 (16 avis) |
 | NORMA CAPITAL | 120 jours suivant la réception intégrale des fonds | 3.97/5 (1 avis) |
 | FIDUCIAL GERANCE | 1er jour du 2e mois suivant | 3.5/5 (2 avis) |
 | FONCIERE MAGELLAN | 1er jour du septième mois suivant la souscription et son règlement. | 3.33/5 (3 avis) |
| AMUNDI | 1er jour du 3ième mois suivant la souscription. | Aucun avis | |
| AMUNDI | 1er jour du 3ième mois suivant la souscription. | 3.27/5 (11 avis) | |
 | GREENMAN ARTH | 1er jour du 6ième mois suivant | Aucun avis |
 | INTERGESTION | 1er jour du 6ième mois suivant | 3/5 (2 avis) |
| INTERGESTION | 1er jour du 6ième mois suivant | 4.75/5 (4 avis) | |
| AEW CILOGER | Premier jour du 4ième mois suivant la souscriptions. | Aucun avis | |
 | SOFIDY | 1er jour du 3ième mois suivant la souscription | 3.42/5 (36 avis) |
="118" width="180" alt="IMMORENTE 2" loading="lazy" /> | SOFIDY | premier jour du troisième mois qui suit la souscription | 3.97/5 (1 avis) |
 | IROKO | 1er jour du mois suivant la souscription | 3.83/5 (29 avis) |
 | KYANEOS AM | 4 mois | 4.33/5 (12 avis) |
| KYANEOS RESIDENTIEL | KYANEOS AM | 4 mois | Aucun avis |
| AMUNDI | 1er jour du 3ième mois suivant la souscription. | Aucun avis | |
 | AEW CILOGER | 1er jour du 2ième mois suivant la souscription. | 3.56/5 (25 avis) |
| LF AVENIR SANTÉ | LA FRANCAISE AM | 3 mois à partir de la souscription effective des parts. | Aucun avis |
 | LA FRANCAISE AM | 1er jour du 4eme mois qui suit la souscription | 2.5/5 (2 avis) |
 | LA FRANCAISE AM | 1er jour du 4ième mois suivant la souscription | 3/5 (3 avis) |
 | LA FRANCAISE AM | Premier jour du mois suivant la souscription | 2.98/5 (1 avis) |
 | AESTIAM | 1er jour du 4e mois suivant la souscription | Aucun avis |
 | THEOREIM | Premier jour du sixième mois suivant la souscription | 3.97/5 (1 avis) |
| FIDUCIAL GERANCE | 1er jour du 2e mois suivant | Aucun avis | |
 | SWISS LIFE ASSET MANAGERS FRANCE | Premier jour du septième mois suivant celui au cours duquel la souscription est réalisée. | Aucun avis |
 | MYSHARECOMPANY | 1er jour du quatrième mois suivant le mois de la souscription et de la réception des fonds. | Aucun avis |
 | MYSHARECOMPANY | 1er jour du quatrième mois suivant le mois de la souscription et de la réception des fonds. | 3.33/5 (3 avis) |
 | NORMA CAPITAL | La jouissance est fixée au premier jour du sixième mois à compter du 1er jour ouvré suivant la réception intégrale des fonds. | Aucun avis |
 | NOVAXIA INVESTISSEMENT | 1 er jour du quatrième mois suivant celui de la souscription. | 3.61/5 (18 avis) |
 | PAREF GESTION | 1er jour du 3ème mois suivant la réception intégrale des fonds par la société | 4/5 (3 avis) |
 | PAREF GESTION | 1er jour du 6ème mois | 3.97/5 (1 avis) |
 | NOVAXIA INVESTISSEMENT | 1er jour du 4ième mois suivant la souscription | 4/5 (2 avis) |
 | NOVAXIA INVESTISSEMENT | 1er jour du 4ième mois suivant la souscription | 3.97/5 (1 avis) |
 | CONSULTIM AM | 1er jour du 4ème mois suivant le mois de souscription | 3.97/5 (1 avis) |
 | BNP PARIBAS REIM | 1er jour du 4ième mois suivant la souscription | 3/5 (6 avis) |
 | PAREF GESTION | le premier jour du mois suivant la réception intégrale des fonds par la société. | Aucun avis |
 | PRIMONIAL REIM | 1er jour du 4ième mois suivant la souscription | 2.65/5 (20 avis) |
 | PERIAL | 1er jour du 6e mois suivant le mois de souscription | 3.92/5 (24 avis) |
 | PERIAL | 1er jour du 6ième mois suivant la souscription | 3.71/5 (7 avis) |
 | PERIAL | 1er jour du 4ième mois suivant la souscription | 3.97/5 (1 avis) |
 | PERIAL | 1er jour du 6ième mois suivant la souscription | 3.4/5 (30 avis) |
 | ATREAM | 1er jour du 4e mois suivant le mois de souscription | Aucun avis |
 | SWISS LIFE REIM | 1er jour du 4eme mois | 3.97/5 (1 avis) |
 | FIDUCIAL GERANCE | 1er jour du 2ième mois suivant | 2.98/5 (1 avis) |
 | LA FRANCAISE AM | 1er mois suivant la souscription | 3.97/5 (1 avis) |
