Le déficit foncier est un dispositif séduisant pour les investisseurs en immobilier locatif. Toutefois, il est important d’en connaitre les limites et les pièges.
vendredi 29 avril 2016, par Alexia A., Denis Lapalus
Bien connu des particuliers investisseurs, le déficit foncier est également le plus souvent mal utilisé. Les rectifications du fisc sont nombreuses car les contribuables confondent abusivement plusieurs notions... Par ailleurs, d’autres recherchent impérativement à atteindre un déficit foncier, alors qu’au final, être en déficit foncier signifie que l’on ne gagne pas d’argent. Il faut donc bien comprendre ce mécanisme avant de le mettre en application.
Déficit foncier
Rappel du principe du déficit foncier
Le déficit foncier n’est pas soumis au plafonnement global des niches fiscales. Son mécanisme est le suivant : les charges déductibles du revenu foncier viennent en déduction des loyers perçus. En cas de déficit foncier (charges > loyers perçus, mais non créées principalement par des charges financières liées aux intérêts de crédits), l’imputation vient alors attaquer le revenu global du souscripteur, dans la limite de 10.700€.
- Pour un investisseur soumis au régime réel d’imposition et ayant des revenus fonciers : le déficit foncier s’impute sur ses revenus fonciers existants sans limite de montant. En cas de revenus fonciers insuffisants, le déficit foncier (ne résultant pas d’intérêts d’emprunt) s’impute sur son revenu global dans la limite de 10.700 euros par an.
SCPI de déficit foncier
Pour un investisseur n’ayant pas de revenus fonciers à la date de souscription : le déficit foncier généré par la SCPI (ne résultant pas d’intérêts d’emprunt) est déduit de son revenu global dans la limite de 10.700 euros par an. Dans les deux cas, le déficit foncier restant sera imputable pendant 10 ans sur les revenus fonciers à venir. Vous pouvez consultez la liste de SCPI fiscales de déficit foncier référencées sur le Guide de l’Epargne.
Doublement du plafond du déficit foncier (de 10.700€ à 21.400€) jusqu’en 2025 pour des travaux dans les logements E, F ou G
Déficit foncier : 10.700 € d’abattement sur les revenus globaux, attention...
Lors de la réalisation de travaux d’amélioration ou de rénovation d’un bien locatif il est possible de déduire les frais engagés de ses revenus locatifs, et donc réduire, voire annuler son imposition : c’est le principe du déficit foncier. Le dispositif permet de déduire de ses revenus globaux jusqu’à 10.700 € chaque année, sous conditions. En effet, le montant de votre déficit foncier (revenus fonciers, déduction faite de vos charges foncières) vient en déduction de votre revenu global, (revenus professionnels, financiers, etc.) dans la limite du plafond de 10.700€. La réduction d’impôt induite indirectement par cet abattement dépend donc de votre tranche marginale d’imposition. Plus le contribuable est lourdement imposé, plus la réduction fiscale sera importante.
Les locations en meublées ne sont pas des revenus fonciers
Erreur classique des investisseurs, confondre les revenus BIC des locations de meublés avec les revenus fonciers des biens loués nus. Le déficit foncier ne va concerner que les revenus fonciers.
Déficit foncier : Il faut être en déficit foncier et non financier !
Comme son nom l’indique, le déficit foncier impose que l’investisseur soit en déficit foncier : ses revenus fonciers soient donc inférieurs à ses charges foncières. Les revenus fonciers sont principalement constitués des loyers perçus. Les charges foncières sont principalement constituées des frais de charges de copropriété imputables au propriétaire, assurances, frais annexes, frais pour travaux de rénovation du bien, taxes foncières, etc. Les intérêts d’emprunt ne sont pas des charges foncières mais financières. Ces premiers viennent donc en réduction des loyers perçus.
- Augmenter artificiellement ses intérêts d’emprunts ne sert à rien ! Le piège, que beaucoup d’investisseurs ignorent, est, que pour être en déficit foncier, ils n’hésitent pas à s’endetter lourdement, poussant ainsi la somme des intérêts à rembourser à des niveaux très élevés. Or les intérêts d’emprunts sont des charges financières et non pas des charges foncières à prendre en compte dans la calcul du déficit foncier. Certains d’entre eux, à tort, optent même pour des crédits in fine, payant ainsi un montant d’intérêt maximal. Le biais est évidemment que, dans ce cas, si effectivement, l’abattement d’impôt sur les 10.700 € est à son maximum, ils oublient de penser que le gain, au final, est empoché par la banque, via les intérêts versés.
Déficit foncier : régime d’imposition obligatoire
Lors d’un déficit foncier le propriétaire est contraint de déclarer ses revenus sous le régime réel d’imposition. Or, le régime micro foncier réservé aux contribuables qui réalisent moins de 15.000 € de recettes de location nue par an, permet un abattement de 30% de l’ensemble des charges. Il est donc important pour les personnes concernées de vérifier si le déficit foncier n’est pas pénalisant par rapport à une déclaration classique au régime micro foncier.
Déficit foncier : reportable pendant 10 ans
Un déficit foncier constaté une année et non totalement utilisé (via le plafonnement de l’abattement sur les revenus globaux) peut être reporté pendant 10 années. Le contribuable peut utiliser un solde de déficit foncier d’un exercice précédent (le plus ancien en premier logiquement) afin de réduire ses revenus fonciers de l’exercice fiscal en cours. Passé 10 années le déficit foncier non utilisé est perdu.
Déficit foncier : Amalgame avec les dispositifs fiscaux, la confusion s’installe parfois !
Les organismes en charge de commercialiser des logements neufs en Pinel notamment, comptabilisent également dans leurs simulations le déficit foncier. Or le dispositif Pinel permet une réduction directe d’impôt sur le revenu, mais c’est tout. Le déficit foncier n’est pas lié à une niche fiscale. La présentation financière effectuée par les commerciaux sur le Pinel est donc souvent flatteuse, car elle cumule les réductions d’impôts directes et indirectes, mais peut vous induire en erreur. Méfiez-vous !
Déficit foncier : attention aux vacances locatives !
Entre deux locataires, il se peut qu’une période de vacance locative s’installe, notamment en zone rurale. Pour bénéficier des avantages du déficit foncier, il faut justifier d’une location effective jusqu’à la 3eme année qui suit l’imputation du déficit.
Si la location est interrompue durant cette période la [a[réduction d’impôt]a] est recalculée et revue à la baisse. Le déficit n’est pas perdu mais devra être reporté sur les années suivantes. La période de vacance locative est donc doublement pénalisante pour le propriétaire puisqu’il ne touche pas de revenu et subi un impact fiscal.