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Frais des SCPI : HT, TTI ou TTC ? Pourquoi de telles différences ? Que paie au final l’épargnant ?

Une question que tout investisseur en parts de SCPI s’est posée : pourquoi les frais des SCPI ne sont-ils pas tous indiqués en TTC ?

Frais des SCPI HT, TTC, ou TTI ? © FranceTransactions.com / stock.adobe.com

Publié le

Certaines documentations de SCPI affichent des frais HT, d’autres TTI et enfin d’autres encore en TTC ? Pourquoi cette différence ? Quels seront les frais prélevés au final ? Comment comparer les frais des SCPI ?

Frais des SCPI HT ? TTI ? TTC ?

Les épargnants peuvent être surpris en épluchant les documentations des SCPI que certaines sociétés de gestion indiquent des frais hors taxes (HT), d’autres mentionnent des frais TTI (Toutes Taxes Incluses), enfin d’autres des frais TTC (Toutes Taxes Comprises). Une interrogation légitime de la part des investisseurs, pourquoi certaines SCPI expriment leurs frais essentiellement en HT, et et d’autres en TTI ? Certains comparateurs de SCPI se prennent même les pieds dans les frais. À vouloir comparer les frais, certains semblent oublier de comparer ce que est comparable...

Exemples de frais présentés aux épargnants

La documentation CORUM Origin fait état de frais TTI, Toutes Taxes Incluses, mais n’évoquent pas de frais TTC, Toutes Taxes Comprises.

Frais de la SCPI CORUM ORIGIN (extrait de la documentation)
Frais de la SCPI CORUM ORIGIN (extrait de la documentation) © CORUM

La documentation IROKO ZEN indique des frais HT, et ajoute alors la TVA de 20%, pour aboutir à des frais TTC.

Extrait de la présentation des frais SCPI Iroko ZEN
Extrait de la présentation des frais SCPI Iroko ZEN © Iroko ZEN

Concernant la SCPI Epargne Pierre, les frais sont annoncés également HT, auxquels s’ajoutent la TVA.

Extrait de la présentation des frais de la SCPI Epargne Pierre
Extrait de la présentation des frais de la SCPI Epargne Pierre © Atland Voisin

Toutefois les distributeurs reprennent les niveaux de frais HT de la SCPI Epargne Pierre dans leur communication. Mais le capital des épargnants investi dans la SCPI sera pourtant bien déduits du montant des frais TVA incluse. L’écart est tout de même de 20%.

Copie écran site Linxea
Copie écran site Linxea © Linxea

Des frais toujours payés...

Les frais de souscription sont toujours payés par l’épargnant, auxquels peuvent s’ajouter d’éventuels frais de revente de parts. Ces frais sont souvent facturés aux investisseurs revendant leurs parts peu de temps après avoir souscrits. Il s’agit de dissuader les épargnants d’effectuer des allers-retours sur les parts.

Les frais de souscription (éventuels, certaines SCPI n’en facturent pas, cf SCPI sans frais de souscription) réduisent d’autant le capital réellement investir dans la SCPI. L’investisseur constatera alors ces frais lors de la revente de ses parts, déduites de ces frais.

👉 SCPI : le piège des délais de jouissance

Tout comme pour les éventuels frais de revente des parts, les investisseurs les plus avertis scrutent plus finement les frais internes des SCPI portant notamment sur les actes de gestion (acquisition/vente) ainsi sur les revenus encaissés (les loyers), ces fameux frais de gestion. Et c’est là que les choses se compliquent un peu. En effet, la liste des frais d’une SCPI peut s’allonger, ressemblant ainsi à un millefeuille ressemblant à celui rencontré en assurance-vie.

SCPI : un empilement de frais

Les épargnants s’attardent souvent seulement sur les frais de souscription, or la liste des frais en SCPI peut être longue. Cette liste de frais portent sur des SCPI en direct. Via l’assurance-vie, des frais supplémentaires, liées à l’enveloppe qu’est le contrat d’assurance-vie sont alors à ajouter.

  • frais de souscription : inclus dans le prix de la part, ces frais sont déduits du capital à investir lors de la souscription, contrairement à ce que pensent encore certains investisseurs. Les frais de souscription ne sont donc pas déduits du prix de la part lors de la revente. D’après la version officielle des documentations, la commission de souscription des parts est destinée à couvrir les frais exposés pour la recherche et l’investissement des capitaux, la recherche d’immeuble et les augmentations de capital à l’exception des frais de publicité légale, des frais d’enregistrement et des frais de notaire réglés directement par la SCPI. Mais dans les faits, l’essentiel de ces frais constituent la rémunération de l’apporteur d’affaires. Pour les SCPI facturant des frais de souscription, les rétrocessions allant de 3% à 6%, soit de 30% à 60% des frais payés par l’épargnant.
  • frais de gestion : Ce sont en partie les frais de gestion des loyers, ces frais portent sur les loyers bruts hors taxes encaissés par la SCPI. Ces frais couvrent également les frais de redistribution des dividendes aux porteurs de parts.
  • frais d’acquisition de biens immobiliers : La commission d’acquisition de biens immobiliers supporte les prestations liées à l’identification et l’évaluation des opportunités d’investissements réalisées par la société de gestion pour le compte de la SCPI.
  • frais de vente de biens immobiliers : Frais prélevés sur la plus-value de cession d’un bien immobilier.
  • frais de suivis/pilotage de travaux immobiliers : En cas de travaux, ces frais correspondent au suivi et pilotage des chantiers.
  • frais de transactions (sans intermédiaires) : Dans le cas où une transaction immobilière est gérée en direct par la société de gestion (sans intermédiaire), ces frais correspondent à la charge de cette tâche. Lorsqu’une acquisition est effectuée via un ou des intermédiaires, les frais inhérents sont ajoutés au prix d’acquisition du bien immobilier.
  • frais de revente des parts : le plus souvent, les frais de revente des parts sont des pénalités appliquées aux investisseurs souhaitant revendre leurs parts à court-terme, par exemple 3 ou 5 années après les avoir souscrites. Des conditions d’exemption de ces frais de revente, pour urgence, existent généralement (séparation, cession de gré à gré, etc.).

