Le vendeur d’un bien immobilier en copropriété doit régler nombre de frais, pour le moins ubuesques, afin de permettre la transaction de vente de se réaliser. La Loi ALUR n’a rien arrangé, bien au contraire.
vendredi 22 avril 2022, par Denis Lapalus
Si le vendeur d’un bien immobilier pense bien le plus souvent à décompter les éventuels frais d’agence immobilière, l’imposition sur ses potentielles plus-values, il oublie généralement que certains frais liés à la transaction de vente de son bien vont venir réduire le fruit de sa vente. Cela rejoint d’ailleurs la sur-estimation de rentabilité et de rendement de nombre de bailleurs de logements.
Pré état daté : de 200 à 400€
Le document de pré-état daté est un document transmis au futur acquéreur d’un lot en copropriété, avant la signature du compromis de vente, pour lui permettre de prendre connaissance d’informations administratives et financières concernant la copropriété et le lot en question. Le document de pré état daté n’est pas un document légal. Il peut être rempli librement par le vendeur. Logiquement ce dernier possède toutes les informations, encore faut-il prendre le temps de tout remplir et d’aller rechercher toutes les informations dans les comptes-rendus et comptes de la copropriétés. Les nombres indiqués sur ce document sont confiés à l’acheteur avant sa signature. Il ne s’agit donc pas de l’induire en erreur. Le vendeur peut donc remplir lui-même ce document, ou bien, via le syndic, demander une prestation payante afin d’obtenir ce document.
Vente d’appartement : ce cher état daté, plafonné à 380 euros, déplafonné par 85% des syndics
Le syndic se fera un plaisir de facturer au prix fort ce document, car aucune législation n’encadre la tarification de service concernant ce document. C’est autre chose pour l’état daté, dont le prix est réglementé, au maximum à 380€ TTC. Inutile donc de dire que tous les syndics facturent donc 380€ l’état daté. Merci à la loi ALUR qui a encadré cette tarification.
État daté : 380€
L’état daté est un document obligatoire qui doit être fourni par le syndic de la copropriété à un copropriétaire lors de la vente de son bien. Ce document comptable a pour objectif de renseigner au maximum l’acquéreur sur les charges qu’il sera amené à payer dès son entrée dans son nouveau bien. Cette fois-ci le vendeur ne peut pas remplir lui-même ce document si un syndic est en charge de la copropriété.
Diagnostic assainissement : jusqu’à 400€
Lorsqu’un logement n’est pas raccordé au réseau public de collecte des eaux usées, il doit être équipé d’une installation d’assainissement non collectif autonome. Cette installation doit faire l’objet d’un contrôle effectué par la commune. Le contrôle donne lieu à un diagnostic. En cas de vente, le vendeur doit annexer ce diagnostic au sein d’un dossier de diagnostic technique (DDT). Le DDT doit être remis à l’acquéreur. Le prix du diagnostic varie souvent entre 100 € et 150 €. Mais ce cas est rare en ville, en copropriété, les évacuations sont reliés au réseau public d’assainissement. Et là c’est le drame.
" Sur les territoires dont les rejets d’eaux usées et pluviales ont une incidence sur la qualité de l’eau pour les épreuves olympiques de nage libre et de triathlon en Seine , de faire réaliser le contrôle des raccordements de l’immeuble au réseau public de collecte des eaux usées mentionné au II de l’article L. 2224-8 du code général des collectivités territoriales et de tenir à la disposition des copropriétaires qui en font la demande le document établi à l’issue de ce contrôle."
Ce diagnostic était jusqu’alors effectué seulement pour les maisons, mais pas pour les biens de copropriété. Depuis le 1er janvier 2022, ce diagnostic assainissement est obligatoire. Et comble du comble, il est également obligatoire pour les biens immobiliers en copropriété. C’est pour le moins stupide dans le cadre d’un immeuble. Le vendeur doit faire vérifier que les évacuations des eaux usées du bien immobilier sont conformes. Pour ce faire, des experts vont venir tester les évacuations des eaux usées (à l’aide d’un marqueur dans l’eau) et vérifier qu’elles se déversent bien dans les canaux d’évacuation. Or, comble pour le moins taquin, les canalisations n’appartiennent pas au vendeur du bien, puisqu’il s’agit des canalisations de la copropriété.
Fort heureusement, la procédure de contrôle du raccordement d’un immeuble au réseau d’assainissement des eaux usées va être modifiée à partir du 1er janvier 2023. Mais sera-t-elle modifiée dans le bon sens ?