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SCPI : le piège des délais de jouissance

Avec le succès actuel des SCPI, frisant l’irrationnel, les gestionnaires de SCPI étendent de plus en plus les délais de jouissance. Au final, c’est une baisse du rendement pour les investisseurs, dont ils ne tiennent généralement pas compte, à tort évidemment.

SCPI : le piège des délais de jouissance © FranceTransactions.com / stock.adobe.com

Publié le , mis à jour le

Délai de jouissance des parts de SCPI

Le délai de jouissance représente une durée, exprimée généralement en mois, au-delà de laquelle la part de SCPI achetée commence réellement à être comptabilisée pour l’attribution du dividende, au prorata de la période de référence pour leur versement (année, trimestre ou mois). Le délai de jouissance concerne les émissions de nouvelles parts des SCPI à capital variable ou des augmentations de capital des SCPI à capital fixe. Les parts de SCPI achetées sur le marché secondaire ne sont, de fait, pas concernées par ce délai de jouissance. En règle générale, le délai de jouissance expire au 1er du mois suivant la durée imposée.

Exemple concret : En clair, vous achetez des parts de SCPI, comprenant un délai de jouissance de 5 mois, le 16 juillet, vous n’aurez donc droit à aucun dividende au titre de l’année de souscription, puisque vos parts seront éligibles à la distribution de dividende, le 1er du mois suivant le nombre de mois du délai, soit le 1er janvier de l’année suivante. Votre rendement brut sur l’année de souscription sera donc de 0%. Un zéro pointé à prendre en compte dans le calcul de votre rendement global ! Evidemment, si votre SCPI impose des frais de souscription de 10% HT, soit 12% TTC, votre placement affichera donc un rendement réel de -12% la première année. Cela commence bien...

Pourquoi appliquer un délai de jouissance ?

Entre le moment où vous confiez votre argent à la SCPI et le moment où il sert effectivement à l’acquisition d’un bien, il peut se passer plusieurs mois. Les gestionnaires ne font donc pas le portage du placement, comme le font les assureurs par exemple dans les fonds euros.

En réalité, c’est surtout pour les gestionnaires une bonne occasion de maintenir des rendements sur les SCPI sensiblement plus élevés, et donc d’augmenter encore davantage la collecte. En ne servant pas les dividendes aux nouveaux souscripteurs de parts, cela permet d’en donner un peu plus aux anciens, et ainsi afficher un rendement sensiblement plus élevé.

Délai de jouissance des parts de SCPI, pour un rendement moribond la première année

Les investisseurs, le plus souvent aveuglés par les rendements passés, oublient de prendre en compte les délais de jouissance. Ils sont parfois surpris lors du versement des dividendes, de les voir aussi faibles sur une année. Et pour cause, nous l’avons vu. Les gestionnaires ne cessent d’étendre les délais de jouissance, tous les investisseurs ne jurant que par les SCPI. Cela renforce l’aspect long terme du placement en SCPI.

Délais de jouissance des parts de SCPI

SCPIGestionnaireDélai de jouissanceAvis (1)
ACCES VALEUR PIERRE

ACCES VALEUR PIERRE

BNP PARIBAS REIM1er jour du 6ième mois suivant la souscription4/5

(4 avis)
ACCIMMO PIERRE

ACCIMMO PIERRE

BNP PARIBAS REIM1er jour du 6ième mois suivant la souscription3.69/5

(29 avis)
ACTIVIMMO

ACTIVIMMO

ALDERAN1er jour du 6e mois suivant la souscription et son règlement3.73/5

(11 avis)
AEDIFICIS

AEDIFICIS

MIDI2I1er jour du 5e mois suivant la souscription et son règlement intégral3.67/5

(6 avis)
AESTIAM CAP HEBERGIMMO

AESTIAM CAP HEBERGIMMO

AESTIAMPremier jour du mois suivant la souscription3.25/5

(8 avis)
AESTIAM PIERRE RENDEMENT

AESTIAM PIERRE RENDEMENT

AESTIAMPremier jour du mois suivant la souscription3.97/5

(1 avis)
AESTIAM PIERREVENUS

AESTIAM PIERREVENUS

AESTIAM1er jour du trimestre suivantAucun avis
AESTIAM PLACEMENT PIERRE

AESTIAM PLACEMENT PIERRE

AESTIAM1er jour du mois suivant la souscription3.43/5

(23 avis)
AEW COMMERCES EUROPE

AEW COMMERCES EUROPE

AEW CILOGERPremier jour du deuxième mois suivant celui au cours duquel la souscription est réalisée.3/5

