Rarement le contexte immobilier n’a été aussi clair : à la question faut-il acheter maintenant, la réponse est tranchée : non, la période actuelle n’est pas favorable à un achat immobilier. Détails.
dimanche 3 décembre 2023, par Denis Lapalus
Immobilier : les planètes alignées pour une vraie baisse des prix en 2024. Les prix de l’immobilier sont déjà en baisse significative, dès lors que l’on considère l’inflation. Les taux des crédits commencent à plafonner, le stock d’offres de biens à la vente explose. Les acheteurs vont pouvoir faire chauffer la marmite ! Trois arguments en faveur d’une attente avant de passer à l’achat.
1️⃣ Prix de l’immobilier en baisse
Les données sur les prix de l’immobilier sont discordantes, certaines villes verraient leur prix même encore grimper. Mais il s’agit avant tout d’un biais portant sur les annonces immobilières scrutées. Les prix des transactions sont en baisse partout en France, confirme les notaires. Par ailleurs, bizarrement, des hausses affichées de +0.5% ne sont en rien des hausses de prix. L’inflation à près de 4%, la valeur des biens immobiliers baisse, confirmant que l’immobilier n’est vraiment pas un investissement anti-inflation comme beaucoup le laissaient entendre pourtant au début de cette crise.
Baisse des prix sur Paris depuis novembre 2020 : Déjà 3 années de baisse pour l’immobilier parisien ! Sur Paris, l’immobilier résidentiel poursuit sa tendance baissière amorcée depuis le mois de novembre 2020. L’indice Compass PARISSQM, indiquant le prix moyen de l’immobilier résidentiel sur Paris, le confirme.
Pour illustrer cette baisse, de nombreux sites publient des chiffres, issus de MeilleursAgents ou d’autres sources. Les notaires, avec un effet retard de quelques mois publient également leurs données. Ce qui est intéressant est de constater que la baisse annoncée par les notaire, datant de transactions de plus de 2 mois, sont bien plus élevées que les baisses annoncées via les données issues des scrutations des annonces immobilières correspondant à cette période. Ces sources de données ne sont pas fiables.
Immobilier : évolutions réelles des prix
Evolution des prix de l’immobilier
Il est important de se méfier des différentes publications d’évolutions des prix de l’immobilier résidentiel. En effet, les comparaisons sont souvent effectuées par rapport au début de l’année civile, ou bien sur une année glissante. Cela indique une tendance à très court terme, mais aucunement la tendance de fond. Ainsi, par exemple, en début d’année 2024, Nice serait la ville où les prix de l’immobilier seraient en hausse. C’est oublier qu’en début 2023, c’est une des première ville de France où les prix ont le plus baissé (- 8%). De ce fait, la hausse constatée des prix à Nice sur 2024 est toute relative. Les cycles de l’immobilier étant longs, il est préférable de scruter l’évolution des prix sur plusieurs années d’historique, comme par exemple pour les prix parisiens : depuis 2020, la baisse des prix est de 12.94 % en moyenne, hors prise en compte de l’inflation. Avec cette dernière la baisse des prix parisiens est de 25%. Ce n’est plus du tout la même histoire.
Évolution des prix de l’immobilier en 2024
Mise à jour effectuée au 1er avril 2024, évolution des prix sur un an glissant.
| Villes | Évolution constatée | Évolution réelle(*) |
|---|---|---|
| Lyon | -1.1 % | -2,47% |
| Bordeaux | -2.5 % | -3,85% |
| Nantes | -0.8 % | -1,38% |
| Paris | -2.6 % | -3,94% |
| Rennes | +0.1 % | -1,28% |
| Marseille | + 0.5 % | -0,89% |
| Strasbourg | -2.2 % | -3,55% |
| Lille | -0.9 % | -2,27% |
| Montpellier | +0.7 % | -0,69% |
| Toulouse | +0.8 % | -0,59% |
| Nice | +1.8 % | 0,39% |
| (*) nette d’inflation IPCH en rythme annuel (source : Compass, INSEE, Agences immobilières indépendantes, MeilleursAgents) | ||
Évolution des prix de l’immobilier en 2023
Mise à jour effectuée au 1er novembre 2023, évolution des prix sur un an glissant.