Sociétés de gestion de portefeuilles et TVA

HT, TTC et TTI ? Quelles différences ? Ces différences mentions et indications de frais avec ou sans TVA proviennent des natures des sociétés de gestion de portefeuilles à l’origine des SCPI. Certaines sont soumises à la TVA et d’autres tout simplement pas. Ainsi, par exemple, IROKO est une SGP soumise à TVA, alors que CORUM AM ne l’est pas.

Récupération de la TVA ou pas ?

Si pour les frais de souscription, tout reste relativement clair. Ces frais sont inclus dans le prix des parts et réduisent ainsi directement le capital investi. En revanche pour les frais de gestion internes à la SCPI, cela peut donc se compliquer rapidement. La TVA n’est pas applicable à tous les flux financiers. Ainsi, des comparaisons des frais de gestion contradictoires ont été publiés par CORUM et par IROKO, à propos de leurs SCPI respectives. La bataille des frais est enclenchée.

Ainsi, la commission de gestion de Corum Origin de 13,20% TTC des loyers encaissés est constituée de 8,40% TTI pour partie au titre de la gestion administrative, et, de 4,80% TTC au titre de la gestion afférente à l’exploitation des immeubles. Ainsi le montant HT, payé in fine à la SCPI Corum Origin , est de 12,40% HT, et revient à 12,48% si l’on réintègre la TVA non récupérable dans le cas où 10% de l’activité de la SCPI Corum Origin est non soumise à la TVA. Vous suivez toujours ?

Pour la SCPI Iroko Zen, la commission de gestion est de 12,00% HT et revient à 12,24% si l’on réintègre la TVA non récupérable dans le cas où 10% de l’activité de la SCPI Iroko Zen est non soumise à la TVA. Et maintenant ?

Un raccourci, selon IROKO, serait donc de comparer deux notions non comparables en rapprochant les 13,20% TTC pour la SCPI Corum Origin aux 14,40% TTC pour la SCPI Iroko Zen. Mais la comparaison devrait se faire sur ce qui revient dans la poche de la SCPI à savoir 12,48% pour la SCPI Corum Origin et 12,24% pour la SCPI Iroko Zen.

Pas très clair ? Rassurez-vous, ce qui est important pour les épargnants, ce sont surtout les rendements effectifs de la SCPI. Car les frais de gestion restent des frais internes à la SCPI.

Comment comparer les frais des SCPI ?

Le mieux, pour ne pas se prendre les pieds dans le tapis, est de comparer les frais HT (hors taxes). Cela permet de comparer ce qu’une SCPI coûte en termes de frais internes.

SCPI sans frais de souscription : où est le piège ?

SCPI sans frais de souscription, où est le piège ? © FranceTransactions.com / stock.adobe.com
Alors que la moyenne des frais de souscription des SCPI tourne autour des 9 %, comment expliquer que certaines SCPI soient proposées sans la moindre commission de souscription ? Un piège ou pas ? Décryptage.
Attention, comme tout placement dans l'immobilier, les SCPI sont des placements à risques de perte de capital.
  • Risque de perte en capital : le prix des parts de SCPI peut varier à la hausse, comme à la baisse. La valorisation des parts de SCPI dépend des conditions du marché de l'immobilier, sans tenir compte de la qualité intrinsèque des biens détenus.
  • Risque de rendement : aucun rendement n'est garanti. Une SCPI peut ne pas servir le moindre rendement. Les performances passées ne préjugent strictement en rien des performances à venir.
  • Risque d'illiquidité : En achetant des parts de SCPI en direct, vous n'êtes pas certain de pouvoir les revendre. Ce risque est d'autant plus élevé en cas de souscription de parts de SCPI en démembrement (il est alors impossible de revendre ses parts avant l'échéance du démembrement temporaire). En cas de retournement du marché de l'immobilier, même en pleine propriété de vos parts de SCPI, vous ne pourrez probablement pas revendre vos parts (hormis investissement via un contrat d'assurance-vie, l'assureur prenant à sa charge ce risque de illiquidité).
  • Risque de crédit : le financement de parts de SCPI à crédit représente une prise de risque importante, fortement déconseillée aux investisseurs n'ayant pas le capital nécessaire pour solder le crédit à tout moment.
  • Risque de devise : pour les SCPI investies hors zone euro, les revenus potentiels et la valeur de parts de SCPI peuvent être impactés par l'évolution du cours des devises.

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