Comment réduire son IFI 2025 (Impôt sur la Fortune Immobilière) ?

L’IFI rapporte beaucoup plus que prévu initialement. Les Français détenant un patrimoine immobilier important, nombreux se retrouvent imposés à l’IFI. Comment réduire son imposition à l’IFI 2025 ? Comment réduire sa facture fiscale IFI 2025 ? Comment investir dans l’immobilier en 2024 tout en échappant à l’IFI 2025 ?

lundi 17 octobre 2022, par Denis Lapalus

L’IFI, pour Impôt sur la Fortune Immobilière, concerne tous les contribuables dont le patrimoine immobilier, au sens large, dépasse les 1.3 million d’euros. Le barème de taxation débute alors dans ce cas à partir de 800.000€.

IFI : agir avant le 1er janvier 2025

Comme pour l’ISF, l’IFI calcule son assiette de déclenchement et d’imposition sur l’actif patrimonial immobilier en date du 31 décembre de l’année fiscale précédente (31/12/2024 pour 2025). Les contribuables doivent donc agir avant le 1er janvier s’ils souhaitent modifier la composition de leurs actifs immobiliers. Donation temporaire d’usufruit de parts de SCPI, cession des biens les moins rentables, démembrement de droits portant sur les biens immobiliers, investissements sur des groupements forestiers, peu soumis à l’IFI plutôt qu’en immobilier (biens tangibles), des pistes existent pour réduire son IFI.

Imposable à l’IFI ? Comment réduire son IFI 2025 ?

L’IFI n’est pas l’ISF... Pas de véritable moyen de contourner en souscrivant un fonds spécifique pour tenter de réduire sa facture fiscale. Afin de réduire son IFI, il faut réduire impérativement sa détention en pleine propriété de son patrimoine immobilier.

• Donation temporaire d’usufruit : La première des pistes consiste à se dé-saisir temporairement de l’usufruit d’une partie de ses biens. Une ventilation des biens au sein de la famille, dont le patrimoine immobilier n’est pas imposable à l’IFI, est une source d’optimisation fiscale. Seuls les usufruitiers sont redevables de l’IFI. Il est rappelé que le démembrement est toujours temporaire. Mais attention, ce montage n’est pas sans frais. Au même titre qu’une donation classique, il implique le paiement de droits de donation. Ceux-ci sont calculés sur 23% de la valeur du bien donné par tranche de dix ans avant application d’un éventuel abattement en fonction du lien unissant donateur et donataire. Attention, il existe un risque réel de requalification en abus de droit par l’administration fiscale. Pour l’éviter, il faut impérativement que ce démembrement constitue une vraie libéralité au sens juridique. En d’autres termes, qu’il soit source de revenus pour l’usufruitier ou génère pour lui un droit d’usage ou de jouissance. La durée de la donation temporaire d’usufruit est à calquer avec les prochaines élections présidentielles. En France, la fiscalité évolue au gré des élections.
• SCPI, allégez la pleine propriété de vos parts ! De même, les détenteurs de parts de SCPI peuvent effectuer des donations temporaires d’usufruit, durant quelques années. Durant ces dernières, les investisseurs ne percevront plus les revenus. Ainsi, souvent, il peut être pertinent d’effectuer des donations temporaires en priorité des SCPI ne distribuant que peu de revenus mais misant avant tout sur la capitalisation du prix des parts.

Crédit in fine : une fausse piste

Les crédits in-fine, permettant de ne rembourser le capital emprunté qu’au terme du crédit, ne sont d’aucune utilité pour réduire le montant de l’impôt sur la fortune immobilière. Pour prévenir les montages destinés à éluder l’IFI, ils doivent désormais être traités comme si vous remboursiez une partie du capital chaque année.

Dettes des crédits immobiliers ?

L’assiette imposable IFI repose sur la base nette. Le montant du capital restant à rembourser sur les crédits affectés venant réduire l’assiette imposable. Certains conseillers recommandent de maximiser la dette créée via les crédits immobiliers afin de réduire l’assiette imposable à l’IFI. Cela n’a de sens que dans un unique cas, passer sous la barrière de 1,3 million d’euros. Mais dans les autres cas, cela n’a évidemment aucun sens financier. En empruntant massivement à des fins d’optimisation fiscale IFI, le propriétaire paiera davantage d’intérêts que d’imposition IFI. Et nombre de contribuables sont dans ce cas ubuesque.

Décotes applicables, ne pas trop jouer avec le feu !

Si certaines décotes sont admises d’emblée par l’administration fiscale, certains conseillers fiscaux recommandent parfois de pousser le boucher un peu trop loin. Le fisc répond généralement rapidement par un redressement dans les mois qui suivent la déclaration. L’IFI étant sans doute l’impôt le plus surveillé. Les décotes admises par les services fiscaux au moment de déclarer la valeur vénale de chacun de ses biens ne concerne que les biens en indivision, la décote est de 20%. Les biens démembrés ne bénéficient d’aucune décote. Et seuls les biens loués via des baux loi 1948 peuvent bénéficier d’une légère décote de l’ordre de 15%.

Se séparer des actifs immobiliers peu rentables avant le retournement du marché

Une fois à la retraite, conserver des biens immobiliers loués est peu attractif. La fiscalité actuelle portant à la fois sur les revenus locatifs, de plus, imposé à l’IFI, rend ce type d’actif moribond. Mieux vaut alors profiter des prix actuellement irrationnels de l’immobilier pour sortir du marché à bon compte.

Les foncières cotées échappent à l’IFI

Art. 972 ter. – Pour l’application de l’article 965 et sous les mêmes conditions, ne sont pas retenues pour la détermination de l’assiette de l’impôt les actions de sociétés d’investissements immobiliers mentionnées au I de l’article 208 C lorsque le redevable détient, directement et, le cas échéant, indirectement, seul ou conjointement avec les personnes mentionnées au 1° de l’article 965, moins de 5 % du capital et des droits de vote de la société.

Réduire son IFI 2025 en effectuant des dons en 2024

Les dons ou donations en numéraire à des organismes et fondations d’utilité publique s’imputent jusqu’à 50 000 euros sur le montant de l’IFI à raison de 75 % du don : une donation de 66 667 euros efface 50 000 euros d’IFI. Les associations notent que les contribuables calibrent le montant de leur don au montant de l’impôt dû. Il n’y a pas une minute à perdre : les « dons IFI » sont pris en compte jusqu’à la date du dépôt de la déclaration, reportée cette année au 15 juin.