Pierre Papier : Comment acquérir et revendre ses SCPI ?

L’immobilier est une valeur sûre pour bon nombre d’épargnants, et les SCPI également appelées pierre papier sont particulierement appréciées pour leur souplesse de gestion et la réduction des risques locatifs. Mais comment s’y prendre pour y souscrire et le cas échéant les revendre ?

jeudi 7 février 2013, par Alexia A.

Société civile de placement immobiliers : les types de SCPI

Il existe deux catégories de Société Civile de Placement Immobilier :

• Les SCPI de plus-values : elles ont pour objectif de privilégier les investissements immobiliers permettant lors de la liquidation du patrimoine une valorisation du capital investit à la souscription. Cette SCPI est largement constituée d’appartements d’habitation de grande qualité avec une distribution de revenus, certes limitée, mais dont la perspective de plus-value est attractive en fin de période (autour de 15 ans).

• Les Scpi commerciales : également nommées Scpi de rendement, elles ont pour objectif de générer des revenus locatifs élevés et réguliers grâce à la location de bureaux, entrepôts, locaux d’activité loués à des entreprises des administrations ou des commerçants…

• Les Scpi Fiscales : elles permettent de réaliser des plus-values dans le locatif destinés aux particuliers grâce aux bénéfice des dispositif de réductions d’impôt (scellier, Girardin...)

Il existe ensuite deux familles de Scpi :

• Les Scpi à capital fixe : Dans le cadre d’une Scpi à capital fixe, les statuts de la Scpi fixe un capital plafond. la Scpi va procéder à des augmentations de capital qui va progresser par étapes, jusqu’à avoir atteint le plafond prédéterminé. Afin d’atteindre ce plafond, la Scpi procède, dans le cadre de sessions successives, à des augmentations de capital. Le volume de ces augmentations et la durée de ces sessions sont fixés par la société de gestion immobilière.

• Les Scpi à capital variable : le capital plafond est constant, les parts peuvent être vendue et acheter a n’importe quel moment.

Scpi : ou et comment acheter des part de Scpi ?

Les parts de Scpi peuvent être acquises auprès des Société de gestion, des CGPI et des réseaux bancaires. Il existe deux manières d’acheter des parts de SCPI :

• Sur le marché primaire : l’achat est réalisé lors de la souscription aux augmentations de capital. C’est à dire au moment de l’émission des part par la société de gestion.

• sur le marché secondaire : les parts sont rachetées à un détenteur qui souhaite s’en défaire.

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SCPI : comment revendre ses parts ?

Contrairement à d’autres placements, la revente de parts de SCPI peut demander un certain délai. Elle implique en effet que la SCPI vende les immeubles qu’elle détient, ce qui peut être plus ou moins long selon l’état du marché. Et l’investisseur ne récupérera l’argent investi qu’à l’issue de ce délai.

• SCPI fixe : lorsqu’un associé souhaite se retirer de la SCPI et donc revendre ses parts, il se doit trouver un ou plusieurs associés sur le marché secondaire qui rachètent l’ensemble des parts, afin que le capital de la SCPI demeure stable.

• les Scpi à capital variable : Une part de SCPI variable peut être revendue à tout moment. Le prix des parts est plafonné par un minima et un maxima. Toutefois il est possible de rencontrer des problème de liquidité avec ce type de SCPI. Sans acheteur, le vendeur ne peut céder ses parts.

SCPI : les frais ?

Lors de la souscription et de la cession de part de Scpi vous serez soumis à des frais :

• commission de souscription : une commission calculée en fonction du prix de la part et intégrée à celle-ci lors de la souscription. Elle peut varier entre 5 et 12% et sert à la rémunération de la société de gestion.

• La commission de gestion annuelle ou trimestrielle : Une commission de gestion, assise sur les produits locatifs HT encaissés par la SCPI, peut être étendue aux produits financiers nets si le public en est informé. Cette commission varie entre 8 % et 10 % des revenus de la SCPI.

• La commission de cession : elle est calculée sur le montant de la transaction. À cette commission s’ajoutent des droits d’enregistrement dans le cas des SCPI à capital fixe, soit 5 % du prix d’échange. Ces frais sont en général payés par l’acquéreur.

SCPI via Assurance-vie : le duo gagnant

Souscrire des parts de SCPI via un contrat d’assurance-vie permet de bénéficier de frais de souscription largement réduits par rapport à un investissement SCPI en direct. Par ailleurs, le souci de liquidité des parts n’existe plus. En effet, les parts de SCPI sont alors des unités de compte comme les autres, en cas d’arbitrage, l’assureur sera toujours l’acheteur de vos parts ! Enfin, la fiscalité toujours aussi attractive de l’assurance-vie se porte de la même façon sur les plus-values ainsi que les rendements des parts de SCPI.