Placement immobilier : investir dans l’immobilier est un placement financier à long terme. Le placement immobilier peut s’accompagner de dispositifs fiscaux permettant de réduire l’imposition sur les revenus. Tous les détails sur le placement immobilier...
mardi 6 septembre 2016, par Denis Lapalus
Un investissement immobilier peut prendre plusieurs formes : un investissement dans un bien physique, détenu en direct, totalement, en pleine propriété, ou en partie seulement (via le démembrement), ou indirectement, via des produits financiers. Ces deniers peuvent être multiples, de la gestion collective de biens, telles que les SCPI, ou des actions de sociétés foncières cotées.
| Placements 2024 | Niveaux de risques 2024 (1) | Espérance de rendements 2024 (2) | Préférences pour 2024 (3) | Commentaires |
|---|---|---|---|---|
| IMMOBILIER ANCIEN NU | Avis négatif | Le marché de l'immobilier résidentiel s'est retourné en 2024. La baisse des prix se cumule avec la forte hausse de la taxe foncière. Le plafonnement des loyers applicable dans nombre de communes limite considérablement l'attrait de l'immobilier locatif. Rester à l'écart. Les rendements ne font que baisser. | ||
| LOCATION MEUBLEE | A privilégier | Sans conteste le meilleur investissement immobilier. L'emplacement vaut le placement, comme pour tout projet immobilier. Baux de location d'une durée d'une année. Possibilité d'opter pour des charges forfaitaires, gestion locative à effectuer soi-même pour booster de rendement. Attention, dans certaines villes (Paris, Lille, Lyon, Grenoble, etc.) l'encadrement des loyers est mis en place. | ||
| PINEL DANS LE NEUF | Avis négatif | Pinel+ en 2023, dispositif qui en donne encore moins que le précédent. Restez à l'écart. Il y a mieux à faire. | ||
| DENORMANDIE | Sans avis tranché | Dispositif Denormandie étendu. La notion de centre-ville pour les communes éligibles (245) est supprimée. Une bonne nouvelle. Dispositif prorogé jusqu'à fin 2022. Dispositif identique au Pinel, mais dans l'ancien avec travaux (au moins 25% du prix d'achat) dans une liste de communes spécifiques. | ||
| IMMOBILIER NEUF EN NUE-PROPRIETE | A privilégier | Acquisition immobilière hors assiette d'imposition de l'IFI. Nécessite un effort d'épargne mensuel important pour le financement du bien immobilier, sans perception du moindre revenu durant toute la période de démembrement. | ||
| SCPI DE RENDEMENT EN DIRECT | Rester à l'écart | De nombreuses SCPI donnent des signes de faiblesse, baisse de prix des parts. Seules les jeunes SCPI s'en sortent bien. Rendements en baisse, au niveau des placements sans risque. La fiscalité est trop forte que les revenus locatifs. | ||
| SCPI PINEL | Sans avis tranché | Plus souples et moins risquées qu'un Pinel en direct, les SCPI Pinel permettent de choisir un montant d'investissement adapté à l'investisseur. Frais importants. | ||
| OPCI | Rester à l'écart | Placement à fuir. Les rendements sont désastreux, que les marchés financiers se portent bien ou pas, les OPCI ne séduisent pas. | ||
| SCPI FISCALES | Sans avis tranché | Des frais trop élevés. La rentabilité est faible, essentiellement liée à la réduction d'impôt. Faire le tour des autres niches fiscales avant d'opter pour ces offres. Risque additionnel pour le marché de l'immobilier en 2023. | ||
| FONDS EUROS IMMOBILIERS | A privilégier | Déception pour les fonds euros immobiliers, avec la crise de l'immobilier d'entreprise, les rendements de ces fonds euros ne sont plus à la hauteur des espérances. | ||
| SCPI DE RENDEMENT VIA ASSURANCE-VIE/PER | Rester à l'écart | Attendre une éclaircie sur le marché de l'immobilier d'entreprise avant de prendre position. Aucune SCPI n'est vraiment à l'abri d'une baisse de prix de ses parts. | ||
| IMMOBILIER FRACTIONNÉ | Rester à l'écart | Le plus souvent, des frais de gestion élevés, et une méprise sur la réalité de la propriété immobilière. Il s'agit avant tout d'un investissement financier à finalité immobilière et non pas d'un investissement dans l'immobilier. | ||
| (1) : Echelle du niveau moyen de risque pour ce type de placement (échelle de 0 (sans risque, aucune barre rouge) à 5 (Placement à très haut risque, 5 barres rouges) ). Le niveau de risque peut varier largement pour un placement donné, en fonction du choix des supports d'investissement (ex: un contrat d'assurance-vie placé 100% en unités de compte sera risqué, versus un contrat placé à 100% en fonds euros sera sans risque)(2) : Espérance de rendement moyen, sur une échelle de 0 à 5 étoiles (0 étoile : aucun rendement, à 5 étoiles : Très haut rendement). Rappel : une espérance de rendement élevé sans niveau de risque élevé ne peut pas exister.(3) : Indication de nos préférences pour 2024, sur une échelle de 5 graduations, de à éviter, à fortement privilégier. | ||||
Placement en immobilier physique
Le placement immobilier permet d’investir dans des biens (habitations, logements commerciaux). Un rendement est attendu sur cet investissement, du fait de sa mise en location. A long terme, une plus-value potentielle est attendue, lors la revente.