(4 avis)
AEW DIVERSIFICATION ALLEMAGNE

AEW DIVERSIFICATION ALLEMAGNE

AEW CILOGERPremier jour du deuxième mois suivant celui au cours duquel la souscription est réalisée.Aucun avis
AEW PATRIMOINE SANTÉ

AEW PATRIMOINE SANTÉ

AEW CILOGERPremier jour du deuxième mois suivant celui au cours duquel la souscription est réalisée.Aucun avis
ALLIANZ HOMEALLIANZ IMMOVALOR1er jour du 5ième mois suivantAucun avis
ALLIANZ INVEST PIERRE

ALLIANZ INVEST PIERRE

ALLIANZ IMMOVALOR1er jour du 5ième mois suivantAucun avis
ALLIANZ VALUE PIERRE

ALLIANZ VALUE PIERRE

ALLIANZ IMMOVALOR1er jour du 5ième mois suivantAucun avis
ALTA CONVICTIONS

ALTA CONVICTIONS

ALTERA IMPremier jour du troisième mois suivant celui au cours duquel la souscription est réalisée.Aucun avis
ALTIXIA CADENCE XII

ALTIXIA CADENCE XII

ALTIXIA REIM1er jour du 6e mois suivant la souscription3.97/5

(1 avis)
ALTIXIA COMMERCES

ALTIXIA COMMERCES

ALTIXIA REIM1er jour du 6e mois suivant la souscription3.97/5

(1 avis)
AMUNDI DELTA CAPITAL SANTÉ

AMUNDI DELTA CAPITAL SANTÉ

AMUNDIÀ compter du premier jour du sixième mois suivant la date de souscriptionAucun avis
ATLANTIQUE MUR REGIONS

ATLANTIQUE MUR REGIONS

GRAND OUEST GESTION D'ACTIFS1er jour du 2e mois suivant l'enregistrement de la souscription et l'encaissement des fonds2/5

(3 avis)
ATOUT PIERRE DIVERSIFICATION

ATOUT PIERRE DIVERSIFICATION

AEW CILOGERPremier jour du deuxième mois suivant celui au cours duquel la souscription est réalisée.3.97/5

(1 avis)
ATREAM HOTELS

ATREAM HOTELS

ATREAM1er jour du 4ième mois suivantAucun avis
BUROBOUTIC

BUROBOUTIC

FIDUCIAL GERANCE1er jour du 2ième mois suivant3.63/5

(19 avis)
CAP FONCIERES ET TERRITOIRES

CAP FONCIERES ET TERRITOIRES

FONCIERES ET TERRITOIRES1er jour du 5e mois suivant3.77/5

(22 avis)
CARAC PERSPECTIVES IMMO

CARAC PERSPECTIVES IMMO

ATREAM1er jour du mois suivant la souscription3.21/5

(14 avis)
COEUR D'AVENIR

COEUR D'AVENIR

SOGENIAL IMMOBILIER1er jour du 6e moisAucun avis
COEUR D'EUROPE

COEUR D'EUROPE

SOGENIAL IMMOBILIER1er jour du 6e moisAucun avis
COEUR DE REGIONS

COEUR DE REGIONS

SOGENIAL IMMOBILIER1er jour du 6e mois4/5

(4 avis)
COEUR DE VILLE

COEUR DE VILLE

SOGENIAL IMMOBILIER1er jour du 4ième mois suivant la souscription4.11/5

(18 avis)
COMÈTE

COMÈTE

ALDERAN1er jour du 6e mois suivant la souscription et son règlementAucun avis
CORUM EURION

CORUM EURION

CORUM AMLe premier jour du sixième mois qui suit la souscription et son règlement3.59/5

(17 avis)
CORUM ORIGIN

CORUM ORIGIN

CORUM AM1er jour du 6e mois suivant la souscription et son règlement4.56/5

(184 avis)
CORUM XL

CORUM XL

CORUM AM1er jour du 6e mois suivant la souscription et son règlement3.42/5

(38 avis)
CREDIT MUTUEL PIERRE 1

CREDIT MUTUEL PIERRE 1

LA FRANCAISE AM1er jour du mois suivant la souscription0.99/5

(1 avis)
CRISTAL LIFE

CRISTAL LIFE

INTERGESTIONLe 1er jour du 6e mois suivant la souscription. Les premiers dividendes potentiels seront versés au prorata temporis. Aucun avis
CRISTAL RENTE

