SCPI et Assurance-Vie : le Duo gagnant !

De plus en plus de contrats d’assurance-vie proposent la souscription de parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier). Un moyen malin de cumuler les avantages de ces deux types de placements en vogue.

dimanche 8 octobre 2017, par Alexia A., FranceTransactions.com

Les SCPI permettent un investissement collectif en immobilier locatif sous forme de parts d’immeubles, d’habitation, de bureaux ou de commerces. Accessible à tous les épargnants acceptant de prendre des risques de perte en capital, ce placement ne nécessite pas une capacité d’investissement importante. Il suffit alors de n’acheter que le nombre désiré de parts de SCPI, le plus souvent un multiple de 100 ou 1000 euros. Très appréciée des Français, les SCPI, nommées pierre-papier, sont comme l’ensemble des placements immobiliers, un placement jugé rassurant par les épargnants. Les SCPI restent néanmoins des placements à risque. Le capital ainsi que les rendements ne sont nullement garantis. Les parts de SCPI peuvent être achetées en direct (détention via un compte-titres), ou dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie. Cette seconde possibilité possède de nombreux avantages, mais aussi quelques bémols.

 SCPI en Assurance-vie : cumulez les avantages !

Et si pouviez cumuler le meilleur ratio rendement/risque actuel, que proposent les SCPI, avec l’enveloppe fiscale et successorale la plus attractive qui soit, l’assurance-vie ? Et bien c’est possible, depuis quelques années déjà. De nombreuses contrats d’assurance-vie permettent d’investir sur une sélection de SCPI éligibles. Les épargnants cumulent ainsi les avantages de ces deux produits.

 Éviter le risque d’illiquidité via l’assurance-vie

Trop largement balayé d’un revers de main par les conseillers financiers, le risque d’illiquidité des parts de SCPI est important. La marché des SCPI en direct reste un marché de gré à gré. Que vous souscriviez vos parts en direct auprès du gestionnaire d’actifs ou pas, vous devrez trouver un acheteur pour pouvoir revendre vos parts. Oui, les gestionnaires de SCPI facilitent le marché secondaire des parts qu’ils ont émises, en mettant vendeurs et acheteurs en relation. Ils effectuent des recherches, organisant les transactions, mais cela reste au final du gré à gré. Et comme toujours, quand tout va bien, personne ne pense aux impacts d’une crise immobilière. Mais pensez-vous vraiment, qu’en cas de forte baisse du marché de l’immobilier, que les acheteurs vont se précipiter pour racheter vos parts ? Non, ils attendront logiquement la fin de la crise. Et vous ne pourrez que constater l’ampleur des dégâts sur votre portefeuille de SCPI. En effet, depuis la dernière crise des SCPI en 1993/1998, la valeur des parts de SCPI doit suivre, à 10% près, la valeur des actions immobiliers détenus. Il est à noter que ce risque d’illiquité peut être dramatique pour les épargnants ayant financé leurs acquisitions de parts de SCPI à crédit. Avec des revenus en baisse, une chute du prix de leurs parts, sans possibilité de les revendre, ils devront tout de même continuer de rembourser leur crédit. Dans le cadre de l’assurance-vie, la liquidité est bien plus forte, puisque s’agissant d’une unité de compte comme une autre, c’est l’assureur qui assure la liquidité des parts et qui tenu de racheter vos parts. En clair, en investissant sur des SCPI via l’assurance-vie, le risque d’illiquidité est pris par l’assureur, et non plus par l’épargnant.

 Fiscalité attractive de l’assurance-vie

Là encore, l’assurance-vie procure un avantage de taille. Les SCPI ont pour objectif de profiter du potentiel de rendement des biens détenus par les souscripteurs. Ces revenus sont imposables directement lorsque les parts de SCPI sont détenues en direct (cf fiscalité des parts de SCPI détenues en direct). Dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie, les revenus, tout comme les plus-values des parts de SCPI sont soumises à la fiscalité de l’assurance-vie qui s’applique. Les parts de SCPI n’étant que des unités de compte, comme tout autre OPC. Ainsi, après 8 ans, l’abattement annuel sur les produits de 4.600€/9.200€ peut s’appliquer.

