La souscription de parts de SCPI en nue-propriété a le vent en poupe auprès des épargnants. Certaines SCPI collectent d’ailleurs pas moins de la moitié de leurs souscription via le démembrement. Quelles sont les SCPI plébiscitées par les experts ? Par les épargnants ?
dimanche 6 novembre 2022, par Denis Lapalus
Choix de SCPI en nue-propriété : lesquelles choisir ?
Les clés de répartition entre nue-propriété et usufruit sont calculées et publiées par les gestionnaires de SCPI. Ces clés se basent sur les rendements à venir de chacune des SCPI. Ces clés varient donc en fonction de chaque SCPI, selon la durée du démembrement temporaire choisie.
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TOP 3 des SCPI pour une nue-propriété sur 5 ans
Ce top 3 a été établi par Raphaël Oziel, fondateur de la Boutique des Placements et expert en SCPI.
| TOP | SCPI | Clé de répartition en nue-propriété | Remise ou décote |
|---|---|---|---|
| 🥇 1 | SCPI Cœur de Régions | 77% | 23% |
| 🥈 2 | SCPI Vendôme Régions | 77% | 23% |
| 🥉 3 | SCPI Kyaneos Pierre | 78% | 22% |
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- A la première place du podium, la SCPI diversifiée Cœur de Régions de Sogenial qui a offert un taux de distribution en 2021 de 6,43% il n’est donc pas anormal qu’elle bénéficie de la remise la plus importante de 23% sur 5 ans même remise que Vendôme Régions mais par contre à 10 ans sa remise est de 36,5%.
- A la seconde place du podium, on trouve la SCPI Vendôme Régions, SCPI diversifiée (bureaux, commerces, entrepôts), qui a offert un taux de distribution en 2021 de 5,91%. A 5 ans, elle bénéficie d’une remise de 23% permettant d’acquérir un capital SCPI d’une valeur en pleine propriété de 129 870 euros. On retrouve bien un rendement de quasi 6% par an pendant 5 ans. 6000 * 5 = 30 000 euros. A 10 ans, elle bénéficie d’une remise de 36% qui vous permet d’acheter un capital SCPI en valeur de pleine propriété d’un montant de 156 250 euros.
- A la 3ème place du podium, on trouve la SCPI Kyaneos Pierre, SCPI résidentielle qui a offert un taux de distribution de 5,94% en 2021 et qui bénéficie d’une remise à 5 ans de 22% et à 10 ans de 35,5%. En prenant l’exemple d’un investissement de 100 000 euros en nue-propriété sur 5 ans, je vais pouvoir acheter un capital SCPI en valeur de pleine propriété d’une valeur de 128 000 euros. Sur un démembrement 10 ans le capital en pleine propriété correspond à 155 000 euros en valeur de pleine propriété. Soit un rendement de 5,5% par an pendant 10 ans.
Souscription de parts de SCPI en nue-propriété
Les épargnants sont désormais de plus en plus au fait du démembrement. Cela fait quelques années que le démembrement, nue-propriété et usufruit, n’est plus réservé aux seuls experts ou conseillers en gestion de patrimoine. La liste des SCPI permettant de dissocier les droits de propriétés de leurs parts, nue-propriété/usufruit, en démembrement temporaire ou en démembrement viager ne fait que s’allonger au fil des années. Les particuliers épargnants sont friands de la nue-propriété, alors que les sociétés préfèrent généralement souscrire l’usufruit, pour le rendement. La souscription de parts de SCPI en nue-propriété s’inscrit dans un objectif de mise en place de revenus complémentaires lors de sa retraite. Il ne s’agit pas de revendre les parts juste après en avoir reçu la pleine propriété, le rendement de l’opération serait alors faible.
Décote, remise... Attention aux idées reçues
Bien évidemment, en souscrivant des parts de SCPI en nue-propriété, le souscripteur ne paiera pas le prix identique à celui de la pleine propriété. C’est logique. Les plateformes de distribution insistent lourdement sur les décotes ou remises ainsi obtenues. Il faut être clair. Ce ne sont pas des "bonnes affaires" ni des soldes ! Acheter une part de SCPI en nue-propriété sur 10 ans, c’est s’engager à ce ne percevoir aucun revenu pendant 10 années. La décote ou remise n’est que la contrepartie du rendement que le souscripteur ne percevra pas dans ce cas. Le prix de la part d’une SCPI peut varier, à la hausse, comme à la baisse. Il ne faut pas l’oublier. La dernière crise des années 1990 a vu le prix des parts de SCPI chuter de 15% par an... Donc avant de souscrire en nue-propriété, il faut être conscient des risques pris.
Souscrire en nue-propriété, un avantage souvent évoqué
La souscription de parts en nue-propriété est souvent recommandée pour les épargnants dont la date de prise en retraite approche. Leur taux d’imposition sur le revenu est encore élevé, et ils possèdent un capital à investir. Prendre des risques importants sur les marchés financiers avec un horizon de retraite de quelques années seulement est déconseillé. Les SCPI ne sont pas des placements sans risque, mais à risque modéré (généralement un indicateur de risques de 3 sur 7). La nue-propriété leur permet donc d’investir avec une remise (ou "décote") sur le prix de la part sans toutefois percevoir des revenus qui seraient soumis à une forte fiscalité, d’où un rendement moribond. Dans le même temps, en choisissant une durée de démembrement temporaire adaptée, ils recevront la pleine propriété de leurs parts de SCPI, une fois la retraite prise, leur taux marginal d’imposition sur les revenus aura alors baissé. Les revenus versés par leurs parts de SCPI viendront compléter leur pension, sans toutefois faire exploser leur impôt sur le revenu.