CRISTAL RENTE

INTERGESTION1er jour du 6ième mois suivant3.83/5

(6 avis)

EDISSIMMO

AMUNDI1er jour du 3ième mois suivant la souscription2.88/5

(32 avis)
EDMOND DE ROTHSCHILD EUROPA

EDMOND DE ROTHSCHILD EUROPA

EDMOND DE ROTHSCHILD REIMPremier jour du sixième mois suivant celui au cours duquel la souscription est réalisée.Aucun avis
EFIMMO 1

EFIMMO 1

SOFIDY1er jour du 3ième mois suivant la souscription3.25/5

(12 avis)

ELEVATION TERTIOM

ELEVATION CAPITAL PARTNERSPremier jour du quatrième mois suivant celui au cours duquel la souscription est réalisée.Aucun avis
ELIALYS

ELIALYS

ADVENIS REIM1er jour du 4e mois suivant la souscription3.97/5

(1 avis)
ELYSEES PIERRE

ELYSEES PIERRE

HSBC REIM1er jour du 4ième mois suivant2.75/5

(4 avis)
EPARGNE FONCIERE

EPARGNE FONCIERE

LA FRANCAISE AM1er jour du 4ième mois suivant la souscription3.62/5

(16 avis)
EPARGNE PIERRE

EPARGNE PIERRE

ATLAND VOISIN1e jour du 6e mois4.36/5

(11 avis)
EPARGNE PIERRE EUROPE

EPARGNE PIERRE EUROPE

ATLAND VOISIN1e jour du 4e mois3.97/5

(1 avis)
EPSILON 360

EPSILON 360

EPSICAP REIM1er jour du 4e mois suivant le mois de souscription4.5/5

(2 avis)
EUROVALYS

EUROVALYS

ADVENIS1er jour du 6ième mois suivant l'achat des parts3.5/5

(16 avis)
FAIR INVEST

FAIR INVEST

NORMA CAPITAL120 jours suivant la réception intégrale des fonds3.97/5

(1 avis)
FICOMMERCE

FICOMMERCE

FIDUCIAL GERANCE1er jour du 2e mois suivant3.5/5

(2 avis)
FONCIERE DES PRATICIENS

FONCIERE DES PRATICIENS

FONCIERE MAGELLAN1er jour du septième mois suivant la souscription et son règlement.3.33/5

(3 avis)

GEMMEO COMMERCE

AMUNDI1er jour du 3ième mois suivant la souscription.Aucun avis

GENEPIERRE

AMUNDI1er jour du 3ième mois suivant la souscription.3.27/5

(11 avis)
GMA ESSENTIALIS

GMA ESSENTIALIS

GREENMAN ARTH1er jour du 6ième mois suivantAucun avis
GRAND PARIS PIERRE

GRAND PARIS PIERRE

INTERGESTION1er jour du 6ième mois suivant3/5

(2 avis)

GRAND PARIS PIERRE CAPITALISATION

INTERGESTION1er jour du 6ième mois suivant4.75/5

(4 avis)

IMMO EVOLUTIF

AEW CILOGERPremier jour du 4ième mois suivant la souscriptions.Aucun avis
IMMORENTE

IMMORENTE

SOFIDY1er jour du 3ième mois suivant la souscription3.42/5

(36 avis)
IMMORENTE 2

IMMORENTE 2

SOFIDYpremier jour du troisième mois qui suit la souscription3.97/5

(1 avis)
IROKO ZEN

IROKO ZEN

IROKO1er jour du mois suivant la souscription3.83/5

(29 avis)
KYANEOS PIERRE

KYANEOS PIERRE

KYANEOS AM 4 mois4.33/5

(12 avis)
KYANEOS RESIDENTIELKYANEOS AM 4 moisAucun avis

L OUSTAL DES AVEYRONNAIS

AMUNDI1er jour du 3ième mois suivant la souscription.Aucun avis
LAFFITTE PIERRE

LAFFITTE PIERRE

AEW CILOGER1er jour du 2ième mois suivant la souscription.3.56/5

(25 avis)
LF AVENIR SANTÉLA FRANCAISE AM3 mois à partir de la souscription effective des parts.Aucun avis
LF EUROPIMMO

