Investir dans l’immobilier neuf en 2014 ? Oui, pourquoi pas, mais encore faut-il prendre garde aux pièges, marché locatif, coût faible du crédit immobilier, les pistes à suivre...
vendredi 29 août 2014, par Denis Lapalus
Investissement locatif : loi Duflot-Pinel 2014
Le dispositif Duflot-Pinel a pour objectif de soutenir le marché de l’immobilier neuf. Initialement, le dispositif Duflot a été aménagé récemment par le gouvernement Valls II. Son nom change donc, et portera dorénavant le nom de Pinel. Mais dans les faits, ce dispositif devient sensiblement plus avantageux, sans toutefois subir une révolution.
Loi Duflot-Pinel 2014 : le mécanisme du dispositif
Lancé depuis 2013, et applicable jusqu’en 2016, le Duflot permet une ristourne fiscale de 18% du montant de l’investissement. Cette réduction directe d’impôt s’étale sur 9 ans (soit 2% par an).
Le propriétaire est tenu de louer son bien pendant une durée de 9 ans. Dans la négative, la réduction fiscale obtenue sera à restituer au Fisc.
pavr Duflot-Pinel 2014 : des nouveautés !
Il sera possible de louer le bien immobilier neuf à un ascendant ou à un descendant sous certaines conditions, a annoncé Manuel Valls, le 29 août 2014.
Par ailleurs, la durée de mise en location obligatoire sera aménagée : de 6, 9 ou 12 ans. La loi Duflot obligeait jusqu’alors les investisseurs à louer pendant 9 années minimum. Une modification sera appliquée afin que les investisseurs s’engagent sur des durées à choisir, 6, 9 ou 12 ans. Le taux de remise d’impôt sera alors modulé en fonction.
pavr
Duflot 2014 : accessible via les SCPI
Il est possible de souscrire aux SCPI duflot. Cela permet à l’investisseur ne pas engager un capital aussi conséquent qu’en direct. De plus, les risques locatifs se trouvent de fait réduits.
| DUFLOT | Taux Distribution 2023 | Variation prix de la part 2023 | Rendement total (*) 2023 | Avis épargnants (**) | Eligibilité Assurance-Vie |
|---|---|---|---|---|---|
| ACCES VALEUR PIERRE | 3.500 % | 0,00 % | 3,50% | 4/5 (4 avis) | ✅ |
| ACCIMMO PIERRE | 3.510 % | ⚠️ -17,07 % | -13,56% | 3.69/5 (29 avis) | ✅ Liste contrats |
| ACTIVIMMO | 5.500 % | 0,00 % | 5,50% | 3.73/5 (11 avis) | ✅ Liste contrats |
| AESTIAM CAP HEBERGIMMO | 4.010 % | +0,80 % | 4,81% | 3.25/5 (8 avis) | ❌ |
| AESTIAM PIERRE RENDEMENT | 4.500 % | 0,00 % | 4,50% | 3.97/5 (1 avis) | ❌ |
| AESTIAM PIERREVENUS | 4.700 % | 0,00 % | 4,70% | Aucun avis | ✅ Liste contrats |
| AESTIAM PLACEMENT PIERRE | 5.010 % | 0,00 % | 5,01% | 3.43/5 (23 avis) | ❌ |
| AEW COMMERCES EUROPE | 4.000 % | ⚠️ -9,52 % | -5,52% | 3/5 (4 avis) | ✅ |