 | EURYALE | 1er jour du 5ième mois suivant | Aucun avis |
 | PRIMONIAL REIM | 1er jour du 4e mois qui suit la souscription | 3.67/5 (3 avis) |
 | PRIMONIAL REIM | 1er jour du 4ième mois suivant la souscription | 3.74/5 (35 avis) |
 | PRIMONIAL REIM | 1er jour du 6ième mois suivant la souscription | 3.38/5 (55 avis) |
 | REMAKE AM | 1 er jour du quatrième mois suivant celui de la souscription. | 3.46/5 (13 avis) |
 | AMUNDI | 1er jour du 3ième mois suivant la souscription. | 2.89/5 (18 avis) |
 | LA FRANCAISE AM | 1er jour du 4ième mois suivant la souscription | 2.67/5 (3 avis) |
 | FIDUCIAL GERANCE | 1er jour du 2e mois suivant | 3.97/5 (1 avis) |
 | SOFIDY | délai de jouissance de 3 mois | 2.98/5 (1 avis) |
 | SOFIDY | 1er jour du 6e mois suivant la souscription | Aucun avis |
 | SOFIDY | 1er jour du 3ième mois suivant la souscription | 4.4/5 (5 avis) |
 | SOFIDY | 3 mois | Aucun avis |
 | ATREAM | 1er jour du 4ème mois suivant le mois de souscription | 2.98/5 (1 avis) |
 | ARKEA REIM | 1er jour du 6e mois suivant l'enregistrement de la souscription et l'encaissement des fonds | 3.97/5 (1 avis) |
 | DELTAGER | 5 mois soit le 1er jour du sixième mois suivant la date de souscription | 2.98/5 (1 avis) |
 | AXIPIT | Premier jour du septième mois suivant celui au cours duquel la souscription est réalisée. | Aucun avis |
 | URBAN PREMIUM | 1er jour suivant le 4e mois de la souscription | 3.97/5 (1 avis) |
 | WEMO REIM | Premier jour du septième mois suivant celui au cours duquel la souscription est réalisée. | Aucun avis |
|
Taux de Distribution (TD) : Taux de Distribution, défini comme la division du dividende brut annuel, avant fiscalité et prélèvement libératoire (y compris les acomptes exceptionnels
et quote-part de plus-values) par le prix de souscription au 1er janvier de la même année (N), pour les SCPI à capital variable. Pour les SCPI à capital fixe, le Taux de Distribution se calcule avec le prix
de part moyen de l’année précédente (N-1), à la fois sur les marchés primaires et secondaires. (1):Votes instantanés des lecteurs, 1 vote par contrat par lecteur (adresse IP) est autorisé. N'induit rien quant à la qualité intrinsèque des placements cf politique de collecte des avis des lecteurs Liste non exhaustive des contrats du marché. Sélection effectuée sur la base des critères énoncés avant l'affichage du tableau. |
|||
Attention, comme tout placement dans l'immobilier, les SCPI sont des placements à risques de perte de capital.
- Risque de perte en capital : le prix des parts de SCPI peut varier à la hausse, comme à la baisse. La valorisation des parts de SCPI dépend des conditions du marché de l'immobilier, sans tenir compte de la qualité intrinsèque des biens détenus.
- Risque de rendement : aucun rendement n'est garanti. Une SCPI peut ne pas servir le moindre rendement. Les performances passées ne préjugent strictement en rien des performances à venir.
- Risque d'illiquidité : En achetant des parts de SCPI en direct, vous n'êtes pas certain de pouvoir les revendre. Ce risque est d'autant plus élevé en cas de souscription de parts de SCPI en démembrement (il est alors impossible de revendre ses parts avant l'échéance du démembrement temporaire). En cas de retournement du marché de l'immobilier, même en pleine propriété de vos parts de SCPI, vous ne pourrez probablement pas revendre vos parts (hormis investissement via un contrat d'assurance-vie, l'assureur prenant à sa charge ce risque de illiquidité).
- Risque de crédit : le financement de parts de SCPI à crédit représente une prise de risque importante, fortement déconseillée aux investisseurs n'ayant pas le capital nécessaire pour solder le crédit à tout moment.
- Risque de devise : pour les SCPI investies hors zone euro, les revenus potentiels et la valeur de parts de SCPI peuvent être impactés par l'évolution du cours des devises.
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