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Les SCPI Duflot se sont fait attendre ! Peu nombreuses, les SCPI Duflot auraient-elles finalement plus d’avantages qu’un investissement en direct ? Décryptage.
Le fonds en euros EURO+ proposé par Swiss Life a publié une performance annualisée de + 4.10 % en 2023, sans bonus de rendement ni autre artifice marketing. Accessible via le contrat d’assurance-vie monosupport Placement-direct EURO+. Sans frais sur les versements, seulement 0.60% de frais de gestion, ce contrat EURO+ peut être considéré comme étant un des meilleurs plans épargne sans risque. Le portefeuille obligataire du fonds EURO+ affichait un rendement actuariel de 5.56% à fin 2023 !.
Le dispositif duflot permet d’obtenir une réduction directe d’impôt pour un achat d’un bien immobilier dans le neuf, mis à la location pendant une durée minimale de neuf années.
L’investisseur souhaitant bénéficier du dispositif Duflot a deux options :
Dans les deux cas, le contribuable bénéficie des mêmes avantages fiscaux : une réduction directe d’impôt de 2% du montant investi, pendant une durée de 9 ans. La location du bien immobilier pendant une durée minimale de 9 ans est impérative pour bénéficier de la réduction d’impôt.
Note : Le fait de pouvoir déduire son déficit foncier de ses revenus imposables, dans la limite annuelle de 10 700 €, n’est pas lié au dispositif Duflot. Sur ce point, aucune différence donc entre les deux options. Les SCPI Duflot pouvant être également financées à crédit.
Duflot en direct : c’est acheter un bien immobilier dans le neuf, et bénéficier du dispositif Duflot, lors de sa déclaration de revenus l’année suivante la première mise en location du bien.
-* Duflot en direct : Loyers impayés et vacance locative, des craintes pendant 9 ans !
Les risques d’un achat immobilier en direct ne manquent pas. Il faut impérativement choisir un bien situé une zone de forte demande locative, à long terme, pour éviter de se retrouver avec un bien vacant. Les assurances de vacance locative possèdent toutes des délais de carence et des limites de remboursements. C’est le risque principal pour ce type d’investissement.
La gestion locative, de préférence confiée à un professionnel, permettra de ne pas passer trop de temps à gérer le bien. Néanmoins, des frais supplémentaires sont à prévoir.
-* Un capital conséquent à mobiliser
L’investisseur finance tout ou partie de son investissement via un crédit immobilier. Ce crédit réduit d’autant sa capacité d’emprunt pour un autre projet immobilier. Les banques ne tenant plus totalement compte des revenus locatifs comme source de revenus récurrents, suite aux multiples difficultés rencontrées par nombre de propriétaires. C’est pourquoi investir en direct est réservé aux investisseurs n’ayant pas de projet immobilier pour leur résidence principale à terme.
Le capital moyen mobilisé pour un investissement en Duflot est de l’ordre de 170 000 €, hors frais de notaire. L’investisseur ne doit pas oublier qu’il aura des charges à payer sur ce bien (impôts fonciers, charges , etc.).
-* Une réduction fiscale qui se fait attendre !
La réduction d’impôt Duflot ne se concrétise que l’année suivante la première mise en location du bien. Hors, comme la majorité des biens dans le neuf sont achetés sur plans (en VEFA), les investisseurs attendent donc 2 à 3 années avant de bénéficier de la ristourne fiscale. Un inconvénient loin d’être anodin.
-* Un patrimoine immobilier, avec de potentielles plus-values à la clé !
Investir dans un bien immobilier en direct, c’est accroître son patrimoine immobilier, le conserver pour sa retraite, par exemple, ou pouvoir le transmettre à ses enfants.
Par ailleurs, c’est aussi espérer réaliser des plus-values, à long terme. En investissant dans des parts de SCPI, les espoirs de plus-values existent aussi, mais doivent être moindres.
-* Une réduction fiscale immédiate !
Le plus important avantage des SCPI Duflot permet une réduction fiscale l’année de la souscription, alors que dans le cas d’un investissement en direct, c’est l’année suivante la première mise en location qui compte.
-* Un investissement sur mesure
Les SCPI Duflot sont accessibles aux investisseurs à partir de 500€ seulement de versement. Cet investissement est accessible ainsi à tous, sans avoir besoin de réduire sa capacité d’emprunt.
Par ailleurs, le contribuable peut ainsi tailler son investissement selon le montant idéal pour lui. En effet, acheter un bien immobilier, c’est au moins partir pour un studio, à près de 100 000 €.
-* Des risques locatifs plus faibles
La diversité des biens gérés par la SCPI diminue de fait les risques locatifs, aussi bien en termes de vacances de lieux géographiques.