| AEW DIVERSIFICATION ALLEMAGNE | 3.660 % | ⚠️ -9,80 % | -6,14% | Aucun avis | ✅ Liste contrats |
| AEW PATRIMOINE SANTÉ | 3.510 % | 0,00 % | 3,51% | Aucun avis | ❌ |
| AFFINITES PIERRE | 5.040 % | 0,00 % | 5,04% | Aucun avis | ❌ |
| ALLIANZ HOME | 2.830 % | 0,00 % | 2,83% | Aucun avis | ❌ |
| ALLIANZ PIERRE | 4.010 % | 0,00 % | 4,01% | 3.56/5 (9 avis) | ✅ Liste contrats |
| ALTIXIA CADENCE XII | 5.600 % | 0,00 % | 5,60% | 3.97/5 (1 avis) | ✅ Liste contrats |
| ALTIXIA COMMERCES | 5.300 % | 0,00 % | 5,30% | 3.97/5 (1 avis) | ✅ Liste contrats |
| ATLANTIQUE MUR REGIONS | 4.530 % | +1,59 % | 6,12% | 2/5 (3 avis) | ❌ |
| ATOUT PIERRE DIVERSIFICATION | 4.140 % | ⚠️ -9,22 % | -5,08% | 3.97/5 (1 avis) | ✅ Liste contrats |
| ATREAM HOTELS | 5.300 % | 0,00 % | 5,30% | Aucun avis | ❌ |
| BUROBOUTIC | 4.310 % | ⚠️ -13,86 % | -9,55% | 3.63/5 (19 avis) | ✅ Liste contrats |
| CAP FONCIERES ET TERRITOIRES | 6.000 % | 0,00 % | 6,00% | 3.77/5 (22 avis) | ✅ Liste contrats |
| COEUR D'EUROPE | 5.930 % | 0,00 % | 5,93% | Aucun avis | ❌ |
| COEUR DE REGIONS | 6.200 % | +0,76 % | 6,96% | 4/5 (4 avis) | ✅ Liste contrats |
| COEUR DE VILLE | 5.300 % | 0,00 % | 5,30% | 4.11/5 (18 avis) | ❌ |
| CORUM EURION | 5.670 % | 0,00 % | 5,67% | 3.59/5 (17 avis) | ✅ Liste contrats |
| CORUM ORIGIN | 6.060 % | 0,00 % | 6,06% | 4.56/5 (184 avis) | ✅ Liste contrats |
| CORUM XL | 5.400 % | 0,00 % | 5,40% | 3.42/5 (38 avis) | ✅ Liste contrats |
| CREDIT MUTUEL PIERRE 1 | 4.040 % | ⚠️ -7,02 % | -2,98% | 0.99/5 (1 avis) | ❌ |
| CRISTAL LIFE | 6.000 % | 0,00 % | 6,00% | Aucun avis | ❌ |
| CRISTAL RENTE | 5.000 % | 0,00 % | 5,00% | 3.83/5 (6 avis) | ✅ Liste contrats |
| EDISSIMMO | 3.500 % | ⚠️ -13,92 % | -10,42% | 2.88/5 (32 avis) | ✅ |
| EFIMMO 1 | 4.650 % | ⚠️ -10,50 % | -5,85% | 3.25/5 (12 avis) | ✅ Liste contrats
|
| ELIALYS | 5.550 % | 0,00 % | 5,55% | 3.97/5 (1 avis) | ❌ |
| ELYSEES PIERRE | 4.000 % | ⚠️ -7,03 % | -3,03% | 2.75/5 (4 avis) | ✅ |
| EPARGNE FONCIERE | 4.430 % | 0,00 % | 4,43% | 3.62/5 (16 avis) | ✅ |
| EPARGNE PIERRE | 6.000 % | 0,00 % | 6,00% | 4.36/5 (11 avis) | ✅ Liste contrats |
| EPARGNE PIERRE EUROPE | 6.260 % | 0,00 % | 6,26% | 3.97/5 (1 avis) | ❌ |
| EPSILON 360 | 6.250 % | 0,00 % | 6,25% | 4.5/5 (2 avis) | ❌ |
| EUROVALYS | 5.040 % | 0,00 % | 5,04% | 3.5/5 (16 avis) | ✅ Liste contrats |
| FAIR INVEST | 4.720 % | +1,00 % | 5,72% | 3.97/5 (1 avis) | ❌ |
| FICOMMERCE | 4.570 % | ⚠️ -8,70 % | -4,13% | 3.5/5 (2 avis) | ✅ |
| FONCIERE DES PRATICIENS | 5.400 % | ="nomob3">0,00 % | 5,40% | 3.33/5 (3 avis) | ❌ |
| FRUCTIREGIONS EUROPE | 4.300 % | ⚠️ -9,87 % | -5,57% | 2.98/5 (1 avis) | ✅ Liste contrats |
