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TOP 5 des SCPI les plus prometteuses : quelles SCPI à potentiel choisir ?

Le marché des SCPI est dynamique. Avec un record de collecte en 2022, de nouvelles SCPI à fort potentiel se sont lancées ces dernières années. Quelles jeunes SCPI sont recommandées par la presse financière ? Par les lecteurs ?

Meilleures SCPI : les plus prometteuses parmi les jeunes SCPI © FranceTransactions.com/stock.adobe.com

Publié le

Les 5 meilleures jeunes SCPI

Le Particulier a dressé un classement complet des 12 jeunes SCPI, lancées entre 2017 et 2019, dont l’encours était supérieur à 30 millions d’euros. Il s’agit des SCPI les plus prometteuses selon le magazine. Retrouvez ci-dessous les seules 5 meilleures du classement du magazine.

TOP SCPI (Gestionnaire) Taux Distribution (*)
(Année)		 Eligibilité Assurance-Vie Démembrement possible
🥇 1ACTIVIMMO (ALDERAN)5.50 %
(2023)
✅
✅
🥈 2MYSHARE SCPI (MYSHARECOMPANY)5.20 %
(2023)
❌
✅
🥉 3NEO (NOVAXIA INVESTISSEMENT)6.51 %
(2023)
❌
✅
4ALTIXIA COMMERCES (ALTIXIA REIM)5.30 %
(2023)
✅
❌
5COEUR DE REGIONS (SOGENIAL IMMOBILIER)6.20 %
(2023)
✅
✅
(*) : TD (Taux de Distribution). Fiscalité non appliquée. Informations fournies à titre indicatif uniquement.

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Note : près de la moitié de la collecte des SCPI est effectuée via l’assurance-vie. Pour les parts de SCPI en direct, certaines SCPI sont souscrites à près de 50% via le démembrement (nue-propriété pour les particuliers épargnants).

Pour l’anectode, la SCPI préférée des épargnants, lecteurs de FranceTransactions.com, PrimoFamily, est la dernière du classement du magazine financier (12ième sur 12). Comme quoi, les classements sont évidemment totalement subjectifs et ne prouvent absolument rien.

👉 SCPI en nue-propriété : quelles SCPI choisir ?

Quels sont les critères du classement du magazine Le Particulier ?

Pour le classement des SCPI les plus prometteuses, à l’encours supérieur à 30 millions d’euros et créées entre le 1.1.2017 et le 31.12.2019. Les SCPI sont notées sur 20 points, selon 15 critères regroupés en 3 catégories :
1) Indicateurs de capacité à performer dans le futur (50% de la note)

  • Plus-value potentielle au 31.12.2020 avec une pondération de 25/150 : valeur d’expertise / valeur d’achat pour estimer des plus-values immobilières à récupérer lors de la revente.
  • Stabilité des dividendes versés (vitesse d’érosion) avec une pondération de 50/150 : évolution du dividende versé sur 3 exercices.
  • Stabilité du taux d’occupation financier (TOF) avec une pondération de 25/150 : il s’agit de l’évolution du taux d’occupation sur 2 exercices.
  • Stabilité du report à nouveau (RAN) avec une pondération de 25/150 : il s’agit de l’évolution du report à nouveau sur 2 exercices.
  • Niveau d’endettement au 31.12.2020 avec une pondération de 25/150 : mesuré par le ratio de dettes financières par la valeur d’expertise (LTV).

2) Indicateurs qualitatifs (25% de la note)

