SCPI / crise de l’immobilier : scruter les valeurs de reconstitution, un indicateur peu fiable

Quelles seront les SCPI qui vont traverser la crise de l’immobilier sans encombre ? Les experts et apprentis devins prennent des positions pour le moins floues... Et pour cause. Personne n’en sait rien.

mercredi 27 septembre 2023, par Denis Lapalus

Crise de l’immobilier : toute la pierre-papier est dans la tourmente

Aucun gestionnaire de biens immobiliers n’est totalement serein. La liste des SCPI dont le prix des parts a baissé en 2023 s’allonge au fil des semaines. Les "experts" avaient pourtant indiqué que le prix des parts ne devaient pas baisser avant 2024. Cependant, l’AMF a demandé début juillet aux gestionnaires de ne pas tenter de "planquer la poussière sous le tapis" et de commencer à faire le ménage dès 2023. Certes, l’AMF ne l’a demandé en ces termes, mais le message adressé était bien dans cet esprit, ne pas attendre, ni la fin d’année, ni que la situation n’empire pour appliquer les premières baisses de valorisation des actifs immobiliers.

Crise passagère ou pas ?

Tout l’enjeu est là. Savoir s’il ne s’agit que d’un trou d’air passager ou d’une réelle crise de cycle, comme dans les années 1990. Pour rappel, lors de la dernière crise des SCPI, les prix des parts ont baissé pendant 6 années consécutives ! Et les porteurs de parts ne pouvaient pas les revendre, car aucun acheteur n’en voulait. Cette fameuse crise de la liquidité des SCPI, qui reste probable en cas de poursuite de la baisse de valorisation des actifs immobiliers d’entreprise.

Evidemment, tous les professionnels du secteur, dont les revenus sont tirés de l’activité de commercialisation de la pierre-papier sont unanimes : il s’agit d’une crise passagère ! Ce qui compte, ce sont les revenus réguliers sur de nombreuses années, etc. L’on connait le topo. Une petite baisse de 15% sur la valeur des parts ne devrait pas inquiéter l’épargnant, blabla... Et l’on nous ressort déjà les historiques de performances sur les années passées comme attestation de la robustesse du produit. Mais les performances passées ne préjugeant en rien de celles à venir, ce qui compte pour l’épargnant, ce n’est pas le passé, mais l’avenir !

SCPI-Run ?

Pour ces professionnels, c’est évidement un réflexe de survie. La perception des commissions annuelles sur les encours. Eviter ce mouvement massif de demande de rachats en assurance-vie ou de ventes de parts. Des ventes massives pourraient contraindre les gestionnaires de SCPI à céder des actifs immobiliers dans de mauvaises conditions, afin de maintenir un certain niveau de liquidité. Entrainant ainsi, par effet domino, tout le marché vers le bas. Le même principe qu’un "bank-run" renommé scpi-run par certains...

Baisses des SCPI, la liste...

Valeur de reconstitution

La valeur de reconstitution permet d’évaluer la valeur réelle de la SCPI au moment où est effectué l’estimation de la valeur des biens par des auditeurs externes. Cela permet de savoir comment les variations du marché immobilier impactent la valeur des parts de la SCPI. La réglementation imposant de respecter une variation maximale, en valeur absolue, de 10% de la différence entre le prix de la part et la valeur de reconstitution. Cette valeur de reconstitution n’est donc pas connue de façon fréquente, et c’est bien tout le souci.

Pourquoi est-ce un piège ?

Certains pensent, en application de cette obligation réglementaire de suivre, en valeur absolue à 10% près, l’écart du prix de part et de la valeur de reconstitution, que l’on pourrait dresser des listes, ou en déduire des indicateurs, de SCPI en bonne santé, et d’autres en moins bonne. Dommage. Les faits indiquent que ce type d’indicateur n’est pas fiable. Il suffit de scruter les baisses de prix de part d’ores et déjà annoncées. Près de la moitié des baisses d’ores et déjà annoncées excèdent les 10% de baisse ! Une SCPI bien notée, car sa valeur de reconstitution serait sensiblement égale au prix de sa part, peut donc en abaisser son prix de sa part dès la publication de sa nouvelle évaluation du prix de ses biens détenus. Si ces valorisations au prix du marché ne sont effectuées que tous les 6 mois (l’obligation étant annuelle seulement), autant dire que la variation peut être très forte. Un marché immobilier en retournement peut perdre 10% par an, pendant plusieurs années d’affilée (cf crise des SCPI de 1993 à 1997). Ainsi, un signal positif établi sur cette comparaison pourrait être contredit dès l’année suivante... Alors que l’investissement en parts de SCPI se fonde sur une durée d’investissement d’une dizaine d’années. Cela ne tient donc pas, scruter les valeurs de reconstitution reste un argument marketing de plus pour tenter de séduire des épargnants en mal d’inspiration, mais aucunement un indicateur fiable de bonne santé d’une SCPI (vue de l’épargnant, visant à éviter absolument la baisse de prix de part).