LF EUROPIMMO

LA FRANCAISE AM1er jour du 4eme mois qui suit la souscription2.5/5

(2 avis)
LF GRAND PARIS PATRIMOINE

LF GRAND PARIS PATRIMOINE

LA FRANCAISE AM1er jour du 4ième mois suivant la souscription3/5

(3 avis)
LF LES GRANDS PALAIS

LF LES GRANDS PALAIS

LA FRANCAISE AMPremier jour du mois suivant la souscription2.98/5

(1 avis)
LOG IN

LOG IN

THEOREIMPremier jour du sixième mois suivant la souscription3.97/5

(1 avis)

LOGIPIERRE 3

FIDUCIAL GERANCE1er jour du 2e mois suivantAucun avis
MISTRAL SELECTION

MISTRAL SELECTION

SWISS LIFE ASSET MANAGERS FRANCEPremier jour du septième mois suivant celui au cours duquel la souscription est réalisée.Aucun avis
MYSHARE EDUCATION

MYSHARE EDUCATION

MYSHARECOMPANY1er jour du quatrième mois suivant le mois de la souscription et de la réception des fonds.Aucun avis
MYSHARE SCPI

MYSHARE SCPI

MYSHARECOMPANY1er jour du quatrième mois suivant le mois de la souscription et de la réception des fonds.3.33/5

(3 avis)
NCAP CONTINENT

NCAP CONTINENT

NORMA CAPITALLa jouissance est fixée au premier jour du sixième mois à compter du 1er jour ouvré suivant la réception intégrale des fonds.Aucun avis
NEO

NEO

NOVAXIA INVESTISSEMENT1 er jour du quatrième mois suivant celui de la souscription.3.61/5

(18 avis)
NOVAPIERRE ALLEMAGNE 2

NOVAPIERRE ALLEMAGNE 2

PAREF GESTION1er jour du 3ème mois suivant la réception intégrale des fonds par la société4/5

(3 avis)
NOVAPIERRE ITALIE

NOVAPIERRE ITALIE

PAREF GESTION1er jour du 6ème mois3.97/5

(1 avis)
NOVAXIA R

NOVAXIA R

NOVAXIA INVESTISSEMENT1er jour du 4ième mois suivant la souscription4/5

(2 avis)
NOVAXIA VISTA

NOVAXIA VISTA

NOVAXIA INVESTISSEMENT1er jour du 4ième mois suivant la souscription3.97/5

(1 avis)
OPTIMALE

OPTIMALE

CONSULTIM AM1er jour du 4ème mois suivant le mois de souscription3.97/5

(1 avis)
OPUS REAL

OPUS REAL

BNP PARIBAS REIM1er jour du 4ième mois suivant la souscription3/5

(6 avis)
PAREF EVO (ex INTERPIERRE EUROPE CENTRALE)

PAREF EVO (ex INTERPIERRE EUROPE CENTRALE)

PAREF GESTIONle premier jour du mois suivant la réception intégrale des fonds par la société. Aucun avis
PATRIMMO COMMERCE

PATRIMMO COMMERCE

PRIMONIAL REIM1er jour du 4ième mois suivant la souscription2.65/5

(20 avis)
PF GRAND PARIS

PF GRAND PARIS

PERIAL1er jour du 6e mois suivant le mois de souscription3.92/5

(24 avis)
PF HOSPITALITE EUROPE

PF HOSPITALITE EUROPE

PERIAL1er jour du 6ième mois suivant la souscription3.71/5

(7 avis)
PFO

PFO

PERIAL1er jour du 4ième mois suivant la souscription3.97/5

(1 avis)
PFO2

PFO2

PERIAL1er jour du 6ième mois suivant la souscription3.4/5

(30 avis)
PIERRE ALTITUDE

PIERRE ALTITUDE

ATREAM1er jour du 4e mois suivant le mois de souscriptionAucun avis
PIERRE CAPITALE

PIERRE CAPITALE

SWISS LIFE REIM1er jour du 4eme mois3.97/5

(1 avis)
PIERRE EXPANSION SANTÉ

PIERRE EXPANSION SANTÉ

FIDUCIAL GERANCE1er jour du 2ième mois suivant2.98/5

(1 avis)
PIERRE PRIVILEGE

PIERRE PRIVILEGE

LA FRANCAISE AM1er mois suivant la souscription3.97/5

(1 avis)
PIERVAL SANTE

PIERVAL SANTE

EURYALE1er jour du 5ième mois suivantAucun avis
PRIMOFAMILY

PRIMOFAMILY

PRIMONIAL REIM1er jour du 4e mois qui suit la souscription3.67/5

(3 avis)
PRIMOPIERRE

PRIMOPIERRE

PRIMONIAL REIM1er jour du 4ième mois suivant la souscription3.74/5

(35 avis)
PRIMOVIE

PRIMOVIE

PRIMONIAL REIM1er jour du 6ième mois suivant la souscription3.38/5

(55 avis)
REMAKE LIVE

REMAKE LIVE

REMAKE AM1 er jour du quatrième mois suivant celui de la souscription.3.46/5

(13 avis)
RIVOLI AVENIR PATRIMOINE (RAP)

