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Démembrement de parts de SCPI
Comment fonctionne le démembrement de parts de SCPI ? Quels sont les avantages ? Les inconvénients ? Quelles sont les répartitions entre nu-propriétaire et usufruitier ? Exemple de clés de répartition sur une SCPI phare du marché ouverte au démembrement.
Le démembrement est la dissociation du droit de propriété entre la nue-propriété et l’usufruit pour une durée fixe, convenue d’avance entre les deux parties. Cette durée peut être le décès d’une des deux parties.
Le nue-propriétaire ne paie aucune charge sur son bien, mais n’en perçoit aucun revenu. Attention, dans le cas d’un bien immobilier détenu en direct, le nu-propriétaire a la charge du maintien du bien en l’état. Il devra donc donc assumer seul toutes les charges de réparation et de l’entretien du bien (toit, murs, planchers, etc). Il est donc fortement déconseillé d’effectuer un démembrement sur un bien immobilier ancien, nécessitant des travaux importants, avant la fin de la période de démembrement.
De son côté, l’usufruitier paie les charges et perçoit les revenus, au terme de la durée du démembrement, il perd les parts acquises. Le nu-propriétaire devient alors pleinement propriétaire.
Démembrement de parts de SCPI
Exactement le même principe. Les durées de démembrement proposées oscillent entre 5 et 15 ans. L’investisseur acquiert la nue-propriété de parts pour un prix réduit (de -20% à -42%) par rapport à sa valeur en pleine propriété selon la durée choisie en démembrement.
Le nu-propriétaire et l’usufruitier sont liés entre eux, par une convention de démembrement. L’usufruit est acquis simultanément, par un autre investisseur pour un prix égal à la différence entre le prix plein de la part et le prix payé par le nu-propriétaire.
Des avantages pour les deux parties, et des inconvénients
Usufuitier
Il perçoit des revenus des parts de SCPI achetés seulement de 20 à 40% de leur valeurs. Le rendement du placement est alors élevé. Mais attention, ces revenus perçus sont bruts d’imposition. Généralement, les usufruitiers financent leurs parts à crédits. Les usufruitiers sont soumis à l’IFI sur la valeur des parts en pleine propriété.
Nu-propriétaire
Le premier avantage est fiscal, pour l’IFI. Les parts en nue-propriété sortent de l’assiette d’imposition de l’IFI. Le second est aussi fiscal, en cas de transmission, aucune taxe ne sera à payer. Financièrement, le nu-propriétaire réalise une plus-value minimum estimée d’avance, ses parts auront 100% de leur valeur au terme du démembrement. Mais l’inconvénient étant évidemment qu’il ne perçoit aucun rendement des parts de SCPI durant toute la période de démembrement. Ainsi, le risque financier pris est d’autant plus important que la période de démembrement est grande. L’inflation venant grignoter sa potentielle plus-value.
Clé de répartition entre nu-propriétaire et usufruitier
Les sociétés de gestion organisent les ventes de parts de SCPI à des fins de répartition entre usufruitiers et nus-propriétaires selon les durées choisies, généralement entre 3 et 15 ans. Un montant minimal de souscription est demandé, généralement d’au moins un équivalent d’une valeur de 15.000€ en pleine propriété.
Valeur de la nue-propriété en fonction de la durée du démembrement
Durées
Nue-propriété (%)
Usufruit (%)
3 ans
85%
15%
4 ans
81%
19%
5 ans
77%
23%
6 ans
74%
26%
7 ans
71%
29%
8 ans
68%
32%
9 ans
66%
34%
10 ans
64%
36%
11 ans
62%
38%
12 ans
60%
40%
13 ans
58%
42%
14 ans
57%
43%
15 ans
56%
44%
Pour calculer le montant de chacune des partie, il suffit de multiplier le prix de souscription d’une part en pleine propriété par le pourcentage correspondant à la durée de démembrement souhaitée.
