L’immobilier n’est ni un placement refuge, ni un placement sans risque de perte en capital. Les Français le redécouvrent, après près de 30 années sans la moindre déconvenue d’ampleur.
samedi 17 février 2024, par Denis Lapalus
Les Français ont trop longtemps considéré l’immobilier pour ce qu’il n’était pas...
Il est des idées reçues persistantes. Alors que l’inflation grimpait au fil des mois, nombre d’experts ergotaient encore sur l’effet anti-inflation de l’immobilier. L’immobilier, ce placement refuge. Après cette vague de hausses des prix à la consommation, l’on voit bien, que ni les loyers, ni le prix des biens immobiliers ont grimpé. Les baisses légères de prix, en forte période d’inflation, montrent que l’immobilier ne procure pas cet effet protecteur escompté. Les loyers, largement bridés avec les multiples plafonds de loyers applicables, progressent moins vite que l’inflation. Mais ce n’est pas la seule idée reçue.
L’immobilier n’est pourtant :
- Ni un placement refuge ou sécuritaire,
- Ni un investissement protégeant de l’inflation,
- Ni un placement sans risque de perte en capital.
C’est en revanche :
- Un placement illiquide (immobilier en direct),
- Un investissement de long terme et à risque de perte en capital,
- Un investissement fortement fiscalisé (locatif).
Pas une crise, mais des crises...
Crise sanitaire, puis crise économique, crise énergétique, crise du logement depuis des décennies... Et quelle sera la suite, crise immobilière ? Il me semble que nous y sommes déjà. Si les taux d’intérêts ont remonté si rapidement c’est pour tenter de lutter contre une inflation en partie créée de toute pièce par une politique monétaire ubuesque pratiquée depuis trop longtemps. La bulle immobilière de ces dernières années, si souvent décriée, aurait du se dégonfler rapidement. Il n’en est rien. Reste à savoir de quelle ampleur sera ce retournement du marché immobilier entamé en 2023. Le secteur du bâtiment représente à lui-seul près de 11% de la production de richesse du pays (PIB).
Anticipations de baisses de prix
Après une année 2023 sans fortes baisses de prix, 2024 devrait être l’année de baisses plus amples. Surtout après cet effet d’aubaine que sont les JO. Les anticipations de baisses des prix des professionnels restent pourtant très mesurées. L’on ne peut pas évoquer une réelle crise immobilière avec des baisses de prix de 8 à 9 %. Tout juste un ajustement sur ces dernières années, une correction post-COVID, et encore.
Immobilier : baisses des prix
Anticipations des baisses de prix de l’immobilier en 2024
| Professionnels | Baisses anticipées sur 2024 | Date publication |
|---|---|---|
| FNAIM | de -6% à -8% | 15/02/2024 |
| BPCE | de -8 % à -9 % | 20/12/2023 |
| Notaires | de -3.5 % à - 6.8 % (Ile de France) | 05/02/2024 |
Immobilier : un actif non liquide par construction
Après plus d’une vingtaine d’années sans le moindre nuage noir, les investisseurs vont redécouvrir le risque premier de l’immobilier. Il s’agit d’un actif non liquide. Le vrai piège étant que même si vous anticipez une chute des prix, mais vous ne pouvez pas vendre. Les transactions prennent du temps, et l’acheteur potentiel a toutes les peines du monde à trouver un financement.
Une inflation qui fait de la résistance La hausse des prix alimentaires ne vous aura pas échapper. Et ce n’est pas fini. Les taux d’intérêts de marché ne vont pas chuter de si tôt, avec l’augmentation des risques financiers, et ce, malgré les efforts des banques centrales.
SCPI, SCI, OPCI : chute des revenus et baisse des prix des parts
Si la situation perdure encore quelques mois, les rendements de la pierre-papier devraient logiquement continuer de baisser, sans évoquer les baisses des prix des parts de SCPI qui devraient perdurer en 2024. Un drame pour de nombreux investisseurs qui ont tout miser sur les SCPI. Une erreur de stratégie.
Ceux qui ont investi à crédit sur des parts de SCPI devront alors constater que ce type d’investissement n’a rien de simple et n’est surtout pas dénué de risques. Ce n’est pas faute de l’avoir rappelé à longueur d’articles dans nos pages.
CrowdFunding immobilier : des défauts de paiement attendus en cascade
Que dire de ces investissements à très hauts risques ? Les rendements proposés ne cessent de grimper afin d’attirer les clients... Mais aucun rendement élevé sans risque élevé. Le taux de défaut (retard de plus de 12 mois) en crowdfunding immobilier avoisine désormais les 20%, les taux de rendements proposés devraient être d’au moins de 25 % pour que des investisseurs rationnels puissent s’y intéresser (c’est l’équivalence constatée sur le marché obligataire pour les obligations les plus mal notées).