En 2022, un tour de vis supplémentaire réglementaire sera donné sur l’encadrement des loyers à Paris. Le site PAP a publié une étude confirmant que nombre de propriétaires semblent encore ignorer que les loyers sont réglementés sur la Capitale.
jeudi 6 janvier 2022, par Denis Lapalus
Annonces immobilières : nouvelle réglementation 2022
La décision n’est pas encore applicable, mais les annonces de location immobilière devront faire état du loyer maximal applicable. Le but étant justement de montrer aux propriétaires peu regardant sur les loyers pratiqués l’incohérence de leurs propositions. Le gouvernement espère ainsi que l’encadrement des loyers sera mieux respecté. Le manque d’offres de logements conduisant les locataires a accepté des situations en leur défaveur.
Près de 42% des annonces proposent des loyers trop élevés
Les petites surfaces seraient plus rentables pour les bailleurs. L’on comprend aisément pourquoi. Ils louent les biens trop cher. Mais l’encadrement des loyers se multiplient, les communes n’hésitant plus à passer à l’action et aux contrôles. Sur le site d’annonces immobilières PAP (Particulier à Particulier), une étude publiée ce jour fait le point. Le site a réalisé une étude portant sur 27.524 annonces de locations (vides ou meublées) à Paris, publiées sur son site PAP.fr, entre le 1er janvier et le 26 décembre 2021.
- Il en ressort que 57,9 % des annonces ont un loyer inférieur au plafond du dispositif d’encadrement des loyers applicable dans la capitale.
- Les 42,1 % d’annonces non conformes concernent des petites surfaces (moins de 21 m²) pour lesquelles les barèmes en vigueur ne correspondent pas à la réalité du marché : les niveaux de loyers par mètre carré ne sont pas aussi linéaires que ce qui a été défini dans les barèmes car plus la surface est petite, plus le prix au mètre carré est élevé…
- Au-delà de 21 m², les loyers proposés sont en moyenne inférieurs aux plafonds.
Plus le logement est grand, plus les plafonds de loyers sont respectés
Le respect des plafonds de loyers est directement corrélé à la taille des logements mis en location. Plus ils sont grands, plus ils respectent les barèmes en vigueur. A contrario, c’est sur les appartements les plus petits que l’on constate les plus forts taux de non-conformité : 46 % pour les appartements d’une pièce et 39,2 % pour les appartements de deux pièces.
🛂 Encadrement des loyers sur Paris : nouveaux plafonds non respectés, contrôles renforcés
Si, au global, 57,9 % des annonces respectent les plafonds, ce n’est le cas que pour 26,8 % des studios de moins de 20 m²… Quand on observe les studios dans le détail, on voit que la situation est très différente selon qu’il s’agit d’un studio de moins de 20 m² ou de plus de 20 m².
| - | Studios de moins de 20m² | Studios de plus de 20m² |
| Loyer moyen | 640 € |
902 € |
| Loyer moyen / m² | 43,5 € |
34,8 € |
| Plafond moyen / m² | 39,1 € |
38,2 € |
| Respect des plafonds | 26,8 % |
78,1 % |
C’est l’une des difficultés du système actuel de fixation des plafonds de loyers : il ne tient pas compte du fait que les très petites surfaces ont toujours un prix au mètre carré plus élevé. Ainsi, les studios de moins de 20 m² représentent 25,3 % des annonces publiées, mais 43,3 % des annonces qui dépassent les plafonds de loyers !
Le type de location (vide ou meublée) a peu d’impact
56,6 % des locations meublées respectent les plafonds de loyers, contre 61,6 % des locations vides, mais cela ne fait que traduire la surreprésentation des petites surfaces en location meublée. En effet, 87 % des très petites surfaces (moins de 20 m²) sont des locations meublées.