-* SCPI Duflot : des rendements plus faibles qu’en direct
Les frais de gestion et de structure d’une SCPI font que les rendements espérés, tout comme les plus-values potentielles, doivent être plus faibles que pour un investissement immobilier en direct qui se passe bien. Escompter un rendement entre 1,5 et 2,5% sur les SCPI Duflot semble raisonnable.
| DUFLOT | Taux Distribution 2023 | Variation prix de la part 2023 | Rendement total (*) 2023 | Avis épargnants (**) | Eligibilité Assurance-Vie |
|---|---|---|---|---|---|
| ACCES VALEUR PIERRE | 3.500 % | 0,00 % | 3,50% | 4/5 (4 avis) | ✅ |
| ACCIMMO PIERRE | 3.510 % | ⚠️ -17,07 % | -13,56% | 3.69/5 (29 avis) | ✅ Liste contrats |
| ACTIVIMMO | 5.500 % | 0,00 % | 5,50% | 3.73/5 (11 avis) | ✅ Liste contrats |
| AESTIAM CAP HEBERGIMMO | 4.010 % | +0,80 % | 4,81% | 3.25/5 (8 avis) | ❌ |
| AESTIAM PIERRE RENDEMENT | 4.500 % | 0,00 % | 4,50% | 3.97/5 (1 avis) | ❌ |
| AESTIAM PIERREVENUS | 4.700 % | 0,00 % | 4,70% | Aucun avis | ✅ Liste contrats |
| AESTIAM PLACEMENT PIERRE | 5.010 % | 0,00 % | 5,01% | 3.43/5 (23 avis) | ❌ |
| AEW COMMERCES EUROPE | 4.000 % | ⚠️ -9,52 % | -5,52% | 3/5 (4 avis) | ✅ |
| AEW DIVERSIFICATION ALLEMAGNE | 3.660 % | ⚠️ -9,80 % | -6,14% | Aucun avis | ✅ Liste contrats |
| AEW PATRIMOINE SANTÉ | 3.510 % | 0,00 % | 3,51% | Aucun avis | ❌ |
| AFFINITES PIERRE | 5.040 % | 0,00 % | 5,04% | Aucun avis | ❌ |
| ALLIANZ HOME | 2.830 % | 0,00 % | 2,83% | Aucun avis | ❌ |
| ALLIANZ PIERRE | 4.010 % | 0,00 % | 4,01% | 3.56/5 (9 avis) | ✅ Liste contrats |
| ALTIXIA CADENCE XII | 5.600 % | 0,00 % | 5,60% | 3.97/5 (1 avis) | ✅ Liste contrats |
| ALTIXIA COMMERCES | 5.300 % | 0,00 % | 5,30% | 3.97/5 (1 avis) | ✅ Liste contrats |
| ATLANTIQUE MUR REGIONS | 4.530 % | +1,59 % | 6,12% | 2/5 (3 avis) | ❌ |
| ATOUT PIERRE DIVERSIFICATION | 4.140 % | ⚠️ -9,22 % | -5,08% | 3.97/5 (1 avis) | ✅ Liste contrats |
| ATREAM HOTELS | 5.300 % | 0,00 % | 5,30% | Aucun avis | ❌ |
| BUROBOUTIC | 4.310 % | ⚠️ -13,86 % | -9,55% | 3.63/5 (19 avis) | ✅ Liste contrats |
| CAP FONCIERES ET TERRITOIRES | 6.000 % | 0,00 % | 6,00% | 3.77/5 (22 avis) | ✅ Liste contrats |
| COEUR D'EUROPE | 5.930 % | 0,00 % | 5,93% | Aucun avis | ❌ |
| COEUR DE REGIONS | 6.200 % | +0,76 % | 6,96% | 4/5 (4 avis) | ✅ Liste contrats |
| COEUR DE VILLE | 5.300 % | 0,00 % | 5,30% | 4.11/5 (18 avis) | ❌ |
| CORUM EURION | 5.670 % | 0,00 % | 5,67% | 3.59/5 (17 avis) | ✅ Liste contrats |
| CORUM ORIGIN | 6.060 % | 0,00 % | 6,06% | 4.56/5 (184 avis) | ✅ Liste contrats |
| CORUM XL | 5.400 % | 0,00 % | 5,40% | 3.42/5 (38 avis) | ✅ Liste contrats |
| CREDIT MUTUEL PIERRE 1 | 4.040 % | ⚠️ -7,02 % | -2,98% | 0.99/5 (1 avis) | ❌ |
| CRISTAL LIFE | 6.000 % | 0,00 % | 6,00% | Aucun avis | ❌ |
| CRISTAL RENTE | 5.000 % | 0,00 % | 5,00% | 3.83/5 (6 avis) | ✅ Liste contrats |
| EDISSIMMO | 3.500 % | ⚠️ -13,92 % | -10,42% | 2.88/5 (32 avis) | ✅ |
| EFIMMO 1 | 4.650 % | ⚠️ -10,50 % | -5,85% | 3.25/5 (12 avis) | ✅ Liste contrats
