TOP 5 des SCPI les plus prometteuses : quelles SCPI à potentiel choisir ?

Le marché des SCPI est dynamique. Avec un record de collecte en 2022, de nouvelles SCPI à fort potentiel se sont lancées ces dernières années. Quelles jeunes SCPI sont recommandées par la presse financière ? Par les lecteurs ?

mercredi 23 novembre 2022, par Denis Lapalus

Les 5 meilleures jeunes SCPI

Le Particulier a dressé un classement complet des 12 jeunes SCPI, lancées entre 2017 et 2019, dont l’encours était supérieur à 30 millions d’euros. Il s’agit des SCPI les plus prometteuses selon le magazine. Retrouvez ci-dessous les seules 5 meilleures du classement du magazine.

Pour l’anectode, la SCPI préférée des épargnants, lecteurs de FranceTransactions.com, PrimoFamily, est la dernière du classement du magazine financier (12ième sur 12). Comme quoi, les classements sont évidemment totalement subjectifs et ne prouvent absolument rien.

Quels sont les critères du classement du magazine Le Particulier ?

Pour le classement des SCPI les plus prometteuses, à l’encours supérieur à 30 millions d’euros et créées entre le 1.1.2017 et le 31.12.2019. Les SCPI sont notées sur 20 points, selon 15 critères regroupés en 3 catégories : 1) Indicateurs de capacité à performer dans le futur (50% de la note)

• Plus-value potentielle au 31.12.2020 avec une pondération de 25/150 : valeur d’expertise / valeur d’achat pour estimer des plus-values immobilières à récupérer lors de la revente.
• Stabilité des dividendes versés (vitesse d’érosion) avec une pondération de 50/150 : évolution du dividende versé sur 3 exercices.
• Stabilité du taux d’occupation financier (TOF) avec une pondération de 25/150 : il s’agit de l’évolution du taux d’occupation sur 2 exercices.
• Stabilité du report à nouveau (RAN) avec une pondération de 25/150 : il s’agit de l’évolution du report à nouveau sur 2 exercices.
• Niveau d’endettement au 31.12.2020 avec une pondération de 25/150 : mesuré par le ratio de dettes financières par la valeur d’expertise (LTV).

2) Indicateurs qualitatifs (25% de la note)

• Capitalisation au 31.3.2021 avec une pondération de 50/175 : notation sur 5 points, les SCPI ayant plus de 1 500 M€ de capitalisation obtiennent la note maximale, celle de moins de 100 M€ la note minimale.
• Poids moyen des actifs au 31.3.2021 avec une pondération de 25/175 : il s’agit du ratio (nombre d’actifs / capitalisation). Il s’agit d’un indicateur de la répartition du risque immobilier entre le nombre d’actifs détenus par la SCPI.
• Dynamique de la collecte de capitaux avec une pondération de 50/175 : indicateur analysé sur les 2 derniers exercices. Calcul de l’évolution de la collecte entre 2020 et 2019. Les SCPI à capital fixe qui n’ont pas procédé à une augmentation du capital en 2020 n’ont pas obtenu de note dans cette catégorie.
• Cohérence collecte-investissement au 31/12/2020 avec une pondération de 25/175 : il s’agit de la trésorerie restant à investir par la SCPI rapportée à sa capitalisation. Il est plus intéressant d’être en situation de léger surinvestissement.
• Liquidité́ des parts en 2020 avec une pondération de 25/175 : mesurée par le taux de rotation de parts pour des SCPI à capital fixe. Concernant les SCPI à capital variable, l’indice de liquidité est obtenu en divisant des parts retraitées en cours de l’année par l’ensemble de parts souscrites.

3) Indicateurs de performance (25% de la note)

• Taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) comparé à la moyenne du marché et pondèré 100/225 : il s’agit du ratio entre le dividende annuel global versé au titre de l’année 2020 et le prix moyen de la part au titre de l’année 2020 comparé au TDVM moyen du marché (4,20 %)
• Variation du prix moyen de part (VPM) comparé à la moyenne de la catégorie pondèré à 50/225 : il s’agit de la revalorisation moyenne des parts sur deux ans comparé à la moyenne des catégories, par type de capital.
• Taux d’occupation financier comparé à la moyenne de la catégorie pondèré à 25/225 : il s’agit de comparer le TOF annuel de la SCPI au taux d’occupation pondèré moyen de l’année 2020 de la catégorie correspondante du palmarès.
• RAN (report à nouveau) au 31.12.2020 pondèré à 25/225 : correspond aux accumulations annuelles des parts de résultats non distribués aux associés. Ces réserves permettent d’anticiper d’éventuelles baisses de revenus. Nous évaluons son montant en jours de distribution potentiels avec la note maximale si le RAN est supérieur à 180 jours et note 0 s’il est inferieur à 45 jours.
• Décote à l’achat au 31.12.2020 pondèré à 25/225 : ratio (dernier prix acquéreur / valeur de reconstitution). Les valeurs inférieures à 100% indiquent un potentiel de revalorisation du prix de part dans un futur proche.

Les critères non retenus sont :
 variation du prix moyen de part ;
 liquidité des parts ;
 plus-value potentielle ;
 stabilité des dividendes versés ;
 stabilité du ratio (dividendes versés / résultat) ;
 stabilité du taux d’occupation financier.