Taux de dépassement des plafonds de loyers selon la surface et le type de location :
| - | Location meublée | Location vide |
| 1 pièce - Moins de 20 m² | 72,4 % |
78,9 % |
| 1 pièce - Plus de 20 m² | 22,1 % |
20,9 % |
| 2 pièces | 39,5 % |
38,7 % |
| 3 pièces | 32,8 % |
35,8 % |
| 4 pièces | 32,3 % |
32,2 % |
| 5 pièces et + | 30,0 % |
21,1 % |
A surface analogue, on voit que le type de location a peu d’impact, sauf aux deux extrêmes :
- Les studios de moins de 20 m² respectent encore moins les plafonds de loyers en location vide (78,9 % de dépassement) qu’en location meublée (72,4 % de dépassement).
- Les grands appartements (5 pièces et plus) dépassent plus souvent en location meublée (30 % de dépassement) qu’en location vide (21,1 % de dépassement). Il s’agit généralement de biens haut de gamme.
Encadrement des loyers 2021 : après Paris et Lille, Bordeaux, Lyon, Villeurbanne, Grenoble et Montpellier
Le dépassement des plafonds n’arrête pas les locataires
A surface analogue, les annonces qui dépassent les plafonds de loyers ont moins de contacts que celles qui les respectent, mais cela n’est clairement pas bloquant pour trouver un locataire. En particulier, on voit que les studios de moins de 20m² qui dépassent les plafonds de loyer… ont plus de contacts que les studios de plus de 20 m² qui ne les dépassent pas ! Pour un nombre de pièces donné, c’est le montant global du loyer qui prime, et pas le loyer / mètre carré.
Seuls deux arrondissements ont un taux de dépassement supérieur à 50 %
Les 1er et 8e arrondissement sont les deux arrondissements où l’encadrement des loyers est le moins respecté puisqu’ils affichent, l’un comme l’autre des dépassements supérieurs à 50 % : 55,9 % pour le 1er arrondissement et 50,7 % pour le 8e arrondissement. A y regarder de plus près, les plus gros dépassements s’observent sur des annonces dont les photos réunissent toutes les caractéristiques d’ex-locations saisonnières de courte durée. Des types de locations particulièrement répandus dans ces deux arrondissements très touristiques. Il s’agit donc de propriétaires qui louaient avant la pandémie en saisonnier et qui faute, de touristes, se sont rabattus sur la location en meublée classique en méconnaissant probablement les contraintes de plafonnement de loyers qui s’y appliquent.
Le top 10 des quartiers où les plafonds ne sont pas respectés
On retrouve logiquement les quartiers qui concentrent le plus de locations saisonnières de courte durée chez les mauvais élèves. Des quartiers qui comprennent beaucoup de petites surfaces, très bien desservis par les transports en commun et à proximité de sites touristiques.
- Halles (1er) 36,4 %
- Jardin-des-Plantes (5e) 39,9 %
- Gaillon (2e) 40,0 %
- Saint-Germain-des-Prés (6e) 40,9 %
- Odéon (6e) 41,6 %
- Europe (8e) 41,7 %
- Porte-Dauphine (16e) 41,8 %
- Saint-Georges (9e) 43,6 %
- Notre-Dame (4e) 46,3 %
- Chaillot (16e) 46,7 %
Méthodologie : Analyse réalisée sur 20.031 annonces sur un total de 27.524 annonces publiées entre le 1er janvier et le 26 décembre 2021 pour des locations (vides ou meublées) à Paris intra-muros après exclusion des annonces ne comportant pas de distinguo entre le montant du loyer hors charges et les charges.
A noter : Les annonces publiées entre le 1er janvier et le 30 juin 2021 ont été comparées au barème des plafonds de loyers en vigueur sur cette période (1er semestre 2021). Les annonces publiées entre le 1er juillet et le 26 décembre 2021 ont été comparées au barème réindexé à la date du 1er juillet 2021 et applicable au second semestre 2021. Les plafonds de loyers pris en considération sont ceux de l’adresse du bien lorsqu’elle était connue (90,1 % des annonces) et ceux de l’arrondissement quand l’adresse exacte n’était pas renseignée (9,9 % des annonces).