RIVOLI AVENIR PATRIMOINE (RAP)

AMUNDI1er jour du 3ième mois suivant la souscription.2.89/5

(18 avis)
SELECTINVEST 1

SELECTINVEST 1

LA FRANCAISE AM1er jour du 4ième mois suivant la souscription2.67/5

(3 avis)
SELECTIPIERRE 2

SELECTIPIERRE 2

FIDUCIAL GERANCE1er jour du 2e mois suivant3.97/5

(1 avis)
SOFIDY EUROPE INVEST

SOFIDY EUROPE INVEST

SOFIDYdélai de jouissance de 3 mois2.98/5

(1 avis)
SOFIDYNAMIC

SOFIDYNAMIC

SOFIDY1er jour du 6e mois suivant la souscriptionAucun avis
SOFIPIERRE

SOFIPIERRE

SOFIDY1er jour du 3ième mois suivant la souscription4.4/5

(5 avis)
SOFIPRIME

SOFIPRIME

SOFIDY3 moisAucun avis
TOURISME & LITTORAL

TOURISME & LITTORAL

ATREAM1er jour du 4ème mois suivant le mois de souscription2.98/5

(1 avis)
TRANSITIONS EUROPE

TRANSITIONS EUROPE

ARKEA REIM1er jour du 6e mois suivant l'enregistrement de la souscription et l'encaissement des fonds3.97/5

(1 avis)
UNIDELTA

UNIDELTA

DELTAGER5 mois soit le 1er jour du sixième mois suivant la date de souscription2.98/5

(1 avis)
UPEKA

UPEKA

AXIPITPremier jour du septième mois suivant celui au cours duquel la souscription est réalisée.Aucun avis
URBAN COEUR COMMERCE

URBAN COEUR COMMERCE

URBAN PREMIUM1er jour suivant le 4e mois de la souscription3.97/5

(1 avis)
WEMO ONE

WEMO ONE

WEMO REIMPremier jour du septième mois suivant celui au cours duquel la souscription est réalisée.Aucun avis
Taux de Distribution (TD) : Taux de Distribution, défini comme la division du dividende brut annuel, avant fiscalité et prélèvement libératoire (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values) par le prix de souscription au 1er janvier de la même année (N), pour les SCPI à capital variable. Pour les SCPI à capital fixe, le Taux de Distribution se calcule avec le prix de part moyen de l’année précédente (N-1), à la fois sur les marchés primaires et secondaires.

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Liste non exhaustive des contrats du marché. Sélection effectuée sur la base des critères énoncés avant l'affichage du tableau.
Attention, comme tout placement dans l'immobilier, les SCPI sont des placements à risques de perte de capital.
  • Risque de perte en capital : le prix des parts de SCPI peut varier à la hausse, comme à la baisse. La valorisation des parts de SCPI dépend des conditions du marché de l'immobilier, sans tenir compte de la qualité intrinsèque des biens détenus.
  • Risque de rendement : aucun rendement n'est garanti. Une SCPI peut ne pas servir le moindre rendement. Les performances passées ne préjugent strictement en rien des performances à venir.
  • Risque d'illiquidité : En achetant des parts de SCPI en direct, vous n'êtes pas certain de pouvoir les revendre. Ce risque est d'autant plus élevé en cas de souscription de parts de SCPI en démembrement (il est alors impossible de revendre ses parts avant l'échéance du démembrement temporaire). En cas de retournement du marché de l'immobilier, même en pleine propriété de vos parts de SCPI, vous ne pourrez probablement pas revendre vos parts (hormis investissement via un contrat d'assurance-vie, l'assureur prenant à sa charge ce risque de illiquidité).
  • Risque de crédit : le financement de parts de SCPI à crédit représente une prise de risque importante, fortement déconseillée aux investisseurs n'ayant pas le capital nécessaire pour solder le crédit à tout moment.
  • Risque de devise : pour les SCPI investies hors zone euro, les revenus potentiels et la valeur de parts de SCPI peuvent être impactés par l'évolution du cours des devises.

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