 La transmission hors succession de l’assurance-vie

En cas de malheur (décès de l’assuré du contrat d’assurance-vie), ou de manière anticipée (optimisation de sa transmission de capital), l’assurance-vie permet de transmettre aux personnes de son choix (via la clause bénéficiaire) le capital placé sur le contrat, hors succession, et donc droits de succession à régler. Les parts de SCPI investies dans le contrat seront donc vendues lors du dénouement du contrat, et le capital transmis aux bénéficiaires, à moindre coût. La transmission de capital hors succession via l’assurance-vie est un atout majeur pour nombre d’épargnants.

 SCPI via assurance-vie : des frais de souscription parfois réduits, mais...

Dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie, les SCPI sont traitées comme des unités de compte. Mais attention, dans ce derniers cas, cela ne veut pas dire pour autant que vous ne paierez pas de frais sur vos parts de SCPI ! Les contrats les plus favorables à ce type d’investissement proposent des réductions de 2% voire 2.50% sur le prix des parts lors de l’acquisition de parts sur vos contrats. Mais attention, en retour, les revenus de vos parts ne vous seront pas intégralement reversés par l’assureur. Certains contrats ne reversent pas l’intégralité des revenus versés par les SCPI. Ainsi, les contrats les moins favorables ne reverseront que 85% des revenus. Les contrats les plus favorables aux épargnants reverseront 100% des dividendes.

 SCPI en assurance-vie, et les bémols alors ?

Les bémols pour un investissement en parts de SCPI au sein d’un contrat d’assurance-vie existent, aucun placement n’est idéal. Ainsi :

• Des frais de gestion liés au contrat d’assurance-vie : En tant qu’unité de compte les parts de SCPI se verront donc également grever des frais de gestion. Les rendements versés n’échappent pas à la règle. Ainsi, le rendement de 3.82% sera donc minoré des frais de gestion, généralement allant de 0.60% à 0.90%, ce qui donne un rendement perçu par l’épargnant de 3.22% à 2.92%. Ces frais de gestion peuvent être spécifiques pour les SCPI. C’est notamment le cas des contrats d’assurance-vie permettant 100% de reversement des dividendes, les frais de gestion sont alors plus élevés pour les SPCI. Ce qui n’est pas pris d’un côté...
• Choix limitée de SCPI : La collecte en SPCI via l’assurance-vie frise les 50% de l’ensemble des montants collectés. Les gestionnaires de SCPI ne sont pas tous enclins à lever auprès des épargnants des montants trop importants. N’ayant pas forcément les actifs immobiliers suffisamment rémunérateurs à mettre en face de cette collecte, permettre la souscription de leur SCPI via l’assurance-vie reviendrait à accepter de faire chuter son rendement. C’est pourquoi, au final le choix de SCPI (environ 30 sur 160 disponibles) via l’assurance-vie est restreint.
• Restrictions d’investissements : Il est fréquent que les assureurs imposent des limitations d’investissements en SCPI sur leurs contrats, soit par le montant (50.000€ maximum par ligne), et/ou par la proportion en SCPI sur le contrat (par exemple, pas plus de 50% en SCPI). Il existe tout de même quelques contrats d’assurance-vie permettant d’investir à 100% en SCPI.
• Pas de financement à crédit possible : un inconvénient tout de même de taille aux SCPI souscrites via un contrat d’assurance-vie : l’impossibilité de les financer par un crédit. Lors d’un achat en direct, le financement par crédit des SCPI permet de profiter d’un "effet de levier" relatif pour les épargnants souhaitant réduire leur imposition sur le revenu. Cette opportunité n’est donc pas possible via un contrat d’assurance-vie.

 Sélection de contrats d’assurance-vie permettant d’investir en SCPI

La liste des contrats d’assurance-vie permettant d’investir sur des SCPI est devenue trop longue (plus de 70 contrats référencés dans notre guide permettent d’investir en SCPI). Nous avons donc procéder à une sélection des meilleurs contrats d’assurance-vie permettant d’investir en SCPI. Cette sélection est totalement subjective, comme toute sélection du reste. De notre côté, afin de sélectionner les contrats nous nous basons sur le niveau des frais (versements/gestion).