- Rentabilité moyenne d’un placement immobilier : la rentabilité des placements immobiliers se base sur les revenus issus de la location des biens, charges déduites. Avec un financement via un crédit, la rentabilité de biens immobiliers reste faible. Les plus-values lors de la revente sont effectivement le principal attrait de ce type de placement. Les rendements de l’immobilier locatif sont en baisse ces dernières années, entre 1,5 et 3% pour de l’immobilier d’habitation.
Incitations fiscales : pinel, denormandie, censi-bouvard...
Pour les particuliers investisseurs, le placement dans l’immobilier s’accompagne de dispositifs d’incitations fiscales, permettant de réduire, voir de supprimer dans certains cas, l’imposition sur les revenus de l’investisseur. Dans l’immobilier neuf, il s’agit du pinel, jusqu’en 2021. Dans l’immobilier ancien, le dispositif Denormandie permet également de bénéficier des mêmes avantages jusqu’en 2021.
Dans une approche patrimoniale pertinente, aucun investissement dans l’immobilier ne peut se justifier par le recours à un dispositif d’incitation fiscale. Le calcul de rendement d’un bien immobilier ne doit jamais prendre en compte la réduction fiscale obtenue. Cette dernière n’est jamais acquise et peut être remise en question, car résultant d’une décision politique, et donc, non pérenne dans le temps.
Placement immobilier financier
Acheter de l’immobilier en direct, c’est investir un capital conséquent. Pour les épargnants souhaitant investir progressivement ou réduire les risques locatifs, acheter de l’immobilier via des parts de SCPI est pertinent. Avec un capital de quelques milliers d’euros (financés à crédit ou pas !), l’investisseur peut alors détenir des parts sur les différents secteur de l’immobilier (bureaux, habitation, duflot, malraux, etc).
Pour choisir ses SCPI de nombreux sites existent, nous éditons de notre côté le comparatif des SCPI et également le guide des OPCI pour les particuliers.
Placement immobilier : les dispositifs fiscaux les plus avantageux
- Pinel : acheter dans le neuf pour louer
La loi pinel, mise en application depuis le 1er septembre 2014, permet de réduire son impôt direct à payer, dans la limite de 6 000 € par an. La déduction d’une partie de ses revenus fonciers peut être effectuée via le déficit foncier, comme pour tout investissement immobilier locatif. Le dispositif pinel impose un investissement locatif dans le neuf, sous plusieurs contraintes, dont certaines sont fortes (loyers soumis à un barème, etc.).
En savoir plus sur la loi pinel ? Le site Loi Pinel traite exclusivement de cette thématique d’investissement immobilier locatif dans le neuf.
- Malraux
Rénover l’immobilier de qualité. Le dispositif malraux échappe au plafonnement des niches fiscales. Ce dispositif permet de déduire de ses revenus imposables une quote-part du montant des travaux réalisés dans de l’immobilier classé.
Déduction des intérêts d’emprunt : Ce n’est pas une niche fiscale !
Souvent confondu avec les dispositifs fiscaux tel que le pinel, le fait de pouvoir déduire ses intérêts bancaires liés au crédit immobilier de ses revenus (dans la limite de l’abattement de 10 700 €), est totalement indépendant des dispositifs d’incitation fiscale. Il s’agit d’un droit fiscal, qui n’est aucunement lié à une niche fiscale. De ce fait, cet avantage fiscal ne rentre pas en ligne de compte du plafonnement des niches fiscales mis en place depuis quelques années.