SCPI : le piège des délais de jouissance

Avec le succès actuel des SCPI, frisant l’irrationnel, les gestionnaires de SCPI étendent de plus en plus les délais de jouissance. Au final, c’est une baisse du rendement pour les investisseurs, dont ils ne tiennent généralement pas compte, à tort évidemment.

mercredi 16 novembre 2016, par Denis Lapalus

Délai de jouissance des parts de SCPI

Le délai de jouissance représente une durée, exprimée généralement en mois, au-delà de laquelle la part de SCPI achetée commence réellement à être comptabilisée pour l’attribution du dividende, au prorata de la période de référence pour leur versement (année, trimestre ou mois). Le délai de jouissance concerne les émissions de nouvelles parts des SCPI à capital variable ou des augmentations de capital des SCPI à capital fixe. Les parts de SCPI achetées sur le marché secondaire ne sont, de fait, pas concernées par ce délai de jouissance. En règle générale, le délai de jouissance expire au 1er du mois suivant la durée imposée.

Exemple concret : En clair, vous achetez des parts de SCPI, comprenant un délai de jouissance de 5 mois, le 16 juillet, vous n’aurez donc droit à aucun dividende au titre de l’année de souscription, puisque vos parts seront éligibles à la distribution de dividende, le 1er du mois suivant le nombre de mois du délai, soit le 1er janvier de l’année suivante. Votre rendement brut sur l’année de souscription sera donc de 0%. Un zéro pointé à prendre en compte dans le calcul de votre rendement global ! Evidemment, si votre SCPI impose des frais de souscription de 10% HT, soit 12% TTC, votre placement affichera donc un rendement réel de -12% la première année. Cela commence bien...

Pourquoi appliquer un délai de jouissance ?

Entre le moment où vous confiez votre argent à la SCPI et le moment où il sert effectivement à l’acquisition d’un bien, il peut se passer plusieurs mois. Les gestionnaires ne font donc pas le portage du placement, comme le font les assureurs par exemple dans les fonds euros.

En réalité, c’est surtout pour les gestionnaires une bonne occasion de maintenir des rendements sur les SCPI sensiblement plus élevés, et donc d’augmenter encore davantage la collecte. En ne servant pas les dividendes aux nouveaux souscripteurs de parts, cela permet d’en donner un peu plus aux anciens, et ainsi afficher un rendement sensiblement plus élevé.

Délai de jouissance des parts de SCPI, pour un rendement moribond la première année

Les investisseurs, le plus souvent aveuglés par les rendements passés, oublient de prendre en compte les délais de jouissance. Ils sont parfois surpris lors du versement des dividendes, de les voir aussi faibles sur une année. Et pour cause, nous l’avons vu. Les gestionnaires ne cessent d’étendre les délais de jouissance, tous les investisseurs ne jurant que par les SCPI. Cela renforce l’aspect long terme du placement en SCPI.

Délais de jouissance des parts de SCPI