| GENEPIERRE | 3.810 % | ⚠️ -17,04 % | -13,23% | 3.27/5 (11 avis) | ✅ Liste contrats |
| GMA ESSENTIALIS | 3.010 % | +3,00 % | 6,01% | Aucun avis | ✅ Liste contrats |
| IMMO EVOLUTIF | 4.000 % | 0,00 % | 4,00% | Aucun avis | ✅ Liste contrats |
| IMMORENTE | 5.000 % | 0,00 % | 5,00% | 3.42/5 (36 avis) | ✅ Liste contrats
|
| IMMORENTE 2 | 5.020 % | 0,00 % | 5,02% | 3.97/5 (1 avis) | ✅ Liste contrats |
| INTERPIERRE FRANCE | 5.510 % | 0,00 % | 5,51% | Aucun avis | ❌ |
| IROKO ZEN | 7.120 % | 0,00 % | 7,12% | 3.83/5 (29 avis) | ✅ Liste contrats |
| KYANEOS PIERRE | 5.280 % | +1,85 % | 7,13% | 4.33/5 (12 avis) | ❌ |
| Taux de Distribution : Depuis le 1er janvier 2022, l'indication des rendements des SCPI est de nouveau calculé selon le taux de distribution (dividende brut de l’année N sur le Prix de souscription au 1er janvier de l’année N). Le TDVM (Taux de Distribution sur Valeur de Marché) n'est plus appliqué. (*) : Performances brutes de fiscalité et des potentiels frais de gestion (selon leur mode de détention, des frais supplémentaires pouvant être appliqués dans le cadre de détention en unités de compte via des contrats d'assurance-vie, brutes de fiscalité et bruts des prélevements sociaux, pour des titres en détention via un compte-titres (en nominatif pur ou via un compte-titres personnel). (**) : Avis des lecteurs du Guide épargne. N'indique en rien la qualité intrinséque de chaque support. Purement indicatif, cf politique de collecte des avis des lecteurs. Liste non exhaustive des offres de marché. Informations publiées à titre indicatif uniquement. | |||||
Duflot 2014 en direct : Applicable uniquement dans les zones de forte demande locative
La liste des communes dans lesquelles le dispositif Duflot est applicable est celle des Zones :
- A bis (Paris et 68 communes d’Ile-de-France),
- A (reste de la région parisienne, frontière suisse, Côte d’Azur),
- B1 (grandes agglomérations).
- Zone B2 : Sur dérogation.
La zone B2 ne sera généralement pas éligible au dispositif Duflot, sauf exceptions. Les préfectures doivent donner des agréments aux communes concernées. Mais comme cela peut prendre du temps, durant les six premiers de l’année 2013, les communes situées en zone B2 seront toutes éligibles au dispositif Duflot.
Duflot 2014 : Plafonds à respecter
Plafonds à respecter : Des plafonds de loyers duflot et des plafonds de ressources Duflot pour les locataires sont applicables.
En ce qui concerne les loyers des logements construits, ils sont plafonnés et inférieurs de 20% du loyer moyen de marché.
