SCPI / baisses des prix des parts : faut-il vendre ses parts ?

Le retournement du marché de l’immobilier fait baisser la valorisation des biens, les prix de parts de plusieurs SCPI sont déjà revus à la baisse, loin d’un effet domino, il s’agit plutôt d’une vague de tsunami. Que faire ?

dimanche 30 juillet 2023, par Denis Lapalus

La question taraude de nombreux épargnants, avec la crise immobilière, la forte remontée des taux d’intérêts, la baisse de valeur de reconstitution des biens immobiliers, de nombreux gestionnaires sont contraints réglementairement d’abaisser le prix de souscription des parts de leurs SCPI. Faut-il vendre ses parts avant une crise potentiellement plus sévère ?

En 2023, avec les premières baisses de parts de SCPI, beaucoup de lecteurs pensaient qu’il fallait attendre. Ce "coup de mou" n’était que temporaire et que le marché de l’immobilier allait repartir de plus belle. En 2024, de nouvelles baisses de prix de part sont annoncées, et du côté des plus grandes capitalisation du marché (Primopierre en baisse une seconde fois, et Primovie, adorée des épargnants, un secteur d’avenir...). Quid de 2024, 2025 ?

Baisse des SCPI en 2024

SCPI : un placement de long terme

Les SCPI sont un placement de très long terme, de 9 à 10 ans au minimum. La durée moyenne de détention des parts de SCPI par les particuliers est même de 29 ans. C’est dire qu’une vague de baisse ne doit pas affoler les épargnants les plus rationnels. Les SCPI n’ont rien à voir avec un titre vif, une action ou une obligation. Le marché de l’immobilier possède une inertie de pachyderme. Toutefois, il n’est jamais agréable de constater que son capital enregistre une baisse de près de 15% en une seule année... Sans pour autant savoir si cela ira mieux l’an prochain. Et des baisses de prix de part sont déjà effectives en 2024.

SCPI dont le prix de la part avait déjà baissé en 2023

La liste des SCPI dont le prix de part est abaissé s’est allongée au fil des mois. Il ne s’agit pas d’un effet domino, mais d’une vague de fond. La bonne question est de savoir si ces baisses vont perdurer en 2024. Lors de la précédente crise des SCPI, les baisses de prix des parts ont perduré pendant 5 années consécutives. À ce jour, personne n’est capable de dire ce qu’il peut se passer.

Pas de panique ! Evitons la crise des années 90 !

Etant un placement de long terme, les conseillers financiers vont logiquement recommander de ne pas vendre, comme d’habitude. Il est aussi vrai que les conseillers non indépendants sont également commissionnés sur les encours sous portefeuille, ce serait donc se tirer une balle dans leur pied que de conseiller de vendre pour arbitrer en faveur d’un placement sans risque. Toutefois certains CIF (conseillers en Investissements Financiers) de qualité avaient, à contre courant, déjà recommandé fin 2022 de s’éloigner de ce marché des SCPI, anticipant le dégonflement de la bulle immobilière. Mais d’autres vont jouer l’acharnement. Cela ressemble même aux conseils boursiers alors qu’une tempête boursière arrive, "surtout ne paniquez pas et conservez vos lignes de portefeuille, la bourse est un placement de long terme...". Mais le plus souvent, dès lors que l’on sait qu’une tempête arrive, l’on peut mettre à l’abri le maximum de capital possible. Quitte à revenir après le passage du mauvais temps. Sauf que les SCPI ne sont pas des actions, les frais de souscription sont le plus souvent conséquents, interdisant les allers-retours pour esquiver un orage.

Ainsi l’argument indiquant que les SCPI suivent des cycles de long terme n’est pas rassurant. Il suffit de scruter l’historique des baisses de prix de parts de la dernière crise des SCPI, dans les années 1990. Quand le marché part à la baisse, avec son inertie de pachyderme, il part pour longtemps.

Quand le prix de la part baisse, le rendement augmente ???

Bonne blague. Mais c’est évidemment faux pour les portefeuilles déjà investis. Les rendements affichés seront plus élevés pour les SCPI une fois le prix de leur part abaissé. Pas difficile à comprendre, le rendement publié est le résultat de la division des revenus distribués par le prix de la part au 1er janvier (pour la majorité des SCPI). Mais le rendement réel pour l’épargnant, celui donc qui compte vraiment, sera bien moindre, car son calcul de rendement sera basé sur son prix d’acquisition, avant donc cette baisse du prix de la part. Donc cet argument n’est pas recevable.

Faire le tri dans ses SCPI...

La sélectivité va payer. Toutes les SCPI ne va pas partir à la cave, loin de là. Il faudra donc se montrer encore plus sélectif qu’auparavant. Certains épargnants ont la "marotte du collectionneur" et possède une foultitude SCPI dans leur portefeuille. Il convient donc de faire le ménage et de quitter celles qui pose question. À savoir, ces SCPI qui ont largement recours à l’endettement (taux d’endettement supérieur à 15%), mais également virer ces SCPI dont la décote par rapport à la valeur de reconstitution est trop faible (plus la décote est proche de -10% et meilleur c’est), et enfin celles qui n’ont que peu de réserves, notamment pour les travaux de gros entretien. Il convient par ailleurs d’éliminer également les SCPI dont le gestionnaire ne communique que rarement, ou celle dont les revenus sont, de toute façon, inférieurs à 4.5%.

Sortirons du bois les épargnants qui le peuvent, c’est à dire ceux qui ont investi une dizaine d’années de cela. Il faut se rappeler que sortir les 2 ou 3 premières années d’investissement sur une SCPI rime avec pertes financières.

Des gestionnaires communicants. Et d’autres

Comme toujours, il existe des gestionnaires de SCPI qui jouent le jeu et d’autres... Ceux qui communiquent ouvertement, à l’instar de Atland Voisin, Aestiam ou encore CORUM AM, et d’autres sont à privilégier. Ainsi, les épargnants savent exactement dans quelle situation sont leurs parts de SCPI sans avoir à éplucher tous les rapports trimestriels.

SCPI en assurance-vie, risques limités !

De notre côté, dès lors que les SCPI investies ne présentent pas de réels avantages de rémunération (rendement inférieur à 4.5%), et que les conditions de sortie sont acceptables, il convient d’arbitrer et de profiter de ce temps encore calme pour sortir au bon moment. Bien évidemment, les épargnants les plus avisés ont investi en parts de SCPI via l’assurance-vie, ils ne seront donc pas confrontés au risque de liquidité. En effet, ils sont certains de pouvoir revendre leurs parts à l’assureur. Ce n’est pas le cas pour les investisseurs ayant opté pour une détention des parts en direct, bon courage pour revendre vos parts ! Ceux qui ont souscrit à crédit, sur les conseils de leur CGP, doivent garder le cap ! C’était un pari. Ce sera sans doute perdu si la crise perdure en 2024, comme bien souvent du reste avec les placements liés à un crédit. Ce fameux effet de levier qui se transforme en boomerang qui vous revient dans la figure.