|
| ELIALYS | 5.550 % | 0,00 % | 5,55% | 3.97/5 (1 avis) | ❌ |
| ELYSEES PIERRE | 4.000 % | ⚠️ -7,03 % | -3,03% | 2.75/5 (4 avis) | ✅ |
| EPARGNE FONCIERE | 4.430 % | 0,00 % | 4,43% | 3.62/5 (16 avis) | ✅ |
| EPARGNE PIERRE | 6.000 % | 0,00 % | 6,00% | 4.36/5 (11 avis) | ✅ Liste contrats |
| EPARGNE PIERRE EUROPE | 6.260 % | 0,00 % | 6,26% | 3.97/5 (1 avis) | ❌ |
| EPSILON 360 | 6.250 % | 0,00 % | 6,25% | 4.5/5 (2 avis) | ❌ |
| EUROVALYS | 5.040 % | 0,00 % | 5,04% | 3.5/5 (16 avis) | ✅ Liste contrats |
| FAIR INVEST | 4.720 % | +1,00 % | 5,72% | 3.97/5 (1 avis) | ❌ |
| FICOMMERCE | 4.570 % | ⚠️ -8,70 % | -4,13% | 3.5/5 (2 avis) | ✅ |
| FONCIERE DES PRATICIENS | 5.400 % | ="nomob3">0,00 % | 5,40% | 3.33/5 (3 avis) | ❌ |
| FRUCTIREGIONS EUROPE | 4.300 % | ⚠️ -9,87 % | -5,57% | 2.98/5 (1 avis) | ✅ Liste contrats |
| GENEPIERRE | 3.810 % | ⚠️ -17,04 % | -13,23% | 3.27/5 (11 avis) | ✅ Liste contrats |
| GMA ESSENTIALIS | 3.010 % | +3,00 % | 6,01% | Aucun avis | ✅ Liste contrats |
| IMMO EVOLUTIF | 4.000 % | 0,00 % | 4,00% | Aucun avis | ✅ Liste contrats |
| IMMORENTE | 5.000 % | 0,00 % | 5,00% | 3.42/5 (36 avis) | ✅ Liste contrats
|
| IMMORENTE 2 | 5.020 % | 0,00 % | 5,02% | 3.97/5 (1 avis) | ✅ Liste contrats |
| INTERPIERRE FRANCE | 5.510 % | 0,00 % | 5,51% | Aucun avis | ❌ |
| IROKO ZEN | 7.120 % | 0,00 % | 7,12% | 3.83/5 (29 avis) | ✅ Liste contrats |
| KYANEOS PIERRE | 5.280 % | +1,85 % | 7,13% | 4.33/5 (12 avis) | ❌ |
| Taux de Distribution : Depuis le 1er janvier 2022, l'indication des rendements des SCPI est de nouveau calculé selon le taux de distribution (dividende brut de l’année N sur le Prix de souscription au 1er janvier de l’année N). Le TDVM (Taux de Distribution sur Valeur de Marché) n'est plus appliqué. (*) : Performances brutes de fiscalité et des potentiels frais de gestion (selon leur mode de détention, des frais supplémentaires pouvant être appliqués dans le cadre de détention en unités de compte via des contrats d'assurance-vie, brutes de fiscalité et bruts des prélevements sociaux, pour des titres en détention via un compte-titres (en nominatif pur ou via un compte-titres personnel). (**) : Avis des lecteurs du Guide épargne. N'indique en rien la qualité intrinséque de chaque support. Purement indicatif, cf politique de collecte des avis des lecteurs. Liste non exhaustive des offres de marché. Informations publiées à titre indicatif uniquement. | |||||
Pour les investisseurs souhaitant bénéficier de ce dispositif, les deux options sont donc complémentaires : les SCPI Duflot pour obtenir une réduction immédiate d’impôt, le Duflot en direct pour un objectif plus patrimonial. Dans les deux cas, il faut avoir des ressources financières adaptées avant de se lancer, afin de ne pas se priver de ses capacités de financement pour un projet personnel.
| TOP | OFFRES | DÉTAILS | EN SAVOIR + |
|---|---|---|---|
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