Ainsi, pour une durée de 10 ans, la souscription coûtera 64% au nu-propriétaire, soit une remise de 36% sur le prix de la part au jour de l’achat. Le nu-propriétaire recevra au bout des 10 années la pleine propriété des parts. Le nu-propriétaire peut escompter que le prix des parts augmente afin de ne pas être perdant. L’inflation étant passée par là pendant 10 ans, sur 64% de la valeur, sans la moindre rémunération.
De l’autre côté, l’usufruitier investit à perte un montant équivalent à 36% du prix des parts et perçoit l’intégralité des revenus des parts de SCPI pendant les 10 années. Le montant des parts en pleine propriété rentre dans son assiette de calcul de l’IFI. Considérer que l’usufruitier serait perdant si la SCPI ne verse pas au minimum 3.6% de rendement par année serait une erreur grossière. La SCPI doit servir un rendement bien plus élevé que 3.6% pour que l’usufruitier ne soit pas perdant. L’inflation, de l’ordre de 2% par an sur 10 ans pouvant largement abaisser le rendement de ce montage financier...
Quelles SCPI permettent d’investir en démembrement ?
SCPI accessibles en démembrement, ouvertes à la souscription
SCPI
Nature
Gestionnaires
Rendement (*) (Année)
REMAKE LIVE
SCPI A CAPITAL VARIABLE
REMAKE AM
7.79 % (2023)
IROKO ZEN
SCPI A CAPITAL VARIABLE
IROKO
7.12 % (2023)
NEO
SCPI A CAPITAL VARIABLE
NOVAXIA INVESTISSEMENT
6.51 % (2023)
COEUR DE REGIONS
SCPI A CAPITAL VARIABLE
SOGENIAL IMMOBILIER
6.20 % (2023)
LOG IN
SCPI A CAPITAL VARIABLE
THEOREIM
6.20 % (2023)
CORUM ORIGIN
SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE
CORUM AM
6.06 % (2023)
VENDOME REGIONS
SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE
NORMA CAPITAL
6.01 % (2023)
EPARGNE PIERRE
SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE
ATLAND VOISIN
6.00 % (2023)
CAP FONCIERES ET TERRITOIRES
SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE
FONCIERES ET TERRITOIRES
6.00 % (2023)
CRISTAL LIFE
SCPI A CAPITAL VARIABLE
INTERGESTION
6.00 % (2023)
COEUR D'EUROPE
SCPI A CAPITAL VARIABLE
SOGENIAL IMMOBILIER
5.93 % (2023)
PAREF EVO (ex INTERPIERRE EUROPE CENTRALE)
SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE
PAREF GESTION
5.80 % (2023)
PFO
SCPI A CAPITAL FIXE
PERIAL
5.70 % (2023)
CORUM EURION
SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE
CORUM AM
5.67 % (2023)
ACTIVIMMO
SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE
ALDERAN
5.50 % (2023)
LF OPPORTUNITE IMMO
SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE
LA FRANCAISE AM
5.46 % (2023)
CORUM XL
SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE
CORUM AM
5.40 % (2023)
KYANEOS PIERRE
SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE
KYANEOS AM
5.28 % (2023)
MYSHARE SCPI
SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE
MYSHARECOMPANY
5.20 % (2023)
RHONE ALPES MEDITERRANEE
SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE
FONCIERES ET TERRITOIRES
5.10 % (2018)
AESTIAM PLACEMENT PIERRE
SCPI A CAPITAL FIXE
AESTIAM
5.01 % (2023)
CRISTAL RENTE
SCPI A CAPITAL VARIABLE
INTERGESTION
5.00 % (2023)
PRIMOFAMILY
SCPI A CAPITAL VARIABLE
PRIMONIAL REIM
5.00 % (2023)
LF EUROPIMMO
SCPI A CAPITAL VARIABLE
LA FRANCAISE AM
4.64 % (2023)
NOVAPIERRE ALLEMAGNE 2
SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE
PAREF GESTION
