Si les prix des biens neufs s’envolent, ce n’est pas forcément que le marché immobilier se porte bien. Au contraire, avec l’envolée des taux des crédits, les acheteurs surpaient largement leurs biens. Le blocage du marché de l’immobilier est désormais une affaire de mois.
mercredi 25 mai 2022, par Denis Lapalus
Toutes les crises immobilières débutent par une chute des volumes de transaction, mais toutes les chutes de volume n’annoncent pas une crise immobilière à venir. En l’occurrence, la pénurie des biens neufs à vendre fait grimper les prix. Les acheteurs restent donc prêts à surpayer leurs biens. Tant que cette situation perdurera, aucune réelle crise ne sera d’actualité.
Les prix s’envolent : 7% de hausse sur l’immobilier neuf
L’envolée des prix de l’immobilier neuf est due essentiellement à la rareté. Les prix du foncier grimpant de façon hallucinante pour les promoteurs. La faiblesse du nombre de permis de construire, ainsi que la faiblesse du taux d’exploitation des PLU (65% en moyenne), conduit à la rareté des biens neufs à vendre.
Des stocks de biens neufs à vendre en chute libre
C’est une situation totalement inédite : il y a de moins en moins de biens immobiliers en stock ! La chute du stock des biens à vendre est de 30% selon Pascal Boulanger, président de la Fédération de Promoteurs Immobiliers sur les antennes de BFMBusiness.
Sur un marché tendu où la demande dépasse largement l’offre, où les logements se vendent très vite et où les marges de négociation sont très faibles, il n’est désormais pas rare qu’une agence immobilière ait du mal à rentrer des biens à vendre. Mais alors que l’on recense dix acquéreurs (voire parfois beaucoup plus !) en attente pour un seul et même bien, nous avons voulu évaluer quel était - précisément - le taux de pénurie du marché de l’immobilier hexagonal. Le résultat est sans appel. Selon l’étude que nous avons conduite, la pénurie immobilière est bien réelle et c’est la survenance de la crise sanitaire qui marque un véritable point de bascule. En l’espace de 2 ans (entre décembre 2019 et décembre 2021), le volume annuel d’annonces de biens proposés à la vente sur nos sites accuse un recul de 22 %.
TOP 15 des villes dont l’immobilier neuf a le plus augmenté sur 12 mois (mai 2022)
Paris tire son épingle du jeu dans ce classement avec la plus forte progression du TOP 15 (+7,1 %) et un prix moyen qui frôle les 13 150 €/m². Avec Paris, Lyon et Nice complètent toujours le même trio des villes à plus de 6 000 €/m², avec respectivement 6 672 €/m² et 6 296 €/m². Après plusieurs mois de hausse maîtrisée, Bordeaux affiche l’une des plus fortes progressions du TOP 15 (+7,0 %) et repasse en 4ème position, juste devant Montpellier (5 280 €/m²).
Immobilier neuf : explications d’une telle hausse des prix
- Argent disponible : les Français les plus aisés avaient encore de l’argent à investir, cette fameuse épargne COVID. Les Français misent avant tout sur l’immobilier, jugé comme investissement proposant le ratio rendement/risque le plus attractif.
- Besoin de logements mieux équipés : la crise sanitaire a fait également évoluer les besoins des acquéreurs de biens immobiliers. Désormais, terrasses, balcons et jardins sont de plus en plus demandés. Or, sur les nouveaux programmes immobiliers, ce nouveau besoin est largement pris en compte.
- Demande en hausse, offre en baisse : les permis de construire sont en baisse dans les grandes villes, le déséquilibre se créé entre offre et demande. Les offres sont faibles par rapport à la demande, les prix augmentent logiquement, les promoteurs maximisant ainsi leurs investissements.
- Hausse des coûts des matériaux de construction : entre hausse des coûts de transport, des prix des matériaux eux-mêmes, le coût de revient d’un bien immobilier neuf est également revu à la hausse.
- Logements neufs éco-performants : les investisseurs misent sur des logements neufs afin de partir sur de bonnes bases en matière de consommation énergétique. Les nouvelles normes ainsi que la réduction de consommation d’énergie, avec l’envolée des prix que nous connaissons actuellement, poussent les acheteurs vers le neuf.
- Même constant du côté des plateformes d’annonces immobilières. Le marché de l’immobilier avance vers une crise par manque d’offres. Sur un marché de l’immobilier hexagonal globalement très tendu où les biens proposés à la vente partent vite et le plus souvent au prix, la pénurie touche particulièrement les maisons dont l’attractivité a été décuplée par la crise sanitaire. Jugez plutôt, alors que les stocks annuels d’appartements reculent, en moyenne, au rythme de -4 % par an depuis le début de la pandémie, ceux des maisons accusent, quant à eux, -13,8 % de baisse annuelle… Il est également à noter que cet assèchement de stock de maisons s’accompagne - mécaniquement - d’une forte hausse de leurs prix de vente. Ceux-ci enregistrent en effet +12,7 % de hausse (soit +6,4 % en 1 an) depuis le début de la pandémie. Alors que, dans le même temps, les prix des appartements n’augmentent « que » de +7,2 % (+3,2 % en 1 an). Le rythme de croissance annuel des prix des maisons est ainsi deux fois plus important que celui des appartements. Tant au niveau de l’évolution des prix que de celle des stocks, cette dichotomie est d’autant plus flagrante qu’il y a encore peu de temps, maisons et appartements évoluaient de concert.