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SCPI Duflot : Mieux qu’un investissement immobilier en direct ?

Les SCPI Duflot se sont fait attendre ! Peu nombreuses, les SCPI Duflot auraient-elles finalement plus d’avantages qu’un investissement en direct ? Décryptage.

Duflot 2013loi duflot

Le dispositif duflot permet d’obtenir une réduction directe d’impôt pour un achat d’un bien immobilier dans le neuf, mis à la location pendant une durée minimale de neuf années.

Immobilier locatif Duflot : 2 options

L’investisseur souhaitant bénéficier du dispositif Duflot a deux options :

• soit investir en direct dans un bien immobilier neuf,
• soit acheter des parts de SCPI duflot.

Dans les deux cas, le contribuable bénéficie des mêmes avantages fiscaux : une réduction directe d’impôt de 2% du montant investi, pendant une durée de 9 ans. La location du bien immobilier pendant une durée minimale de 9 ans est impérative pour bénéficier de la réduction d’impôt.

Note : Le fait de pouvoir déduire son déficit foncier de ses revenus imposables, dans la limite annuelle de 10 700 €, n’est pas lié au dispositif Duflot. Sur ce point, aucune différence donc entre les deux options. Les SCPI Duflot pouvant être également financées à crédit.

Duflot en direct : des inconvénients de taille

Duflot en direct : c’est acheter un bien immobilier dans le neuf, et bénéficier du dispositif Duflot, lors de sa déclaration de revenus l’année suivante la première mise en location du bien.

-* Duflot en direct : Loyers impayés et vacance locative, des craintes pendant 9 ans !

Les risques d’un achat immobilier en direct ne manquent pas. Il faut impérativement choisir un bien situé une zone de forte demande locative, à long terme, pour éviter de se retrouver avec un bien vacant. Les assurances de vacance locative possèdent toutes des délais de carence et des limites de remboursements. C’est le risque principal pour ce type d’investissement.

La gestion locative, de préférence confiée à un professionnel, permettra de ne pas passer trop de temps à gérer le bien. Néanmoins, des frais supplémentaires sont à prévoir.

-* Un capital conséquent à mobiliser

L’investisseur finance tout ou partie de son investissement via un crédit immobilier. Ce crédit réduit d’autant sa capacité d’emprunt pour un autre projet immobilier. Les banques ne tenant plus totalement compte des revenus locatifs comme source de revenus récurrents, suite aux multiples difficultés rencontrées par nombre de propriétaires. C’est pourquoi investir en direct est réservé aux investisseurs n’ayant pas de projet immobilier pour leur résidence principale à terme.

Le capital moyen mobilisé pour un investissement en Duflot est de l’ordre de 170 000 €, hors frais de notaire. L’investisseur ne doit pas oublier qu’il aura des charges à payer sur ce bien (impôts fonciers, charges , etc.).

-* Une réduction fiscale qui se fait attendre !

La réduction d’impôt Duflot ne se concrétise que l’année suivante la première mise en location du bien. Hors, comme la majorité des biens dans le neuf sont achetés sur plans (en VEFA), les investisseurs attendent donc 2 à 3 années avant de bénéficier de la ristourne fiscale. Un inconvénient loin d’être anodin.

-* Un patrimoine immobilier, avec de potentielles plus-values à la clé !

Investir dans un bien immobilier en direct, c’est accroître son patrimoine immobilier, le conserver pour sa retraite, par exemple, ou pouvoir le transmettre à ses enfants.

Par ailleurs, c’est aussi espérer réaliser des plus-values, à long terme. En investissant dans des parts de SCPI, les espoirs de plus-values existent aussi, mais doivent être moindres.

Souscrire des parts de SCPI Duflot

-* Une réduction fiscale immédiate !

Le plus important avantage des SCPI Duflot permet une réduction fiscale l’année de la souscription, alors que dans le cas d’un investissement en direct, c’est l’année suivante la première mise en location qui compte.

-* Un investissement sur mesure

Les SCPI Duflot sont accessibles aux investisseurs à partir de 500€ seulement de versement. Cet investissement est accessible ainsi à tous, sans avoir besoin de réduire sa capacité d’emprunt.

Par ailleurs, le contribuable peut ainsi tailler son investissement selon le montant idéal pour lui. En effet, acheter un bien immobilier, c’est au moins partir pour un studio, à près de 100 000 €.

-* Des risques locatifs plus faibles

La diversité des biens gérés par la SCPI diminue de fait les risques locatifs, aussi bien en termes de vacances de lieux géographiques.

-* SCPI Duflot : des rendements plus faibles qu’en direct

Les frais de gestion et de structure d’une SCPI font que les rendements espérés, tout comme les plus-values potentielles, doivent être plus faibles que pour un investissement immobilier en direct qui se passe bien. Escompter un rendement entre 1,5 et 2,5% sur les SCPI Duflot semble raisonnable.

SCPI Dulfot : Une offre encore bien limitée

SCPI Duflot ou Duflot en direct : Les deux sont complémentaires !

Pour les investisseurs souhaitant bénéficier de ce dispositif, les deux options sont donc complémentaires : les SCPI Duflot pour obtenir une réduction immédiate d’impôt, le Duflot en direct pour un objectif plus patrimonial. Dans les deux cas, il faut avoir des ressources financières adaptées avant de se lancer, afin de ne pas se priver de ses capacités de financement pour un projet personnel.

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