Alors que la moyenne des frais de souscription des SCPI tourne autour des 9 %, comment expliquer que certaines SCPI soient proposées sans la moindre commission de souscription ? Un piège ou pas ? Décryptage.
lundi 3 avril 2023, par Denis Lapalus
SCPI sans frais de souscription, un piège ?
Vous le savez, l’on peut lire tout et n’importe quoi sur la toile. Alors que les frais de souscription sur les SCPI sont élevés (moyenne proche des 9 %), certains investisseurs restent dubitatifs quand des offres de SCPI sur le marché se sont lancées sans frais de souscription. Ils soupçonnent un piège. Ces SCPI se rattrapent-elles sur des frais de gestion exorbitants ? Certes, des frais internes sont plus élevés sur certains postes, mais pour autant, aucun piège n’est à craindre.
Les SCPI sans commission de souscription ne se "rattrapent" donc pas forcément sur les frais de gestion, ou sur des frais de gestion des revenus, ou encore des frais d’acquisitions. Etude à l’appui, après une polémique sur ce sujet. IROKO Zen, la SCPI sans frais de souscription, en vogue, a fait l’objet d’une publication à ce propos par sa société de gestion.
SCPI sans frais de souscription
| SCPI | Souscription ouverte | Taux Distribution 2022 | Variation prix de la part 2022 | Rendement total (*) 2022 | Avis épargnants (**) | Eligibilité Assurance-Vie |
|---|---|---|---|---|---|---|
| IROKO ZEN | ✅ | 7.040 % | 0,00 % | NC | 3.83/5 (29 avis) | ❌ |
| MISTRAL SELECTION | ✅ | NC | 0,00 % | NC | Aucun avis | ❌ |
| NEO | ✅ | 6.330 % | 0,00 % | NC | 3.61/5 (18 avis) | ❌ |
| REMAKE LIVE | ✅ | 7.640 % | 0,00 % | NC | 3.46/5 (13 avis) | ✅ |
| UPEKA | ✅ | NC | 0,00 % | NC | Aucun avis | ❌ |
| Taux de Distribution : Depuis le 1er janvier 2022, l'indication des rendements des SCPI est de nouveau calculé selon le taux de distribution (dividende brut de l’année N sur le Prix de souscription au 1er janvier de l’année N). Le TDVM (Taux de Distribution sur Valeur de Marché) n'est plus appliqué. (1) : Frais de souscription inclus dans le prix d'une part. (2) : Frais de gestion interne au fonds. Ne concerne pas les frais de gestion des contrats d'assurance-vie par exemple. (*) : Performances brutes de fiscalité et des potentiels frais de gestion (selon leur mode de détention, des frais supplémentaires pouvant être appliqués dans le cadre de détention en unités de compte via des contrats d'assurance-vie, brutes de fiscalité et bruts des prélevements sociaux, pour des titres en détention via un compte-titres (en nominatif pur ou via un compte-titres personnel). (**) : Avis des lecteurs du Guide épargne. N'indique en rien la qualité intrinséque de chaque support. Purement indicatif, cf politique de collecte des avis des lecteurs. Liste non exhaustive des offres de marché. Informations publiées à titre indicatif uniquement. | ||||||
Mais à quoi servent ces frais de souscription ?
Bonne question ! Et c’est bien là que cela devient gênant pour les distributeurs de SCPI. Ces frais de souscription, si élevés, sont en partie rétrocédés à ces mêmes distributeurs. C’est à dire aux intermédiaires et aux plateformes via lesquels les épargnants souscrivent. Ce taux de rétrocession des frais de souscription varie de 50 % à 20 %, selon les SCPI, et leur maturité (forte rétrocession lors du lancement afin de motiver les distributeurs à faire connaître la SCPI). C’est d’ailleurs pourquoi, les épargnants bénéficient sur certaines plateformes d’investissements en SCPI de cashback aussi généreux. Cela ne "coûte" rien aux distributeurs, ce sont des frais payés par l’épargnant dont on leur redonne une partie ! Ces intermédiaires doivent indiquer, avant la souscription effective, le montant des frais rétrocédés, via les frais de souscription, ainsi que les commissions annuelles qu’ils vont percevoir sur les encours de leurs clients. Un vrai jackpot pour ces intermédiaires, car une fois la souscription de parts de SCPI effectuée, c’est parti pour au minimum une dizaine années, avec peu d’interventions à effectuer, hormis fidéliser ces clients.
SCPI sans frais de souscription, une rémunération plus modeste des intermédiaires
L’absence de frais de souscription (contre 9% en moyenne sur le marché des SCPI) a un bénéfice facilement palpable pour l’investisseur : prix d’achat de part de SCPI = prix de retrait de la part de SCPI. Ainsi l’épargnant ne part plus avec un décrochage de valeur au jour de sa souscription.
Il y a un autre effet positif à l’absence de frais de souscription. En ne prélevant pas à la collecte pour rémunérer la société de gestion et ses distributeurs, le gérant de la SCPI a davantage de capitaux pour acheter de l’immobilier. En comparant avec une SCPI prenant des frais de souscription et rendement équivalent d’immobilier acheté, une SCPI sans frais investira 8% de plus et délivrera de fait une performance supérieure à l’investisseur, en comparaison à une SCPI prélevant 9% à la souscription.
Etude comparative publiée par IROKO
Lorsqu’un épargnant investit dans une SCPI classique, il va payer la plupart du temps des frais d’entrée appelés commission de souscription, généralement autour de 10%. Certaines SCPI, dont Iroko ZEN, ont fait le choix de supprimer cette commission de souscription. À chaque acquisition d’immeuble, Iroko ZEN prélève une commission d’acquisition de 3% visant à rémunérer le travail de recherche des actifs de la société de gestion. Ainsi, pour un même montant collecté initial, la SCPI Iroko ZEN a finalement 8% de plus à investir dans un immeuble qu’une SCPI classique.
En SCPI, il existe également des frais de gestion sur les loyers. Ils visent à rémunérer la société de gestion pour la gestion des locataires. Il s’agit d’un pourcentage prélevé sur les loyers encaissés. Les SCPI sans commission de souscription appliquent généralement des frais de gestion sur les loyers plus élevés que les SCPI traditionnelles (12% HT pour Iroko ZEN vs 10% HT dans une SCPI classique). Ces frais plus élevés permettent-ils aux SCPI sans commission de souscription de se rattraper ? La SCPI Iroko ZEN a investi plus d’argent qu’une SCPI classique. Ainsi pour l’achat de deux immeubles présentant des rendements équivalents, Iroko ZEN dégagera un loyer potentiel plus important.
Document original IROKO
En conclusion
Pas de piège. Toutefois, les SCPI sans frais de souscription proposent une structure de frais différente, avec des frais internes plus élevés, et c’est bien normal. Au bilan, l’impact positif pour les épargnants des SCPI sans frais de souscription n’est pas aussi important qu’il pourrait laisser penser en actant que des frais de souscription de 10% sont supprimés. L’exemple de la SCPI IROKO Zen le montre. L’avantage étant sans doute que les intermédiaires de distribution ne sont plus rémunérés sur les frais de souscription et peuvent donc moins appâter les épargnants avec des offres marketing parfois douteuses (cf réseaux sociaux...).