Défiscalisation Duflot : Une réduction annuelle et directe d’impôt égale à 2% de la valeur du bien immobilier neuf acheté, pendant 9 ans. Des contraintes en retour. Détails
Réduction maximale d’impôt : 6 000 € par an
jeudi 2 janvier 2014, par Denis Lapalus
Loi Duflot
Tout le monde connaît le nom de notre ministre du logement, Mme Duflot. L’usage veut que le nom du ministre du logement créant un dispositif fiscal d’incitation à l’investissement immobilier locatif donne son nom à la Loi correspondante. C’est ainsi que la loi Duflot est née, applicable à partir de 2013 à 2016.
Duflot : Acheter dans le neuf pour louer
Le principe est simple : un particulier achète un bien immobilier dans le neuf, le loue obligatoirement pendant une durée de 9 années. En retour, il bénéficie chaque année d’une réduction d’impôt équivalente à 2% du prix d’achat du bien loué, dans la limite de 6 000 €. Le montant maximum d’acquisition du bien est donc de 300 000 €.
Duflot : La réduction d’impôt ne doit pas faire oublier les risques
Si les investisseurs ont avant tout la réduction d’impôt en tête, il faut pourtant bien comprendre qu’un investissement en direct dans un bien immobilier n’a rien d’un placement financier sans risque. La prise de risques existe bien.
Les risques d’un investissement en Duflot :
- Risques locatifs : Les chiffres publiés concernant les loyers impayés oscillent entre 2 et 3%. Des garanties contre les loyers impayés existent, ce sont tout simplement des assurances, mais les délais de carence de la prise en charge (plusieurs mois) mettent souvent le propriétaire dans une situation financière délicate en cas d’impayés.
- Risques financiers : Acheter son bien immobilier à crédit, c’est bénéficier, en plus de la réduction directe d’impôt, de l’abattement plafonné à 10 700 € sur ses revenus. C’est le fameux effet de levier. Mais attention, toutefois, ceci reste un montage financier pour lequel les flux monétaires doivent toujours être en faveur de l’investisseur. Il convient donc de bien évaluer les coûts directs (le bien immobilier, le crédit) et les coûts indirects (charges locatives, taxe foncières, entretien du chauffage, etc.), autant de charges qui feront baisser sensiblement le rendement du montage.
- Un crédit pour un investissement immobilier locatif vient réduire la capacité d’emprunt pour un bien personnel. En effet, la banque va considérer les loyers perçus seulement à hauteur de 70%, comme revenus à mettre en face des mensualités du crédit. Mieux vaut le savoir avant de s’engager dans un investissement immobilier locatif, sans être propriétaire de sa résidence principale.
- Un investissement immobilier locatif acheté 100% à crédit ne s’autofinance pas ! L’idée reçue selon laquelle le loyer couvre l’ensemble des frais bancaires et charges de propriété est fausse. En cas d’achat à 100% en crédit, le propriétaire doit avoir une capacité d’épargne afin de compléter tous les mois le déficit financier de l’opération.
Duflot : Les contraintes
En résumé, les contraintes du Duflot :
- Acheter dans le neuf,
- Obligation de louer pendant 9 années minimum,
- Bien immobilier acheté dans une commune agréée Duflot,
- Loyer pratiqué sous le plafond imposé,
- Locataire ne dépassant pas le plafond imposé de ressources.
Zone d’éligibilité -* Communes agréées Duflot
La liste des communes dans lesquelles le dispositif Duflot est applicable est celle des Zones :
- A bis (Paris et 68 communes d’Ile-de-France),
- A (reste de la région parisienne, frontière suisse, Côte d’Azur),
- B1 (grandes agglomérations).
- Zone B2 : Agir avant juin 2013 pour être sûr !
La zone B2 ne sera généralement pas éligible au dispositif Duflot, sauf exceptions. Les préfectures doivent donner des agréments aux communes concernées. Mais comme cela peut prendre du temps, durant les six premiers de l’année 2013, les communes situées en zone B2 seront toutes éligibles au dispositif Duflot.
Duflot : Un plafonnement des loyers, 20% en dessous des loyers du marché
En ce qui concerne les loyers des logements construits, ils sont plafonnés et inférieurs de 20% du loyer moyen de marché.
Plafonds de loyer Duflot libre pour 2024
| Zones Duflot libre | Plafond de loyer Duflot libre en euros par mètre carré |
Détails zones Duflot libre |
|---|---|---|
| A | 13.04 € / m2 | Zone A (Grande couronne de Paris, Côte d'azur et Genevois français) |
| A Bis | 17.55 € / m2 | Zone A Bis (Paris et 68 villes de la petite couronne) |
| B1 | 10.51 € / m2 | Zone B1 (Agglomérations de plus de 250.000 habitants et quelques communes) |
| B2 | 9.13 € / m2 | Zone B2 (Villes de 50.000 habitants et plus, zones littorales et frontalières) |
| Tous les plafonds de loyers correspondent au loyer mensuel par mètre carré, hors charges locatives. Les valeurs sont valables uniquement dans le cadre d'un bail conclu ou renouvelé dans l'année 2024.
Le dispositif Pinel n'est plus éligible aux communes du zonage B2, sauf dérogations. Attention : Certaines commmunes bénéficient d'une modulation locale du plafond de loyers Pinel/Denormandie. Cette liste de communes dérogeant au plafond national des loyers Pinel est mise à jour annuellement. | ||
Ces plafonds sont révisés au 1er janvier de chaque année.
Duflot : Le plafonnement des ressources des locatairesPour les baux conclus ou renouvelés en 2021, les plafonds annuels de ressources (Revenu Fiscal de Référence) du locataire, pour les dispositifs Duflot et Pinel sont les suivants :
| Composition du foyer | Zone A bis | Reste de la Zone A | Zone B1 | Zone B2 et C |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 38 377 € | 38 377 € | 31 820 € | 28 152 € |
| Couple | 57 357 € | 57 357 € | 41 772 € | 37 594 € |
| Personne seule ou couple + 1 personne à charge | 75 188 € | 68 946 € | 50 233 € | 45 210 € |
| Personne seule ou couple + 2 personnes à charge | 89 769 € | 82 586 € | 60 643 € | 54 579 € |
| Personne seule ou couple + 3 personnes à charge | 106 807 € | 97 766 € | 71 340 € | 64 206 € |
| Personne seule ou couple + 4 personnes à charge | 120 186 € | 110 017 € | 80 399 € | 72 359 € |
| Majoration par personne à charge | + 13 390 € | + 12 258 € | + 8 969 € | + 8 070 € |
| (1) Pour le classement des communes par zones, il convient de se reporter au BOI-IR-RICI-360-20-30 au II-A-2 § 170. (source officielle des plafonds de ressources, BOFIP du 8 avril 2021) | ||||
Les ressources du locataire représentent le revenu fiscal fixé sur l’avis d’imposition établi au titre de l’avant dernière année précédant celle de la signature du contrat de location.