Comment fonctionne le démembrement de parts de SCPI ? Quels sont les avantages ? Les inconvénients ? Quelles sont les répartitions entre nu-propriétaire et usufruitier ? Exemple de clés de répartition sur une SCPI phare du marché ouverte au démembrement.
jeudi 14 avril 2016, par Denis Lapalus
Démembrement immobilier
Le démembrement est la dissociation du droit de propriété entre la nue-propriété et l’usufruit pour une durée fixe, convenue d’avance entre les deux parties. Cette durée peut être le décès d’une des deux parties.
Le nue-propriétaire ne paie aucune charge sur son bien, mais n’en perçoit aucun revenu. Attention, dans le cas d’un bien immobilier détenu en direct, le nu-propriétaire a la charge du maintien du bien en l’état. Il devra donc donc assumer seul toutes les charges de réparation et de l’entretien du bien (toit, murs, planchers, etc). Il est donc fortement déconseillé d’effectuer un démembrement sur un bien immobilier ancien, nécessitant des travaux importants, avant la fin de la période de démembrement.
De son côté, l’usufruitier paie les charges et perçoit les revenus, au terme de la durée du démembrement, il perd les parts acquises. Le nu-propriétaire devient alors pleinement propriétaire.
Démembrement de parts de SCPI
Exactement le même principe. Les durées de démembrement proposées oscillent entre 5 et 15 ans. L’investisseur acquiert la nue-propriété de parts pour un prix réduit (de -20% à -42%) par rapport à sa valeur en pleine propriété selon la durée choisie en démembrement.
Le nu-propriétaire et l’usufruitier sont liés entre eux, par une convention de démembrement. L’usufruit est acquis simultanément, par un autre investisseur pour un prix égal à la différence entre le prix plein de la part et le prix payé par le nu-propriétaire.
Des avantages pour les deux parties, et des inconvénients
- Usufuitier Il perçoit des revenus des parts de SCPI achetés seulement de 20 à 40% de leur valeurs. Le rendement du placement est alors élevé. Mais attention, ces revenus perçus sont bruts d’imposition. Généralement, les usufruitiers financent leurs parts à crédits. Les usufruitiers sont soumis à l’IFI sur la valeur des parts en pleine propriété.
- Nu-propriétaire Le premier avantage est fiscal, pour l’IFI. Les parts en nue-propriété sortent de l’assiette d’imposition de l’IFI. Le second est aussi fiscal, en cas de transmission, aucune taxe ne sera à payer. Financièrement, le nu-propriétaire réalise une plus-value minimum estimée d’avance, ses parts auront 100% de leur valeur au terme du démembrement. Mais l’inconvénient étant évidemment qu’il ne perçoit aucun rendement des parts de SCPI durant toute la période de démembrement. Ainsi, le risque financier pris est d’autant plus important que la période de démembrement est grande. L’inflation venant grignoter sa potentielle plus-value.
Clé de répartition entre nu-propriétaire et usufruitier
Les sociétés de gestion organisent les ventes de parts de SCPI à des fins de répartition entre usufruitiers et nus-propriétaires selon les durées choisies, généralement entre 3 et 15 ans. Un montant minimal de souscription est demandé, généralement d’au moins un équivalent d’une valeur de 15.000€ en pleine propriété.
- Exemples de clés de répartition avec la SCPI Epargne Pierre de Voisin-Atland
| Durées | Nue-propriété (%) | Usufruit (%) |
| 3 ans | 85% |
15% |
| 4 ans | 81% |
19% |
| 5 ans | 77% |
23% |
| 6 ans | 74% |
26% |
| 7 ans | 71% |
29% |
| 8 ans | 68% |
32% |
| 9 ans | 66% |
34% |
| 10 ans | 64% |
36% |
| 11 ans | 62% |
38% |
| 12 ans | 60% |
40% |
| 13 ans | 58% |
42% |
| 14 ans | 57% |
43% |
| 15 ans | 56% |
44% |
Pour calculer le montant de chacune des partie, il suffit de multiplier le prix de souscription d’une part en pleine propriété par le pourcentage correspondant à la durée de démembrement souhaitée.
Ainsi, pour une durée de 10 ans, la souscription coûtera 64% au nu-propriétaire, soit une remise de 36% sur le prix de la part au jour de l’achat. Le nu-propriétaire recevra au bout des 10 années la pleine propriété des parts. Le nu-propriétaire peut escompter que le prix des parts augmente afin de ne pas être perdant. L’inflation étant passée par là pendant 10 ans, sur 64% de la valeur, sans la moindre rémunération.
De l’autre côté, l’usufruitier investit à perte un montant équivalent à 36% du prix des parts et perçoit l’intégralité des revenus des parts de SCPI pendant les 10 années. Le montant des parts en pleine propriété rentre dans son assiette de calcul de l’IFI. Considérer que l’usufruitier serait perdant si la SCPI ne verse pas au minimum 3.6% de rendement par année serait une erreur grossière. La SCPI doit servir un rendement bien plus élevé que 3.6% pour que l’usufruitier ne soit pas perdant. L’inflation, de l’ordre de 2% par an sur 10 ans pouvant largement abaisser le rendement de ce montage financier...