| Villes | Évolution constatée | Évolution réelle(*) |
|---|---|---|
| Lyon | -8.8 % | -10,06% |
| Bordeaux | -7.4 % | -8,68% |
| Nantes | -6.6 % | -7,89% |
| Paris | -5.4 % | -6,71% |
| Caen | -3.6 % | -4,93% |
| Rennes | -1.7 % | -3,06% |
| Marseille | - 1.2 % | -2,56% |
| Strasbourg | -1.1 % | -2,47% |
| Lille | 0.1 % | -1,28% |
| Montpellier | 0.1 % | -1,28% |
| Toulouse | 0.8 % | -0,59% |
| Nice | +5.7 % | 4,24% |
| (*) nette d’inflation IPCH en rythme annuel(source : Compass, INSEE, Agences immobilières indépendantes, MeilleursAgents) | ||
2️⃣ Des taux de crédits immobiliers stables
Alors que les taux de l’usure continue de grimper, en arrivant au seuil des plus de 6 %, les taux des crédits immobiliers n’augmentent plus véritablement. C’est la bonne nouvelle de cette fin d’année 2023. Par ailleurs, les banques semblent vouloir prêter plus facilement, d’après les médias. Cela ôte l’argument de certains acheteurs pour se précipiter à acheter un bien immobilier. La bouilloire sur le crédit immobilier refroidit. De toute façon, cette course à souscrire un crédit immobilier de peur que les taux d’intérêt ne grimpe n’est jamais rationnelle.
Crédit immobilier : taux moyens des crédits octroyés
Taux crédit immobilier (TAEG, assurances incluses)
| Durées | Taux moyens (TAEG) crédits octroyés | Coût / 220 K€ emprunté |
|---|---|---|
| 7 ans | 3,45 % | 27 947,77 € |
| 15 ans | 4,60 % | 84 965,12 € |
| 20 ans | 4,62 % | 117 468,68 € |
| Source taux moyens Banque de France, T3 2024, calculs FranceTransactions.com | ||
3️⃣ Un stock d’offres en hausse
Les délais de vente explosent : il faut désormais compter en moyenne 72 jours pour réussir à vendre son logement dans l’une de ces communes, soit 6 jours de plus qu’il y a trois mois et 8 jours de plus qu’il y a un an, selon les données publiées par MeilleursAgents. À raison de 79 jours désormais nécessaires pour mener à bien une transaction, Lyon et Toulouse constituent les deux métropoles les plus touchées par ce phénomène. Ce sont d’ailleurs elles qui ont connu le plus fort allongement de leurs délais de vente au cours des trois derniers mois (+ 11 jours chacune). Elles sont talonnées en cela par Montpellier (+9 jours, 75 jours) et Paris (+7 jours, 74 jours). Bien qu’elles aussi concernées par cet accroissement des durées de vente, Strasbourg (+4 jours) et Lille (+5 jours) conservent pour leur part un rythme de vente inférieur à deux mois (respectivement, 59 et 60 jours).
Un stock de biens en vente en hausse : le volume de biens à vendre disponibles sur le marché augmente globalement sur tout le territoire depuis que les taux d’intérêt ont commencé à remonter. Entre janvier 2022 et novembre 2023, le nombre d’appartements sur le marché a progressé de +50% et celui des maisons, de +73% . Les villes du Top 10 ne sont pas épargnées. À Strasbourg, notamment, le stock de biens à vendre a littéralement doublé (+107%) depuis janvier 2022. Avec +82% de logements en plus à la vente sur la même période, Nantes n’est pas en reste. Tout comme Bordeaux (+68%), Lille (+60%), Lyon (+75%) ou encore Rennes (+55%).
Données immobilières
- 3 132 €/m² : prix moyen du m² en France au 1er décembre (-0,2%) ;
- 9 686 €/m² : prix moyen du m² à Paris au 1er décembre (-0,6%) ;
- Baisses sur un mois : Lyon (-1,1%), Strasbourg (-0,8%) et Rennes (-0,7%)
- Délais de vente : 72 jours en moyenne
- Stock de biens en vente : + 50% en 10 mois. Entre janvier 2022 et novembre 2023, le nombre d’appartements sur le marché a progressé de +50% et celui des maisons, de +73%.
- Volume de transactions immobilières : -23 % au mois de novembre versus 2022 Sources : Notaires et MeilleursAgents
- Réponses au sondage en ligne : Prix de l’immobilier en 2024 ? Vous pensez qu’ils vont... (sans tenir compte de l’inflation)
- Baisser fortement (au-delà de -5%) : 100% (1 vote)
100%
- Baisser modérément (entre -2% et -5%) : 0% (0 vote)
0%
- Rester pratiquement stables (entre 0% et -2%) : 0% (0 vote)
0%
- Augmenter légèrement (jusqu’à +2%) : 0% (0 vote)
0%
- Augmenter fortement (au-delà de +2%) : 0% (0 vote)
0%
- Je n’ai pas d’avis, aucune anticipation : 0% (0 vote)
0%