4.60 % (2023)
LF GRAND PARIS PATRIMOINE
SCPI A CAPITAL VARIABLE
LA FRANCAISE AM
4.53 % (2023)
PRIMOVIE
SCPI A CAPITAL VARIABLE
PRIMONIAL REIM
4.50 % (2023)
AESTIAM PIERRE RENDEMENT
SCPI A CAPITAL VARIABLE
AESTIAM
4.50 % (2023)
EPARGNE FONCIERE
SCPI A CAPITAL VARIABLE
LA FRANCAISE AM
4.43 % (2023)
PF GRAND PARIS
SCPI A CAPITAL FIXE
PERIAL
4.34 % (2023)
PRIMOPIERRE
SCPI A CAPITAL VARIABLE
PRIMONIAL REIM
4.21 % (2023)
PF HOSPITALITE EUROPE
SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE
PERIAL
4.20 % (2023)
PFO2
SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE
PERIAL
4.10 % (2023)
PIERRE PRIVILEGE
SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE
LA FRANCAISE AM
4.05 % (2020)
AESTIAM CAP HEBERGIMMO
SCPI A CAPITAL VARIABLE
AESTIAM
4.01 % (2023)
MULTIMMOBILIER 2
SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE
LA FRANCAISE AM
4.00 % (2020)
RIVOLI AVENIR PATRIMOINE (RAP)
SCPI A CAPITAL VARIABLE
AMUNDI
3.56 % (2023)
KYANEOS RESIDENTIEL
SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE
KYANEOS AM
0.03 % (2023)
UPEKA
SCPI A CAPITAL VARIABLE
AXIPIT
NC
COMÈTE
SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE
ALDERAN
NC
OSMO ÉNERGIE
SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE
MATA CAPITAL IM
NC
MISTRAL SELECTION
SCPI A CAPITAL VARIABLE
SWISS LIFE ASSET MANAGERS FRANCE
NC
WEMO ONE
SCPI A CAPITAL VARIABLE
WEMO REIM
NC
EDMOND DE ROTHSCHILD EUROPA
SCPI A CAPITAL VARIABLE
EDMOND DE ROTHSCHILD REIM
NC
(*) : DVM : A compter du 1er juillet 2012, le Rendement est remplacé par le Taux de Distribution sur Valeur de Marché (DVM) qui est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de lââ¢année n (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l'année n.
Attention, comme tout placement dans l'immobilier, les SCPI sont des placements à risques de perte de capital.
Risque de perte en capital : le prix des parts de SCPI peut varier à la hausse, comme à la baisse. La valorisation des parts de SCPI dépend des conditions du marché de l'immobilier, sans tenir compte de la qualité intrinsèque des biens détenus.
Risque de rendement : aucun rendement n'est garanti. Une SCPI peut ne pas servir le moindre rendement. Les performances passées ne préjugent strictement en rien des performances à venir.
Risque d'illiquidité : En achetant des parts de SCPI en direct, vous n'êtes pas certain de pouvoir les revendre. Ce risque est d'autant plus élevé en cas de souscription de parts de SCPI en démembrement (il est alors impossible de revendre ses parts avant l'échéance du démembrement temporaire). En cas de retournement du marché de l'immobilier, même en pleine propriété de vos parts de SCPI, vous ne pourrez probablement pas revendre vos parts (hormis investissement via un contrat d'assurance-vie, l'assureur prenant à sa charge ce risque de illiquidité).
Risque de crédit : le financement de parts de SCPI à crédit représente une prise de risque importante, fortement déconseillée aux investisseurs n'ayant pas le capital nécessaire pour solder le crédit à tout moment.
Risque de devise : pour les SCPI investies hors zone euro, les revenus potentiels et la valeur de parts de SCPI peuvent être impactés par l'évolution du cours des devises.
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