  • Capitalisation au 31.3.2021 avec une pondération de 50/175 : notation sur 5 points, les SCPI ayant plus de 1 500 M€ de capitalisation obtiennent la note maximale, celle de moins de 100 M€ la note minimale.
  • Poids moyen des actifs au 31.3.2021 avec une pondération de 25/175 : il s’agit du ratio (nombre d’actifs / capitalisation). Il s’agit d’un indicateur de la répartition du risque immobilier entre le nombre d’actifs détenus par la SCPI.
  • Dynamique de la collecte de capitaux avec une pondération de 50/175 : indicateur analysé sur les 2 derniers exercices. Calcul de l’évolution de la collecte entre 2020 et 2019. Les SCPI à capital fixe qui n’ont pas procédé à une augmentation du capital en 2020 n’ont pas obtenu de note dans cette catégorie.
  • Cohérence collecte-investissement au 31/12/2020 avec une pondération de 25/175 : il s’agit de la trésorerie restant à investir par la SCPI rapportée à sa capitalisation. Il est plus intéressant d’être en situation de léger surinvestissement.
  • Liquidité́ des parts en 2020 avec une pondération de 25/175 : mesurée par le taux de rotation de parts pour des SCPI à capital fixe. Concernant les SCPI à capital variable, l’indice de liquidité est obtenu en divisant des parts retraitées en cours de l’année par l’ensemble de parts souscrites.

3) Indicateurs de performance (25% de la note)

  • Taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) comparé à la moyenne du marché et pondèré 100/225 : il s’agit du ratio entre le dividende annuel global versé au titre de l’année 2020 et le prix moyen de la part au titre de l’année 2020 comparé au TDVM moyen du marché (4,20 %)
  • Variation du prix moyen de part (VPM) comparé à la moyenne de la catégorie pondèré à 50/225 : il s’agit de la revalorisation moyenne des parts sur deux ans comparé à la moyenne des catégories, par type de capital.
  • Taux d’occupation financier comparé à la moyenne de la catégorie pondèré à 25/225 : il s’agit de comparer le TOF annuel de la SCPI au taux d’occupation pondèré moyen de l’année 2020 de la catégorie correspondante du palmarès.
  • RAN (report à nouveau) au 31.12.2020 pondèré à 25/225 : correspond aux accumulations annuelles des parts de résultats non distribués aux associés. Ces réserves permettent d’anticiper d’éventuelles baisses de revenus. Nous évaluons son montant en jours de distribution potentiels avec la note maximale si le RAN est supérieur à 180 jours et note 0 s’il est inferieur à 45 jours.
  • Décote à l’achat au 31.12.2020 pondèré à 25/225 : ratio (dernier prix acquéreur / valeur de reconstitution). Les valeurs inférieures à 100% indiquent un potentiel de revalorisation du prix de part dans un futur proche.
A savoir : pour la catégorie des SCPI prometteuses, Le Particulier a conservé 9 des 15 critères précédents en fonction des données disponibles et dans le but de ne pas pénaliser ces jeunes SCPI en ajustant les critères de notation (et gardant les mêmes pondérations au sein d’une seule catégorie).

Les critères non retenus sont :
- variation du prix moyen de part ;
- liquidité des parts ;
- plus-value potentielle ;
- stabilité des dividendes versés ;
- stabilité du ratio (dividendes versés / résultat) ;
- stabilité du taux d’occupation financier.

Attention, comme tout placement dans l'immobilier, les SCPI sont des placements à risques de perte de capital.
  • Risque de perte en capital : le prix des parts de SCPI peut varier à la hausse, comme à la baisse. La valorisation des parts de SCPI dépend des conditions du marché de l'immobilier, sans tenir compte de la qualité intrinsèque des biens détenus.
  • Risque de rendement : aucun rendement n'est garanti. Une SCPI peut ne pas servir le moindre rendement. Les performances passées ne préjugent strictement en rien des performances à venir.
  • Risque d'illiquidité : En achetant des parts de SCPI en direct, vous n'êtes pas certain de pouvoir les revendre. Ce risque est d'autant plus élevé en cas de souscription de parts de SCPI en démembrement (il est alors impossible de revendre ses parts avant l'échéance du démembrement temporaire). En cas de retournement du marché de l'immobilier, même en pleine propriété de vos parts de SCPI, vous ne pourrez probablement pas revendre vos parts (hormis investissement via un contrat d'assurance-vie, l'assureur prenant à sa charge ce risque de illiquidité).
  • Risque de crédit : le financement de parts de SCPI à crédit représente une prise de risque importante, fortement déconseillée aux investisseurs n'ayant pas le capital nécessaire pour solder le crédit à tout moment.
  • Risque de devise : pour les SCPI investies hors zone euro, les revenus potentiels et la valeur de parts de SCPI peuvent être impactés par l'évolution du cours des devises.

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