Plafonds de loyer Duflot libre pour 2024
| Zones Duflot libre | Plafond de loyer Duflot libre en euros par mètre carré |
Détails zones Duflot libre |
|---|---|---|
| A | 13.04 € / m2 | Zone A (Grande couronne de Paris, Côte d'azur et Genevois français) |
| A Bis | 17.55 € / m2 | Zone A Bis (Paris et 68 villes de la petite couronne) |
| B1 | 10.51 € / m2 | Zone B1 (Agglomérations de plus de 250.000 habitants et quelques communes) |
| B2 | 9.13 € / m2 | Zone B2 (Villes de 50.000 habitants et plus, zones littorales et frontalières) |
| Tous les plafonds de loyers correspondent au loyer mensuel par mètre carré, hors charges locatives. Les valeurs sont valables uniquement dans le cadre d'un bail conclu ou renouvelé dans l'année 2024.
Le dispositif Pinel n'est plus éligible aux communes du zonage B2, sauf dérogations. Attention : Certaines commmunes bénéficient d'une modulation locale du plafond de loyers Pinel/Denormandie. Cette liste de communes dérogeant au plafond national des loyers Pinel est mise à jour annuellement. | ||
Ces plafonds sont révisés au 1er janvier de chaque année.
Le plafond de loyer est soumis à un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante : 0,7 + 19/S (S étant la surface du logement). Le résultat ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2. Ce coefficient permet de tenir compte de la réalité du marché locatif, le loyer étant dégressif en fonction de la surface du logement.
Exemple : Je procède à l’acquisition d’un logement neuf de 90 m²,situé en zone B1 : le plafond au m² sera de 9,00 € (détail du calcul : 9,88 x (0,7 + 19/90) = 9,00). Pour un logement neuf de 35 m² situé en zone B1, le plafond au m² sera de 11,85 €. Le coefficient multiplicateur calculé dans ce cas étant 1,24 (obtenu par 0,7 + 19/35), on prend en compte le coefficient 1,2 (soit 9,88 x 1,2 = 11,85).
Duflot 2014 : Le plafonnement des ressources des locataires
Pour les baux conclus ou renouvelés en 2021, les plafonds annuels de ressources (Revenu Fiscal de Référence) du locataire, pour les dispositifs Duflot et Pinel sont les suivants :| Composition du foyer | Zone A bis | Reste de la Zone A | Zone B1 | Zone B2 et C |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 38 377 € | 38 377 € | 31 820 € | 28 152 € |
| Couple | 57 357 € | 57 357 € | 41 772 € | 37 594 € |
| Personne seule ou couple + 1 personne à charge | 75 188 € | 68 946 € | 50 233 € | 45 210 € |
| Personne seule ou couple + 2 personnes à charge | 89 769 € | 82 586 € | 60 643 € | 54 579 € |
| Personne seule ou couple + 3 personnes à charge | 106 807 € | 97 766 € | 71 340 € | 64 206 € |
| Personne seule ou couple + 4 personnes à charge | 120 186 € | 110 017 € | 80 399 € | 72 359 € |
| Majoration par personne à charge | + 13 390 € | + 12 258 € | + 8 969 € | + 8 070 € |
| (1) Pour le classement des communes par zones, il convient de se reporter au BOI-IR-RICI-360-20-30 au II-A-2 § 170. (source officielle des plafonds de ressources, BOFIP du 8 avril 2021) | ||||
Les ressources du locataire représentent le revenu fiscal fixé sur l’avis d’imposition établi au titre de l’avant dernière année précédant celle de la signature du contrat de location.
Duflot 2014 : Limitation à 300 000 € d’investissement par an
Moins de 300 000 € : Deux acquisitions duflot sont autorisées par an, au titre d’une même année d’imposition, dans la limite de 300 000 € par contribuable.
Achat en VEF, Délais de 30 mois : L’achèvement du bien immobilier doit intervenir dans les trente mois qui suivent la date de la déclaration d’ouverture de chantier dans le cas d’un logement acquis en l’état futur d’achèvement, ou la date de l’obtention du permis de construire dans le cas d’un logement que le contribuable fait construire.
Le dispositif Duflot implique que la construction soit estampillée "Bâtiment Basse Consommation, BBC 2005" relatif au label (haute performance énergétique) ou du respect de la réglementation énergétique 2012.