Donation de SCPI : comment faire une donation de parts de SCPI sans notaire ?

Transmettre son patrimoine peut s’effectuer, par anticipation, sans avoir recours à un notaire. C’est notamment le cas pour les parts de SCPI. La transmission des parts peut s’effectuer, en pleine propriété, ou via le démembrement.

mardi 16 avril 2024, par Denis Lapalus

Transmettre un bien sans recours à un notaire est un don manuel. Aucun bien immobilier ne peut être transmis de son vivant via un don manuel, il s’agit obligatoirement dans ce cas d’un acte notarié. En revanche, la transmission de son vivant de parts de SCPI est possible via un don manuel, puisqu’il ne s’agit pas d’un bien immobilier, mais de parts de sociétés. Avoir recours à un notaire permet toutefois de s’assureur que tout soit en règle, notamment pour la préservation de la part réservée aux héritiers ne soit pas impactée. La donation pouvant être effectuée auprès de la personne de son choix (héritier ou pas), mais en France, l’on ne peut pas aller à l’encontre de la dévolution successorale (code Civile). Ainsi, si une donation de parts de SCPI ne respecte pas les droits des héritiers, lors du décès du donateur, ce don pourra être revu et réintégré dans la succession, amenant des situations complexes à gérer. C’est pourquoi il est fortement recommandé d’avoir recours à un notaire dès lors que les droits transmis sont importants.

Donation de parts de SCPI, démembrées ou pas

De nombreux investisseurs souhaitent transmettre tout ou partie de leur patrimoine en pierre-papier à leurs enfants ou petits-enfants. Cette transmission est, le plus souvent, possible sans avoir recours à un notaire. En revanche, des frais peuvent être à régler si les abattements des dons manuels sont dépassés, et ce, dans tous les cas, qu’un recours à un notaire ait eu lieu ou pas.

Don manuel sans notaire : toutes les sociétés de gestion ne l’autorisent pas

Certaines sociétés de gestion, dans un souci de protection de leurs investisseurs, refusent de procéder aux démembrements de parts via des dons manuels. Avant donc de vous lancer dans cette procédure, il est important de contacter la ou les sociétés de gestion des SCPI dont vous souhaitez transmettre manuellement les parts afin que cela soit réellement possible.

En cas de transmission avec démembrement (par exemple transmission uniquement de la nue-propriété à un enfant), ce sera la société de gestion qui vous indiquera la répartition entre les différents droits (usufruit / nue-propriété) pour le calcul du montant des droits transmis (à ne pas confondre avec la répartition usufruit/nue-propriété au niveau du barème fiscal). Ces taux de répartition varient selon les SCPI, en fonction du rendement de cette première. Le but du jeu étant de préserver les intérêts des deux parties. Pour rappel, lors d’un démembrement, il n’existe aucun gagnant ni perdant.

Ne pas dépasser le montant des abattements des dons manuels

Il est important de noter que pour réaliser une donation de parts de SCPI sans l’intervention d’un notaire, certaines conditions doivent être remplies. Il s’agit notamment de donations de faible valeur ou de donations entre époux ou partenaires de PACS sous le régime de la communauté. Toutefois, même si la loi permet dans certains cas de faire une donation sans notaire, ceci ne doit pas faire oublier l’importance de bien s’informer et de prendre des précautions. Une donation mal effectuée pourrait entraîner des conséquences juridiques et fiscales non négligeables pour le donateur et le bénéficiaire.

Formalisation obligatoire auprès des services fiscaux

La donation doit obligatoirement être formalisée de manière formelle par une déclaration à l’administration fiscale (formulaire n°2735). En cas de non déclaration, le donataire pourra avoir des soucis lors du regroupement des droits en cas de demande de justification.

Abattements applicables

Actuellement, chaque parent peut donner 100 000 euros de parts de SCPI à chacun de ses enfants tous les 15 ans afin de profiter des abattements fiscaux. Si vous avez deux enfants et que vous êtes mariés, vous pouvez donc donner 400 000 euros de parts de SCPI à vos enfants tous les 15 ans.

Droits de donation : barèmes de taxation

Donations en nue-propriété de SCPI

Il faut savoir que toutes les sociétés de gestion n’acceptent pas le démembrement de leurs parts de SCPI. Le plus souvent, les investisseurs effectuent des donations en nue-propriété et se réservent l’usufruit. Le donateur se réserve durant une durée temporaire, dans l’immense majorité des cas, jusqu’à sa mort, la perception des dividendes versés par la SCPI en question. Le donataire devient nu-propriétaire. Les clés de répartition des droits entre nue-propriété et usufruit sont propres à chacune des SCPI. Cette répartition n’est pas à confondre avec la valeur fiscale pour le calcul de l’abattement et/ou des droits de donations. L’intérêt de la donation en nue-propriété de parts de SCPI est notamment de profiter des abattements fiscaux en matière de donation précisés ci-dessus.

Quels sont les coûts d’une donation ?

Dans le cadre d’une donation en don manuel, si cela est possible, vous aurez à vous acquitter de frais de dossiers auprès des sociétés de gestion, et potentiellement également auprès des services fiscaux (dépassement de l’abattement).

Donation de SCPI via un notaire

Avant donc de s’engager dans un don manuel, compte-tenu des dangers d’une donation mal formulée, il convient de prendre connaissance des frais de notaire. Ces derniers ne sont pas si élevés, compte-tenu des impacts d’une donation revue lors de la dévolution successorale.

Conclusion

Les dons de parts de SCPI peuvent être effectuées sans recours à un notaire. Il s’agit d’un don manuel. Un abattement conséquent est applicable, jusqu’à 100.000 € par parent et par enfant. La mise en place d’un don manuel permet d’éviter les frais de notaire. La déclaration fiscale du don, même en bénéficiant de l’abattement, est à effectuer auprès des services fiscaux ainsi qu’évidemment auprès des sociétés de gestion concernées par la donation de parts de SCPI. Toutes les sociétés de gestion n’acceptent pas les dons manuels. Des frais peuvent être facturés par les sociétés de gestion, selon les SCPI. De même, toutes les parts de SCPI ne sont démembrables (nue-propriété/usufruit). Pour un don manuel à une personne ne faisant pas partie des héritiers du donateur, il est fortement recommandé d’avoir recours à un notaire, afin de respecter la réserve héréditaire.